商業(yè)地產(chǎn)冷熱不均 深圳入夏上海冬眠
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2009/8/3 13:07:56
6月,深圳寫字樓市場成交量創(chuàng)下歷史單月最高紀(jì)錄。由于深圳住宅價格漲幅過快，一些投資者認(rèn)為在住宅市場積累了太多的風(fēng)險。而價格更低、投資機(jī)會更大的寫字樓成為投資者新的選擇。
可是在深圳市場開始走高的時候，上海辦公樓市場卻仍然處于探底之中。
未來3年上海僅甲級寫字樓就有270萬平方米的供應(yīng)量，上海甲級寫字樓整體空置率達(dá)16.8%，供過于求的情況仍然沒有轉(zhuǎn)變。由于未來市場不確定，上海市中心辦公樓的開發(fā)商延緩了上市的時間，等待辦公樓市場的回暖。
專家認(rèn)為，由于辦公樓與實體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，投資辦公樓究竟有多大空間并不確定。而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械墓荆滢k公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠(yuǎn)不可能像住宅市場那樣對市場有快速的反應(yīng)。
深圳6月成交創(chuàng)單月新高
據(jù)中原地產(chǎn)報告稱，向來平穩(wěn)的深圳寫字樓市場在新盤、次新盤的熱銷影響下，今年6月成交量創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，為7.3萬平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，從6月預(yù)售情況來看，7月成交量有望再創(chuàng)新高。
自2007年樓市“限外令”始，深圳寫字樓市場就一直不溫不火。受去年年底的金融危機(jī)影響，寫字樓更難吸引市場興趣。
而卓越世紀(jì)中心等高檔寫字樓在6月開盤后卻出現(xiàn)了熱銷。卓越世紀(jì)中心項目經(jīng)理介紹，目前銷售總金額已達(dá)到19億，開盤后兩周銷售額已超80%，目前的尾盤售價已達(dá)到3.5萬元/平方米。緊隨其后的綠景NEO企業(yè)大道6月底開盤，首期推出的260套房源在當(dāng)天就售出了八成。
中原地產(chǎn)報告顯示, 上半年深圳辦公樓市場總成交面積為20.76萬平方米，同比增長89.94%，甚至比2008年全年成交面積多0.87%。
業(yè)內(nèi)人士透露，寫字樓也出現(xiàn)了捂盤惜售的情況。一些樓盤一直觀望市場，直至今年六、七月份確認(rèn)投資回暖后才上市。
中原地產(chǎn)的市場監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，2009年深圳寫字樓供應(yīng)有望成為歷史之最，下半年寫字樓供應(yīng)預(yù)計加速，潛在上市項目總辦公供應(yīng)面積高達(dá)90萬平方米。
租金回報向來是投資客出手的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，目前深圳自用需求很好地解釋興旺的市場。從第一太平戴維斯的研究報告看到，歷經(jīng)四個季度租金的明顯下滑后，深圳2009年第二季度甲級寫字樓租金基本止跌回穩(wěn)，本季度市場實際空置率下降了3.8個百分點(diǎn)，約為12.1%。
多重利好 投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?/strong>
受成交結(jié)構(gòu)的影響，今年上半年成交均價波動較大，成交均價為22222元/㎡，比2008年全年均價增長17.24%。但中原地產(chǎn)研究員周慶亮認(rèn)為，同區(qū)域的寫字樓價格顯然與2007年高峰值相去甚遠(yuǎn)，即便中心區(qū)域差價也大于25%，漲幅也遠(yuǎn)小于住宅市場。
由于寫字樓的價格洼地效應(yīng)及逼近警戒線的住宅市場風(fēng)險，嗅覺靈敏的投資客開始挖掘?qū)懽謽峭顿Y機(jī)會。
著名地產(chǎn)評論家賀承軍就指出，短期住房政策收緊會對商業(yè)地產(chǎn)投資有好處。
周慶亮表示，年初開始在寫字樓市場已經(jīng)有一些抄底動作，動作頻率在加快；整體轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象在深圳也多了起來，如6月份成交的國際西岸商務(wù)大廈，在住宅市場大肆購入的行為卻在收斂。
“不排除一些銀行貸款項目資金流入深圳商業(yè)地產(chǎn)投資，”國信證券研究所所長何誠穎告訴記者，“銀行貸款仍在增速，現(xiàn)在寫字樓價格比2007年下來那么大，投資流向可想而知的。”
經(jīng)濟(jì)五大中心獲批，深港一體化建設(shè)等利好因素出現(xiàn)，這才是業(yè)內(nèi)人士普遍看好深圳CBD的真正原因。深圳社會科學(xué)院中心主任高海燕提出，深滬寫字樓市場情況的差異，是因為上海第三產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)階段性發(fā)展，而深圳服務(wù)行業(yè)處于加速成長階段，創(chuàng)業(yè)板推出誘發(fā)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐等因素是長期投資價值所在，商業(yè)與住宅價差不明顯的現(xiàn)況必然要改變。
上海開發(fā)商推遲交工時間
在深圳市場進(jìn)入火熱的夏天時，上海辦公樓市場卻仍處于冬天。當(dāng)公寓、別墅開發(fā)商加緊工程進(jìn)度，加快上市步伐進(jìn)行銷售的時候，上海一些辦公樓的開發(fā)商卻放慢了開發(fā)節(jié)奏，延緩了竣工時間。
位于上海市靜安區(qū)的會德豐廣場由香港九龍倉集團(tuán)投資，該辦公樓在今年年初已經(jīng)進(jìn)入外立面裝修階段，但是工程卻進(jìn)展得異常緩慢。該辦公樓本應(yīng)于今年年中竣工，但近日仲量聯(lián)行方面透露，該辦公樓的竣工日期推遲至2010年。
此外，有媒體披露位于上海市中心的雅居樂廣場(原金昌摩爾大廈)的施工銘牌上，該辦公樓原本預(yù)計于今年年中竣工，但竣工時間也被推遲到了2010年。
這兩個項目延遲交工上市的背后，是滬辦公樓市場的不景氣。
而滬寫字樓的租賃市場尤其不容樂觀。第一太平戴維斯的半年度報告顯示，截至6月底上海甲級寫字樓整體空置率達(dá)16.8% (浦西 11.2%，浦東25.1%)，今年上半年上海甲級寫字樓整體租金累計下跌8.3%，而浦東寫字樓的租金下跌幅度最大，較今年年初累計下跌10.9%。
“辦公樓市場的銷售比年初有所好轉(zhuǎn)，但整體銷售情況仍然不佳。”中富投資分析師汪峰告訴記者，很多寫字樓的開發(fā)商仍處于觀望狀態(tài)，通過延緩工期來減緩上市步伐，希望明年能轉(zhuǎn)暖。
由于上海寫字樓未來的新增供應(yīng)量將遠(yuǎn)超前幾年水平，自去年底寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面或?qū)⒗^續(xù)深化。第一太平戴維斯預(yù)計，今年全年上海新增甲級寫字樓供應(yīng)量為56.2萬平方米，而下半年將有50.8萬平方米的供應(yīng)入市，是上半年的8倍還多。
龐大的供應(yīng)和低迷的需求形成了鮮明的對比。雖然今年上半年滬甲級寫字樓的供應(yīng)只有5.4萬平方米入市，但由于市場的租賃需求并不旺盛，上半年的吸納量僅為1.1萬平方米。
可未來的走勢更不容樂觀，在2011年之前上海辦公樓將有近270萬平方米的新增供應(yīng)量。
中華企業(yè)市場部人士告訴記者，上半年他們公司的公寓、別墅的住宅賣得非常好，但幾個辦公樓項目的銷售卻始終不見起色。“接下來的任務(wù)就是如何做好辦公樓項目的銷售。”這位工作人員說。
上海市場明年見底反彈？
如果說住宅樓市場的持續(xù)火熱表明了各方看好房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，那么寫字樓市場卻從另一方面反映了市場對樓市長期發(fā)展的預(yù)判。
“上海辦公樓市場，尤其是租賃市場遠(yuǎn)沒有見底，預(yù)計今年下半年租金還將有10%—15%的跌幅。”世邦魏理仕辦公樓部董事江浩添認(rèn)為。
“辦公樓不像住宅有廣闊的需求，它主是要通過租金回報來實現(xiàn)盈利的，而不是短線炒作，將售價抬高后再賣出去。如果最終租不出去，投資者將面臨損失。”上海中原地產(chǎn)分析師徐姍姍表示，從這個意義上來看，辦公樓反映的是長期的一種需求。
有專家指出，上海辦公樓市場和住宅市場冷熱不均的原因在于，兩者之間的需求差異較大。辦公樓市場的需求卻沒有被激發(fā)出來，寫字樓的賣家——公司和投資者的需求疲軟。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在過去的半年中上海70%辦公樓的租賃協(xié)議是與外國公司簽署，國內(nèi)公司的辦公需求占三成。
“投資辦公樓多數(shù)是要看辦公市場長期的需求，但外國金融業(yè)和與制造業(yè)相關(guān)的公司受這次危機(jī)的沖擊最大，目前還沒有恢復(fù)。”汪峰說。
不過一個積極的新動向是，中國國內(nèi)企業(yè)的恢復(fù)速度更快。“一些服裝外貿(mào)出口的公司訂單增加，而廣告公司和咨詢類公司的需求增加得比較快。這成為乙級寫字樓市場回暖的重要原因。”徐姍姍告訴記者。
“受2010年上海世博會利好影響，滬辦公樓市場可能會探底，但由于公司辦公需求的增長需要一個過程，恢復(fù)的過程會比住宅緩慢。”江浩添認(rèn)為。
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- 來源：華夏時報
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