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    一直以來，受各大開發商及傳統住宅投資影響，地產投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價格再低，也不會吸引到他們投資或租賃。商鋪屬于商業地產范疇，除了有地產方面地段為王的投資屬性，還具有商業經營的性質，所有商鋪投資除了地段，應該還有更多可以挖掘投資潛力。

    業內人士許先生向記者分析，地段論雖然有助于企業長期穩定的發展，但同時也可能因固守地段論而失去許多機會。在城市化高速發展的階段，多中心發展趨勢明顯，市中心地段可開發用地日漸稀少；而分散在城市四周的城鄉結合部、新城區等新開發地段涌現出許多的商業機會，因此應該對地段論有一個重新的認識。

    首府資深房產經紀呂強提出，經營價值才是投資商鋪成敗的關鍵。現在越來越多所謂的好地段商鋪成為投資毒藥。經營價值由人流量和消費力作為基本面，由科學有效的經營管理作為未來前景，由區域經濟發展相匹配的商鋪租售價格作為保障。

    租售價格不合理，租戶的贏利能力就會變弱，死亡概率就變高。缺乏科學有效的經營管理，招來的商戶不適應整個區域的商業環境和消費需求，就不能提供合理并且不斷增長的租金回報，也無法做旺商鋪，讓商鋪迅速自然增值，沒有足夠的人流和消費力更不待言，就算商鋪在中山路、新華大街這樣的地段也難以涌金。

    從這一點說，一個商鋪、一個寫字樓，需要的更多的是商業經濟數據，需要的是分析師的研究報告來說明它的價值。只有這樣商業地產項目才能不被市場集體價值低估。