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    市場格局生變，“只租不賣”漸成寫字樓市場主流

　　投資客劉先生前段時間把資金從住宅里抽了出來，準(zhǔn)備投資寫字樓，但是在市場走了一圈，發(fā)現(xiàn)出售的寫字樓大為減少，更多的甲級寫字樓只租不賣。

　　金融中心、卓越世紀(jì)中心、國際西岸商務(wù)大廈……2010年最好的甲級寫字樓全部都被開發(fā)商變成了持有物業(yè)，甲級寫字樓的單一產(chǎn)權(quán)越來越成為一種趨勢。

　　“只租不售”漸成新寵

　　深圳的寫字樓市場開始由經(jīng)營“類金融產(chǎn)品”發(fā)展到了經(jīng)營物業(yè)的新階段，深圳市社會科學(xué)院地產(chǎn)與城市營運研究中心主任高海燕認(rèn)為，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)將逐漸發(fā)展成為深圳寫字樓市場的主流模式。

　　目前，深圳市場上已有多座單一產(chǎn)權(quán)甲級寫字樓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳已經(jīng)開始呈現(xiàn)對單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的迫切需求。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示，根據(jù)這樣的趨勢，到2012年下半年，單一產(chǎn)權(quán)的甲級寫字樓將占到甲級寫字樓市場總量的50%。

　　“單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)能供應(yīng)超大面積、特別是2000平方米以上的單位，在深圳不超過10個。”深圳中原地產(chǎn)寫字樓部總經(jīng)理楊創(chuàng)慧如是說。

　　比起傳統(tǒng)的“產(chǎn)權(quán)分拆銷售模式”，產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一的“單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)”更能夠滿足國際大公司的需求。在選擇寫字樓的大戶型時，客戶可以有較大的自主性。同時，就像商場一樣，單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)。這是“單一業(yè)權(quán)物業(yè)”備受國際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。

　　據(jù)了解，需要大面積辦公場所的高端企業(yè)越來越多，而市場上供應(yīng)卻相當(dāng)有限。業(yè)內(nèi)人士表示，這種供需矛盾在去年年中就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著大面積寫字樓的需求逐漸膨脹，深圳的寫字樓結(jié)構(gòu)也將面臨調(diào)整。

    看中未來的升值空間

　　樓市新政實施后，商品住宅房貸收緊、首付提高、利率優(yōu)惠取消，而商用物業(yè)銀行繼續(xù)保持原有的“首付五成，月供十年”政策。在這種情況下，租金回報更高的寫字樓、商鋪的吸引力就會高于住宅，原本聚集在住宅市場（首付低）的投資客紛紛進(jìn)入商用物業(yè)市場，尤其是成熟地段的商鋪，比住宅更具有升值空間。
因此，商用物業(yè)價漲量升，并帶動了租賃市場的持續(xù)上漲。此外，一些金融危機時退出甲級寫字樓的用戶，隨著經(jīng)濟形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)，有的已重新審視企業(yè)形象，回歸高檔，擴大了租賃需求。

　　深圳市出租屋管理辦發(fā)布抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，3月到6月，深圳全市商業(yè)類租金環(huán)比上漲3.2%，同比上漲26.7%；寫字樓環(huán)比上漲4.5%，同比上漲24.3%。

　　據(jù)各大研究機構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年租金環(huán)比漲幅在11%以上，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)更顯示目前租金已經(jīng)逼近2007年的高度。目前甲級寫字樓的租金回報只有5個點左右，開發(fā)商只租不售，看中的都是未來的升值空間。如卓越世紀(jì)中心，一樣的樓層和面積，5月份成交數(shù)據(jù)還是47000元/平方米，6月份，開發(fā)商的叫價已經(jīng)到了52000元/平方米。

　　寫字樓市場結(jié)構(gòu)生變

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，積累和沉淀使得深圳寫字樓市場逐步與國際接軌，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)為市場主流的趨勢日益顯現(xiàn)，未來租賃型物業(yè)，尤其是福田中心區(qū)租賃型物業(yè)相對于銷售型物業(yè)占寫字樓市場總供應(yīng)比例相應(yīng)提高。從發(fā)展前景來看，福田中心區(qū)將朝著更為高端和成熟的方向發(fā)展，并逐步由可售型物業(yè)時代轉(zhuǎn)換到租賃型物業(yè)或單一物權(quán)時代。

　　“從國外和香港的趨勢來看，優(yōu)質(zhì)的單一業(yè)權(quán)寫字樓增加肯定是潮流。”夏春毅說。此外他還透露，據(jù)他們目前的統(tǒng)計，到2012年下半年，隨著京基金融中心和深圳證交所大樓共34.5萬平方米的寫字樓進(jìn)入租賃市場后，深圳的甲級寫字樓存量將達(dá)到287.8萬平方米，屆時，單一產(chǎn)權(quán)的甲級寫字樓將占到甲級寫字樓市場總量的半壁江山。