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    數數現在深圳建總部的大型企業，平安、華潤、百度、中海 油、中廣核、中國移動、阿里巴巴、國信證券等，正在福田中心區、后海灣等地豎起一棟棟以企業命名的大廈。日前一則關于深圳在建總部大廈統計的微博轉發率頗高，顯示其中全國性大型企業總部大廈就超10個。

    未來將有5大總部基地

    目前深圳總部企業達180多家，與上海、北京名列三甲。深圳未來有5大總部基地，分別是福田中心區、后海中心區、深圳灣高新區、留仙洞片區、龍華核心區。為了留住這些企業，帶動上下游產業鏈，政府拿出土地作為“福利”。“早在2006年后，很多土地都定向轉讓給特定的企業，作為企業總部辦公用地。”戴德梁行華南區寫字樓部主管羅進良認為，企業總部大廈在深圳的發展可以分為三個階段，第一批在福田中心區，第二批在后海，第三批在前海。

    世邦魏理仕深圳分公司策略顧問部副董事陳洪海舉例，如福田區鼓勵金融總部經濟發展，對新建、保持產權單一、自用率60%以上的總部型樓宇，給予業主最高100萬元的獎勵；對實施只租不售、統一經營的商務樓宇業主單位給予最高300萬元的獎勵等等。

    陳洪海透露：福田目前有20個總部項目，其中絕大部分是金融機構總部，典型的大廈有已竣工的深交所大廈、在建的平安IFC等；科技園主要是以科技型企業的總部，如騰訊、百度華南運營總部、芒果網、金蝶等；后海則定位金融商務區，目前已有11塊土地已出讓給各類型企業用于自建總部，以及華潤在深圳灣體育中心附近也將建設總部。

    比普通寫字樓更具個性

    “如果說，市場上的寫字樓是有S、M、L碼的流水線衣服，那么企業總部大樓則是量身定制的衣服。”羅進良用“制衣”打了一個形象比喻，前后兩者之間的建造當然有很大區別。各個企業對于自建大廈的打造，要求大不一樣。他舉例說明：有一家能源總部企業自建大廈，他需要總部大廈作為公眾對企業認知的一扇窗口，于是加強了大廈的環保理念，并規劃大廈有相關的公共展廳，計劃定期向公眾開放，以強化自己的社會責任感形象。還有一家大型的金融企業，要求建立樓頂信號接收器，以防地面網絡系統出現問題；要求建立總部數據庫，防火防盜，樓層板的承重也要大于普通層板。也有一小部分企業希望物業市場化，不要“分豬肉”一樣把物業分給每一個部門，在使用率較高的前提下，只允許管理層搬入使用，其余出租出去。

    “總的來說，相比普通的商業樓宇，總部大樓都會有著標志性外形，體現企業形象；有特殊的硬件要求；并且以自持為主：總部大樓一般維持60%-70%以上自用，不高于30%出租，與普通的商業樓宇形成較為明顯的區別。”李洪海分析。

    總部大廈出租比例不超50%

    不過，因為大多數建立企業總部大廈的企業，有自己的主業，不靠建樓或租賃辦公室，因此，很多都不介意花更多的錢來建設這棟大樓，不像普通寫字樓那樣，根據市場售價或租金去界定建樓的成本價。對于選料、舒適度、公共空間、設施管理等等都有個性化要求。但世聯地產 、寫字樓事業部總經理張栩哲卻表示：“正因為企業總部大廈不是由專業的寫字樓建造商開發，而大部分都是一些門外漢主持建造，只知道要‘建好一點’，可到底哪里該花錢花力氣去打造？哪里又沒必要花錢？他們往往把握不準。”

    至于企業總部大廈的使用，政府在出讓土地時就已明確允許大廈一定比例（一般不超過50%）對外出租，這也是從企業發展階段逐漸壯大的角度考慮，只是有的土地甚至還會對租戶的素質、從事的行業有相關要求。即便過了很多年該企業要將大廈轉讓，那么對于轉讓的對象也是有限定的。據了解，這些大廈如果對外招租，物業檔次不差，租金也相對市場要低廉，頗受市場歡迎。記者走訪了幾棟目前在使用的企業總部大廈，如招商銀行大廈、金蝶大廈都是小部分樓層對外出租，并且滿租。大部分企業總部大廈都不會通過中介外圍代理招租。即便如此，羅進良認為，企業總部大廈將是未來寫字樓市場供應的主流，并將帶來更加豐富和個性化的產品形態。