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    一年一度寫字樓業(yè)主“漲租”高峰期即將來臨。

    從今年年中以來，廣州大批新寫字樓交樓，市場空置率升高。中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度廣州甲級寫字樓空置率達(dá)到22.2%的高位，環(huán)比升1.6%。空置率的升高是否會加大租金下調(diào)的壓力？明年寫字樓租金還漲得起來嗎？投資客又應(yīng)該選擇哪些物業(yè)投資？這成為年底投資者最關(guān)心的話題。

　　未來半年寫字樓空置率還將維持高位

　　主持：廣州甲級寫字樓空置率已經(jīng)超過了兩成，這一數(shù)字頗為驚人。

　　相韡：從五六月開始，廣州新交樓的寫字樓項(xiàng)目特別多，大多集中在珠江新城，像利通廣場、珠江城、保利V座、高德置地廣場二期、恒大中心等等，另外還有海珠區(qū)的南豐匯等。這些項(xiàng)目每一個(gè)體量都超過10萬平方米，有的甚至達(dá)20多萬平方米。

　　劉廣浩：這些新項(xiàng)目大多數(shù)只租不售，盡管一早就開始預(yù)租，但畢竟一下子增加了近百萬平方米的寫字樓面積，加上近兩年的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有太大改善，廣州要消化這么多的寫字樓，確實(shí)需要一段時(shí)間。所以，空置率升高是必然的，而且未來半年內(nèi)空置率還會繼續(xù)保持在高位。

　　寫字樓租金漲幅收窄至2%-3%

　　主持：空置率這么高，會不會把租金拉下來呢？

　　劉廣浩：整體來看不會。一方面，現(xiàn)在的新甲級寫字樓項(xiàng)目定位都很高，而且大多扎堆珠江新城，雖然租賃市場競爭大，但整體租金很難降下來；另一方面，這些新項(xiàng)目絕大多數(shù)是發(fā)展商自持的，市場不好，最多是對世界500強(qiáng)等優(yōu)質(zhì)租戶提供更大的租金優(yōu)惠或延長免租期，但對普通的客戶，普遍還是不會降低身段的。

　　相韡：我們的研究數(shù)據(jù)顯示，前幾個(gè)月雖然空置率上升了，但是廣州寫字樓市場的整體租金還是比較平穩(wěn)，甲級寫字樓平均月租金158元/平方米。前兩年因?yàn)閷懽謽歉叨耸袌龅男鹿��?yīng)不多，基本是大業(yè)主在挑客出租；但現(xiàn)在情況反過來了，開始出現(xiàn)租戶主導(dǎo)的市場，租戶在租金談判上開始占有優(yōu)勢。不過在高通脹的大行情下，租金不升其實(shí)已經(jīng)等于變相“降租”了。

　　主持：現(xiàn)在寫字樓租金究竟是漲了還是跌了呢？

    劉廣浩：現(xiàn)在的情況是租金上漲幅度收窄了。前兩年廣州寫字樓的租金年漲幅大多有7%-8%，個(gè)別項(xiàng)目甚至一年漲了一兩成，但最近這一年，租金漲幅只有2%-3%。

　　相韡：確實(shí)有些賣散了的項(xiàng)目，小業(yè)主收樓后看到市場行情不太好，會降低心理預(yù)期價(jià)位，降低租金求租。不過發(fā)展商自持的物業(yè)就始終不會大幅降價(jià)。還有些發(fā)展商為了“托市”也使出不少招數(shù)，像用關(guān)聯(lián)公司或?qū)傧鹿�司租用物業(yè)創(chuàng)造超高租金紀(jì)錄等，都是希望把市場穩(wěn)住。

　　投資市中心傳統(tǒng)商圈更保險(xiǎn)

　　主持：從投資者的角度看，目前投資哪里的寫字樓比較保障？

    劉廣浩：寫字樓不像住宅，便宜些可能就會有人要。寫字樓最需要的還是人氣，特別是周邊的商務(wù)氛圍。以前廣州的寫字樓基本集中在天河、越秀、海珠和荔灣四區(qū)，現(xiàn)在已有向外擴(kuò)散的趨勢，如增城、蘿崗、南沙、黃埔、白云等地區(qū)都開始有寫字樓供應(yīng)。從市場行情看，這些非核心商務(wù)區(qū)的寫字樓特別是定位中高端的項(xiàng)目，目前租務(wù)行情都不是太好，特別是增城、蘿崗、南沙這些地方，商務(wù)氛圍需要較長的時(shí)間才能成熟，投資這些地區(qū)的寫字樓，更要有長期熬下去的準(zhǔn)備。當(dāng)然了，這些郊區(qū)項(xiàng)目可以走差異化道路，比如面向創(chuàng)意型、外包服務(wù)型、科技型企業(yè)，以及一些正處于創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)等等，用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)惠的租金作為賣點(diǎn)，還是能吸引租客的。主持：從目前看，想投資寫字樓，還是市中心的傳統(tǒng)商圈的項(xiàng)目比較保險(xiǎn)，對吧？

　　相韡：是啊！通常門檻高的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)會相對小。傳統(tǒng)商圈的項(xiàng)目就是如此，珠江新城寫字樓單價(jià)賣到四五萬元了，從目前看雖然租金回報(bào)會走低，但是畢竟空置的可能性還是會比郊區(qū)盤小些，風(fēng)險(xiǎn)相對也就低些。

　　劉廣浩：寫字樓的管理費(fèi)不低，如果出現(xiàn)空租，業(yè)主不但沒錢收還要自己付上高額的管理費(fèi)。如果資金實(shí)力充足，選市中心成熟商圈的項(xiàng)目要比郊區(qū)的穩(wěn)妥些。實(shí)在要選郊區(qū)盤的話，選宜商宜住帶洗手間的商用公寓型項(xiàng)目，也能一定程度降低風(fēng)險(xiǎn)。就算企業(yè)不愿意跑到那么遠(yuǎn)的地方去開公司，但只要租金實(shí)惠，還是有可能吸引租客居住的。

　　特邀嘉賓：中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展中心總監(jiān)劉廣浩、中立地產(chǎn)高級分析師相韡

　　主持：本報(bào)記者 李琳