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    近日，世邦魏理仕(CBRE)在探討未來四年寫字樓的供需情況時指出，盡管近幾年來許多開發商已經在供應井噴的二線城市推遲上市寫字樓項目，但仍難從供應過量的風險中抽身，位于新興區域的寫字樓市場更將面臨巨大挑戰。

　　“從未來四年的供需關系上看，北京辦公樓供應不足的情況將持續，上海、廣州及杭州的供需關系則相對平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現供過于求的情況。”世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉向記者介紹，過去幾年，相對于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發展新CBD并在這些城市新興區域推出大量的土地發展商業物業。

　　世邦魏理仕研究部的統計數據顯示，在未來四年的所有新增供應當中，約有52%是來自于城市的新興區域，這個比例在天津達到了72.9%。

　　“在這些新興區域，商業氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。”陳仲偉指出，過去幾年，二線城市開發商已經意識到風險而選擇推遲上市寫字樓以避開供應高峰。“由于國內辦公樓建設進度延遲現象較為普遍，過去四年中國主要城市辦公樓實際新增供應比我們預測值低30%~54%。”

　　盡管推遲上市使供應過量的情況有所緩和，但在天津、沈陽和重慶這類城市，供應過量風險仍然存在。各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給還有待觀察。

　　陳仲偉介紹，雖然中國經濟朝第三產業發展轉型，但二線城市經濟發展速度難以創造足夠大的寫字樓需求，無法擁有趕超北京、上海辦公樓需求的潛力。“過去三年二線城市三產年復合增長率為18%，依此速度，哪怕每年有45%的寫字樓新增供應延遲上市，且上市后出租率80%即算成功去化，未來四年中二線城市的辦公樓新增供應也要5.97年后才能基本消化。”陳仲偉預測，考慮到大量新項目上市和中央政府對房地產市場的調控，未來四年延遲上市現象仍將繼續，尤其是在供應過量風險較大的城市。

　　與此同時，處于城市核心區域、按高規格建造、由資深開發商開發管理并只用于租賃的“藍籌”寫字樓的匱乏，也是二線城市本就供過于求的寫字樓市場需要面臨的又一大問題。

　　根據世邦魏理仕對全國14個主要城市過去三年辦公樓數據的分析，藍籌寫字樓市場無論在租金增長、空置率、租金收入等各項重要指標上均遠超整體市場平均水平。具體來說，藍籌寫字樓的租金在過去三年(2010~2012年)累計增長41%，比整體市場高出7個百分點;平均空置率也只有7%， 比整體市場的14%低7個百分點。世邦魏理仕方面指出，“藍籌寫字樓”在二線城市未來龐大的新增供應中具有較強的競爭力。

　　但是，記者發現，藍籌寫字樓在未來供應當中的占比仍偏低，截至2012年底，二線城市“藍籌”辦公樓面積占比低于5%。未來四年，“藍籌”辦公樓新增供應面積也只占總新增供應的17%，至2016年累計“藍籌”辦公樓面積新增13.3%，并無太大改善。

　　市場分析人士指出，受此前幾年商業地產熱潮影響，供應過剩的不僅僅是寫字樓。目前，許多二、三線城市都已出現了商業地產開發熱所留下的“后遺癥”。商業地產市場新一輪的洗牌或已不遠。