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    項目多 同質化嚴重 投資回報率未知

    在鄭州高鐵區沿線，僅商都路一帶，略一數便至少聚集了12家寫字樓項目。這在全國也是少有的風景。驅車經過，不少都在最后的封頂階段，有的自稱銷售超過一半。不過，這區域的一位寫字樓投資客付女士表示，看看高鐵商務區這些寫字樓密集扎堆的“陣勢”，她對未來的出租率一點也沒底。

    膨脹的“寫字樓”市場

    “寫字樓確實是個難題，頭疼。”正巖·鉑茲中心營銷總監蔡磊說，據不完全統計，目前鄭州寫字樓存量，包括很多項目沒有報房管局備案的，保守估計起碼有200萬、300萬平方米。按目前鄭州60萬、70萬平方米的年去化速度計算，消化存量就得四至五年光景，后市不容樂觀。

    2010年，一紙“限購令”催熟了商務地產市場；2011年，市場持續供銷兩旺。與此同時，鄭州高鐵板塊開始春心萌動，數十家地塊相繼入市，寫字樓開發呈“井噴”之勢。“這與政府的政策也有關系，以前極力扶持高鐵區，高鐵的地賣完了，商業寫字樓開發蜂擁，現在大家(小區網 論壇)又跟著跑到龍湖，龍湖的地已經賣完了，規劃的也是商業和金融用地。永和、正商、正巖等都涌去那里拿了地，每個公司根據地塊，拿的價格不太一樣，大部分都是寫字樓。”一位商業地產運作資深人士透露。

    表面很樂觀，關門不好過

    “現在我們被周遭項目包圍了，這區域資源本來都是共享的，地塊的炒作早都到頂頭了。所以近期任何動作都沒有，也沒有想好下一步的動作，可能先避開一段延到九月份看情況。”記者在高鐵區附近的這個寫字樓項目售樓部咨詢得知，即使是剛過去的上周日，咨詢量大概是三組，周一當日截至下午3點，好像還沒有客戶到訪。

    “現在寫字樓太扎堆了，尤其是高鐵區，大家都想銷售，很多就只有比價錢了。”但這也不是誰都敢做，誰都做得了的。正巖·鉑茲營銷總監蔡磊表示了擔憂：去每個地方，開發商問起來都說很樂觀“賣得很好”，但其實關著門，高鐵項目的寫字樓沒有一個好過的。高鐵區域，已經屬于成熟區域，炒地塊沒意義，基本都到價值頂點了，也只有等待客戶選擇了。但當前的狀況是：大型投資客基本上不選擇高鐵區，基本選擇航空港區、龍湖區了。“政府導向加上媒體跟風炒作，大型投資客已經轉向這些區域了”。

    還有，一些小型投資散客是比價為主，而且現在各個開發商都在醞釀“以價換量”，這就讓小投資客更加增強了信心要等待下去，持幣觀望嚴重，可是他們也不知道什么時候探底，而大投資客投資轉移。所以，現在高鐵區寫字樓“很尷尬”。現在對于開發商而言，只有一個愿望是“平穩過渡”。

    “同質化現象太嚴重”，小體量寫字樓難敵競爭

    業內人士分析，鄭州寫字樓供需比例現在是嚴重失調。有些大型地產商，主要靠資本運作為主，項目多，可以暫時靠以價換量，以鞏固資金鏈，但小體量的不行，特別是主要靠這種項目去實現利潤最大化的，“等待”“煎熬”成了當前的主要狀態。

    另外，在產品方面，盡管諸如5A、甲級等寫字樓宣傳概念層出不窮，但這位開發商透露，“其實像我們這種只有幾萬平方米、體量比較小的寫字樓，要做差異化基本是不可能的。想做產品差異化，有幾十萬平方米的，確實可以做獨特的產品，這種幾萬平方米的差異化太難找了，現在很多寫字樓的宣傳概念都是虛頭多，同質化現象太嚴重了。”高鐵區某寫字樓營銷人士坦白說。

    像高鐵區寫字樓，都是同步運作的，“內容”其實都差不多。可能站在我們這一批肩膀上的后來者，可以吸取教訓，做好內涵競爭。但這一批，都是主體揭頂階段了，根本來不及再做什么差異化。“真正與產品直接關聯的東西真不多。”不止一位業內人士對鄭州寫字樓的評價如是說。

    商業開發更應基于區域特色

    鄭州商務地產開發的“大繁榮”，投資客出手者卻寥寥，成了一種鮮明奇特的風景。業內人士認為，河南省的資源畢竟有限，鄭州的經濟活力與一線城市、沿海城市相比尚有較大差距，這種不考慮城市容納能力和違背市場規律的行為很危險。2010年前后高鐵片區有幾十塊商務用地集中入市，這只是基于發展樓宇經濟的賣地行為，這樣的建設是否以市場為出發點和落腳點？面對冷熱不均的市場，一些聞市場先機靈動而發，一些開發商反倒摸出了些門道。

    在紫荊山大道上，精準定位珠寶業的高端寫字樓地標項目——興達國貿珠寶大廈，是鄭州主題型寫字樓開發的典型代表。營銷總監姚惟文透露，項目是中原首家珠寶產業大廈，配置更是達到中部第一的標準，集底鋪的銷售批發、樓上的展示、發布和商務功能為一體，地處三大核心商圈交集，也正醞釀著一場巨大的財富價值變革。區域性地標樓宇，進而帶動這個板塊商務辦公物業的發展。

    鄭州經開區某項目營銷總監李先生透露，寫字樓的成熟離不開產業的支撐。我們即將推出的項目為商業投資型公寓，周遭的富士康項目帶動，還有經開區的辦公剛需。在價格上，比旁邊同樣地段的樓盤，每平方米價格至少差了一千多元，比起鄰近一步之遙的高鐵區項目，價格差到近三倍，配套、地段都不缺。“我們相信目前投資高鐵區的主力，一定會在關注價格上考慮較多，目前，我們對項目充滿信心，營銷推廣有序展開，底鋪商業盤活是關鍵。加上周遭的富士康廠區，大量消費人群，只要把穩精準定位，就一定沒問題。”

    中高端商務需求一直是目前最大的短板，應該和鄭州的經濟發展基底、城市特色結合。一位六年的地產從業人士透露，別小看這邊的商業，剛需一定會帶動這一片。

    大投資客轉移，小散客持幣比價

    一位資深投資客分析說，目前囤量，主要是市場因素造成的，一般來說，投寫字樓客戶資客居多，買寫字樓的看重的是這個。但現在恰恰相反，現在買到寫字樓，租是個問題，租金更是個問題。現在買寫字樓，投資包括投資商業地產，基本是10～15年是個臨界點，但現在情況看，根本是這個時間難以回本的。

    對于寫字樓商家們，大家普遍的狀態是，戰線拉長。蔡磊表示，根據國家對中小企業扶持政策，所以對這些私營企業主寄予希望，市中心一些寫字樓客戶因交通壓力、配套老化等可能轉向這里投資。

    經三路金成國際某寫字樓客戶，他當時買了半層，每平方米在3500元左右，現在將近十年過去了，他表示，本兒已經回過來，根據租金和購買投資比，他覺得投資還是劃算的。目前，他開始關注高鐵區項目，價格是他看重的首要因素。“當時很早一批買寫字樓客戶投資是賺到了，他們已開始轉向關注這里。龍湖、航空港區對他們來說還很遙遠，高鐵區有望成他們的關注焦點。”