精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    年初的房產(chǎn)新政至今仍引發(fā)各種關(guān)于地產(chǎn)投資的話題。一方面是各界熱議新“國(guó)五條”背景下住宅投資該何去何從，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的資金流向。在地產(chǎn)投資最為保值成為共識(shí)的今天，住宅的被限與商業(yè)物業(yè)的迅速飽和使寫字樓從地產(chǎn)投資中嶄露頭角，成為市場(chǎng)的新寵。

    “老革命”遇到新問(wèn)題

    已經(jīng)有十多年地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的陳先生這半年來(lái)最“耿耿于懷”的事情恐怕就是年初的“新政”了。

    “我以前是投資商鋪為主，但現(xiàn)在昆明的商業(yè)物業(yè)太多，幾近飽和，所以我準(zhǔn)備選擇其他的產(chǎn)品。”陳先生說(shuō)，“但當(dāng)我進(jìn)入住宅領(lǐng)域卻發(fā)現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)了新政，限制太多。又是限購(gòu)，又是限貸，對(duì)于我這個(gè)'老革命來(lái)講這些完全都是新問(wèn)題，一晃半年過(guò)去了，投資計(jì)劃遲遲沒有實(shí)現(xiàn)。”

    像陳先生這樣的投資客不在少數(shù)。其實(shí)他們并非沒有選擇，而只是除了投資房產(chǎn)以外他們實(shí)在找不到更令他們感到踏實(shí)的投資途徑。

    “散戶炒股幾十年沒幾個(gè)賺錢的，基金和證券也差不多都是一個(gè)樣，前幾年說(shuō)黃金是'硬通貨'，今年還是跌了。”陳先生總結(jié)說(shuō)，“說(shuō)來(lái)最靠譜的還是地產(chǎn)，雖然國(guó)家不斷在調(diào)控，但總的說(shuō)來(lái)是在穩(wěn)定上升。”

    經(jīng)過(guò)四處打探、多方權(quán)衡，陳先生決定在近期出手，“因?yàn)槲艺业搅艘环N新的可以說(shuō)是'硬通貨'的產(chǎn)品，目前在昆明市場(chǎng)還沒有受到很多人的關(guān)注，這是一個(gè)千載難逢的良機(jī)。”

    被忽視的“硬通貨”

    陳先生所說(shuō)的“硬通貨”，其實(shí)是指寫字樓。就像陳先生所分析的，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段越來(lái)越嚴(yán)、頻次越來(lái)越密集，但對(duì)寫字樓卻幾乎沒有約束，這是寫字樓成為“硬通貨”的首要條件。另一方面，商業(yè)物業(yè)也因?yàn)閺?008年以來(lái)昆明崛起的總面積超千萬(wàn)平米的數(shù)十個(gè)綜合體而形成“積食”，難以消化。

    開發(fā)商一直都忙于開發(fā)剛需的住宅和市民慣性投資的商鋪，由此導(dǎo)致的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不足，是它搶手的重要原因之一。在需求方面，寫字樓更是有成為香餑餑的趨勢(shì)。

    “最近一段時(shí)間，我們忙多了，來(lái)自全國(guó)各地的投資者，以及許多老客戶都在打聽寫字樓產(chǎn)品，僅上個(gè)周末，我們就接待了100多組客戶。與商鋪相比，前來(lái)咨詢寫字樓的客戶越來(lái)越多。”西山萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。記者在昆明其他寫字樓項(xiàng)目了解到，投資者對(duì)寫字樓的關(guān)注度比年前高，投資者看重投資物業(yè)的地段價(jià)值和自身品質(zhì)。置業(yè)顧問(wèn)還透露：“寫字樓按層賣，外來(lái)投資者對(duì)價(jià)格的敏感度往往比本地投資者低。”

    記者從某中介公司了解到，往年年初是寫字樓租賃高峰期，但今年卻一直延續(xù)到現(xiàn)在，半年來(lái)到各門店咨詢寫字樓的客戶比咨詢住宅和商鋪的要多。一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“越來(lái)越多的企業(yè)都想尋找良好的辦公環(huán)境，現(xiàn)在很多門店每個(gè)月都有幾十組客戶來(lái)找寫字樓，根本找不到那么多房源給客戶。而且只要環(huán)境條件合適，客戶很少在租金上過(guò)多考慮。”

    寫字樓之所以如此供不應(yīng)求，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是昆明寫字樓市場(chǎng)形成較晚，市場(chǎng)上成熟的產(chǎn)品較少，而昆明這幾年發(fā)展迅猛，尤其橋頭堡戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)需要更多更好的辦公場(chǎng)所，諸多因素促使昆明的寫字樓成為“硬通貨”。

    昆明寫字樓的“南北配”

    精明的開發(fā)商自然會(huì)比投資者更早發(fā)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變，做好準(zhǔn)備之后便悄然將住宅產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品暫緩，轉(zhuǎn)身?yè)寠Z“硬通貨”的市場(chǎng)份額。

    目前昆明寫字樓市場(chǎng)可謂方興未艾，可供選擇的產(chǎn)品其實(shí)并不多，而這些產(chǎn)品又集結(jié)成地理意義上的兩個(gè)集群。

    北站隧道以北的北京路沿線是一個(gè)集群，這個(gè)集群因?yàn)檎麠l線路前期開發(fā)較為成熟，自然被諸多大佬搶灘，已經(jīng)完全或基本投入使用的包括俊發(fā)中心、財(cái)富中心、中匯商業(yè)、欣都龍城等，正在市場(chǎng)上熱銷的則有昆明廣場(chǎng)、財(cái)智心景等。

    另一個(gè)集群相對(duì)較為分散，但已經(jīng)顯示出它的強(qiáng)大后勁。這個(gè)集群就是以南亞風(fēng)情第壹城驚艷登場(chǎng)肇始、以萬(wàn)達(dá)昆明雙塔亮相掀起高潮為代表的南市集群。

    相對(duì)于北市區(qū)的成熟，南市區(qū)寫字樓略顯稚嫩，但卻霸氣十足。南亞風(fēng)情第壹城打破了“南市無(wú)中心”的魔咒，融城金階祭起巫家壩商圈的第一面大旗，而最近剛剛面世的萬(wàn)達(dá)昆明雙塔則完全改寫了昆明未來(lái)的商務(wù)格局。

    “300米，而且還是雙塔，六星級(jí)酒店配套，屋頂停機(jī)坪，昆明寫字樓標(biāo)準(zhǔn)被萬(wàn)達(dá)提早了何止五年？”參加完上周在翠湖賓館召開的萬(wàn)達(dá)昆明雙塔上市發(fā)布會(huì)后，陳先生激動(dòng)表示，“擱淺半年的投資計(jì)劃有方向了南市區(qū)，寫字樓！”

    寫字樓投資看“三地”

    一看是否是地標(biāo)，地標(biāo)價(jià)值肯定高。

    二看地段好不好，黃金區(qū)位是王道。

    三看地主是哪個(gè)，投資大腕錯(cuò)不了。

    以上三般都做到，坐等回家數(shù)鈔票。

    注解：1、寫字樓本身如果是當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑的話，升值空間更大。

          2、地段、地段、還是地段，但寫字樓的地段不同于傳統(tǒng)商業(yè)地段，人氣不是首選，配套才是關(guān)鍵。

          3、寫字樓運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期任務(wù)，所以背后誰(shuí)在操盤顯得非常重要，大的開發(fā)商是信心的保證。

    精打細(xì)算
    寫字樓：年回報(bào)率超過(guò)10%最佳

    投資回報(bào)率是指通過(guò)投資而應(yīng)返回的價(jià)值，即投資者從某一項(xiàng)投資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。投資寫字樓的年回報(bào)率的計(jì)算方式為：（每平方米的租金÷每平方米的售價(jià)）×12個(gè)月×100%。一般而言，如果某個(gè)寫字樓的年回報(bào)率達(dá)到8％-10％則可投資購(gòu)買，超過(guò)10％的年回報(bào)率最佳。

    以滇池路某寫字樓物業(yè)為例，2009年的價(jià)格是元/平方米，現(xiàn)在二手銷售價(jià)格漲到了近2萬(wàn)元/平方米，好的樓層和位置甚至達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米。目前，該寫字樓的租金情況為120-200元/平方米，回報(bào)率相當(dāng)可觀。

    記者調(diào)查
    南北緊俏 新老交替

    近年寫字樓新品供應(yīng)量少，已經(jīng)交付使用的情況又如何？記者通過(guò)榮城地產(chǎn)、58同城寫字樓頻道等渠道發(fā)現(xiàn)，滇池路片區(qū)的寫字樓月租金主力區(qū)間為70-120元/平方米，比去年增長(zhǎng)了5-10元，而且這一趨勢(shì)還將持續(xù)。

    北邊北京路沿線的寫字樓的租金水平也差不多，而且南北兩線都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，其中尤以南市區(qū)為最。記者在走訪時(shí)正好遇到某知名門戶網(wǎng)站昆明站的記者同行，他告訴記者，他們年初剛剛從市中心搬到南亞風(fēng)情第壹城，租金高了，但環(huán)境好了。

    老牌寫字樓的租金水平則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如新秀。春城路、三合營(yíng)等傳統(tǒng)區(qū)域的老牌寫字樓月租則只能到40元-50元平方米水平，而且出租情況不容樂觀。“主要是老寫字樓的配套和環(huán)境都不如這些后面建起來(lái)的這些，做企業(yè)嘛，形象很重要，不能為節(jié)約一點(diǎn)租金丟了面子，最終丟了客戶。”一位即將搬離春城路的小企業(yè)主告訴記者。