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  68.25%的租戶認為“租金”是選擇辦公物業的決定性因素。同時也表示，租金并非越低越好，租戶所認可的租金其實是辦公物業所具備的多方面因素的綜合反映。目前受宏觀環境影響，寫字樓去化壓力又為租戶獲得了更大的議價空間，租金成為談判焦點。

  近日，高力國際聯合成都寫字樓信息網發布了一份“成都甲級寫字樓租戶調查”報告。該報告針對“甲級寫字樓目標租戶的核心需求是什么”；“各種指標在其需求中的權重如何分布”；“政策環境對租戶選址又有怎樣的影響”等目前市場極為關注的問題，進行了專業市場調研。

  通過對逾60組從事信息技術、房地產、咨詢、金融等行業的租戶的走訪，其采樣調研的甲級寫字樓租戶中，大多數的辦公室位于中央商務區，不過另有高達20.63%的租戶落戶于現有的主流寫字樓板塊之外。相信這份新鮮出爐的市場報告，將有助于提高寫字樓市場供求對接的契合度。

  辦公室物業升級成租戶搬遷的首要原因

  本次問卷調研涉及63組真實租戶，其中47%的租戶為首次在成都設立辦公室，53%的租戶為非首次設立辦公室。

  調查顯示針對“非首次設立辦公室的租戶是通過擴租還是搬遷形成了現在的辦公室？”的提問，僅有18.18%的非首次設立辦公室租戶是通過擴租方式形成了現在的辦公室。隨著新項目不斷供應入市和企業自身的發展，辦公室搬遷已成為成都甲級寫字樓市場頻繁發生的現象。而“促使租戶放棄擴租選擇搬遷的主要原因？”大多數客戶認為“物業升級”是租戶進行辦公室搬遷的首要原因。正是這種“推高效應”促使市場上的頂級寫字樓產品可獲得積極的市場反饋。

  同時，“無可擴租面積”也是導致租戶“被迫”搬遷的原因，考慮到成本、便利等因素，如原物業有充足空間，多數租戶仍會選擇擴租。物業服務品質和地理位置在租戶觀念中處于同等重要的位置。這兩個因素與租戶的切身體驗息息相關，或決定未來是否續約。

  目前重慶甲級寫字樓平均租金約為成都的70%

  接受本次調查的租戶中，65.08%租戶認為辦公室面積以100平方米至600平方米為最佳。41.27%偏好100-300平方米。按照10-15平方米/人的辦公面積標準計算，此類企業辦公人員規模為10至60人。

  同時，42.86%的租戶現有辦公室租約為3至4年，這一年限與此前成都甲級寫字樓供應節奏相關。26.98%的租戶與業主簽訂了5年以上的租約，而通常在簽訂5年及以上租約的同時，租戶會要求業主在其所租用的同層或上下層預留充足的可擴租面積。

  針對“如有開設新分支機構的計劃，首選區域是哪些？”有26.98%的受訪企業表示有意在中西部進行擴張，其首選的落戶地為四川省內，其次為重慶。因為成都和重慶始終是中西部最重要的發展雙核，但兩個城市在產業定位上各有側重。目前重慶的甲級寫字樓平均租金約為成都的70%。部分四川省內二級城市在近年表現出強勁的發展態勢，但具體到優質辦公物業和服務供應方面仍存在待改善空間。

  68.25%的租戶認為“租金”是決定因素

  “選擇辦公室的過程中，租金是否是租戶最為看重的因素？”對于這個問題，68.25%的租戶認為“租金”是選擇辦公物業的決定性因素。同時也表示，租金并非越低越好，租戶所認可的租金其實是辦公物業所具備的多方面因素的綜合反映。目前受宏觀環境影響，租戶在辦公室租賃預算方面更加謹慎，同時寫字樓去化壓力又為租戶獲得了更大的議價空間，租金成為談判焦點。

  在構成租金的多方面因素中，租戶最愿意為之買單的首要因素是“交通便利”，這一因素不僅可以節約時間、資金成本，更可在很大程度上彌補地段、配套等方面的劣勢。“業務需要”是租戶從自身發展戰略和行業特性、客戶需求等角度考慮，選擇適合本企業的辦公物業。“辦公環境”決定租戶日常體驗，包括戶型、層高、空調、電梯、采光等諸多細節要素。

  有57.14%的租戶認為辦公室條件是吸引和留住員工的重要因素。健康環保的辦公環境更能贏得員工的認同和歸屬感。

  “綠色科技”作為營銷亮點短期內難以獲得積極反饋

  此外，調查顯示，無論是國內企業還是國外企業，高管對于選擇辦公物業都有著極大的話語權。大多數外資企業的區域級分公司甚至需要將辦公物業備選方案提交至中國區總部。財務部和行政部更多是從其各自職能角度對辦公物業選擇提供專業支持，如對辦公物業所涉及的預算、資本結構進行審核與評估，以及撰寫考察建議、制定和執行裝修方案等。

  良好的辦公條件并非特指頂級寫字樓內的辦公空間，但無疑建筑品質較好、設計合理的辦公環境更能獲得認同。有42.86%的租戶認為綠色建筑指標并非其選擇辦公物業的決定性因素，只是在其他條件相同的情況下，或許會優先選擇更為環保的物業。

  高力國際指出，綠色建筑是長期的發展趨勢，但在目前階段，受眾認可度不高，且此類設備前期投入和后期維保成本都較高，因此開發商無論是將“綠色科技”作為營銷亮點還是切實實施，都難以在短期內獲得積極的市場反饋。