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    在高速爬升中，北京市部分區(qū)域的住宅價格已經超過了寫字樓價格。

    記者近日調查發(fā)現(xiàn)，在北京市的多個重點區(qū)域，商品住宅的售價超過了同一地段的寫字樓售價，最高差價甚至達兩萬余元，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內人士分析，缺乏宏觀經濟基本面的支撐，北京商品房價格將進入高位調整期。

    同區(qū)域住宅貴過寫字樓

    根據(jù)國際物業(yè)顧問公司DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，位于崇文區(qū)花市大街的“國瑞城”項目，近期公寓均價已達到3萬元/平方米，最高達到3.5萬元/平方米，而在北京市崇文區(qū)與宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。

    同時，在CBD地區(qū)，“御金臺”項目的公寓售價已達5.5萬元/平方米，而位于同一地段的“SK大廈”售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達兩萬余元的差額。

    DTZ戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨向記者表示，在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業(yè)地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。“住商倒掛”現(xiàn)象說明，商業(yè)地產自身的巨大價值還沒有被充分挖掘，目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐。

    他表示，去年底啟動的“4萬億投資”中，有相當部分進入了房地產市場，推動了商品住宅價格的高企。但同時，近期北京市寫字樓的空置率雖有所下降，但總體空置率仍較高，這使得寫字樓價格相對穩(wěn)定。

    DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻向記者表示，“商住倒掛”現(xiàn)象在香港早已有之，作為金融業(yè)高度發(fā)達、土地資源極度稀缺的城市，香港的商住價格一直相差不大，而北京出現(xiàn)該現(xiàn)象并不正常。

    房價進入高位調整期

    在目前的形勢下，“商住倒掛”現(xiàn)象能夠持續(xù)多久？王晨認為很難持續(xù)。

    他表示，目前的房價已經超出市場承受能力，盡管投資投機性需求仍在進駐，但房價上漲動力已經衰竭。未來一段時間內，北京房價將進入“高位調整期”，大起大落現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。

    實際上，寫字樓市場的投資正在復蘇。根據(jù)上海統(tǒng)計信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1到8月，上海住宅市場的實際投資同比出現(xiàn)了負增長，而辦公樓市場投資同比增加了14.9%。同期，盡管北京的住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)負增長，但寫字樓投資的漲幅僅較住宅低了一個百分點。“這說明投資者已經把目光從住宅市場轉向寫字樓市場。”DTZ戴德梁行在第三季度的報告中稱。

    易居中國的數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，上海寫字樓的供、銷量分別達到34.13萬和39.94萬平方米，環(huán)比分別上升138.8%和156.8%，平均成交價格也上升了17%，達到29390元/平方米。機構投資者，尤其是銀行、保險等機構成為上海寫字樓主要買家。9月銷售額排名第一的浦江雙輝大廈，就有19.179萬平方米的樓面被農行收購，總金額達86億。

    易居中國分析師薛建雄認為，專業(yè)成規(guī)模經營的寫字樓越來越受到關注，表明寫字樓市場的成熟度在快速提升。

    DTZ戴德梁行的報告稱，由于近幾年供應量過大帶來的資源稀缺，從2010年開始，北京寫字樓供應量將大幅下降。其中，2010年全年供應將是今年的57.8%，2011年的供應將僅為今年的17%，為20萬平方米。報告預計，2010年后，北京市寫字樓空置率會逐步好轉，達到15%左右。

    今年10月1日起，修訂后的《中華人民共和國保險法》正式開始實施。報告認為，對于保險資金而言，投資的安全性與穩(wěn)定性相對重要，因此，商業(yè)地產將成為其主要投資對象。

    對此，王晨也表示，在經濟復蘇的背景下，企業(yè)進駐寫字樓市場的勢頭仍然強勁，“投資寫字樓市場前景樂觀”。