今年房價不會顯著下降 房企分化更明顯
- 杭州寫字樓網
- 2010/3/29 10:46:10
高房價問題，一直以來是社會關注的焦點之一。由于去年國內的住房價格上漲過快，引發了新一輪房地產調控。兩會前后，房地產調控有進一步升級跡象。那么，如何看待今年中國房地產市場的發展趨勢呢？
筆者以為，我們可以從以下三個方面觀察今年房地產市場的發展前景及波動趨勢。
其一，國內房價基本上不會出現顯著下降。
之所以會得出這一判斷，是因為我們可以從四個方面來分析這個問題。
一是短期內“招拍掛”的土地供應方式不會改變。盡管目前實行“價高者得”的土地供應方式有其缺陷性，但如果采用其他方式供地，問題或弊端則可能更多；二是去年以來“新地王”的不斷涌現，進一步提升了房價上漲的預期，這種預期在當前土地供應比較短缺的情況下很難改變；三是目前我國的快速城市化進程，有利于國內房地產市場的中長期發展；四是由于目前經濟恢復性增長的基礎尚未牢固，貨幣流動性過剩在短期內不會改變。
因此，盡管目前抑制高房價的呼聲很高，房地產調控還可能進一步強化，但考慮到其他一些因素的話，特別是地方政府出于稅收、社會就業、經濟增長和城市快速發展等考慮，它們非但不希望房價下降，而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內繼續保持平穩增長。此外，商業銀行、房地產開發商出于自身利益的考慮，也不希望房價出現下跌。
據此分析，今年國內房價要出現明顯下降似乎很難。
其二，加大保障房建設規模，進一步提升社會覆蓋面。
隨著國內房價的上漲速度過快，高房價問題已經成為一個突出的社會問題。出于社會穩定、保障低收入人群和住房困難戶的人道精神，并借鑒成熟的國際經驗，未來我國將進一步加快城鎮保障房建設步伐，進一步擴大社會的覆蓋面。
但是，鑒于當前地方政府的財力和資源仍相當有限，我國還無法大量供應保障性住房。從長期來看，地方政府提供的保障性住房規模，最多只能管到約占人口20%的低收入人群和家庭，但目前離達到這一指標還很遠。
另外，從城市長遠發展目標來看，建設保障性住房并非簡單之事，不僅要考慮其居住功能，還必須考慮到醫療、教育、商業、就業、交通等其他配套建設。也就是說，保障性住房建設還要與城市的地位和功能等發展要求相適應。
但是，加大保障性住房建設規模，將是今后我國房地產市場發展的一大亮點或一大特點。
其三，市場競爭加劇，房地產企業分化日趨明顯。
其中，商品房開發用地十分稀缺，是導致房地產開發商彼此競爭加劇的重要原因之一。伴隨著我國城市化進程的不斷加快深，未來城市商品房的開發用地將十分有限，突出了商品房用地的土地稀缺性問題。
以南京市為例，2008年至2020年，南京市建設用地指標（包括商業性經營用地、工業用地、交通和重點項目用地）只有約143平方公里，平均每年可供的建設用地約為2萬畝指標，但近幾年來南京市每年的建設用地供應約有4萬畝，這表明未來南京市土地仍將十分稀缺。
因此，預期城市地價下降的可能性并不大，尤其是一、二線城市及三、四線城市的主城區地價下降的可能性不大。即便地方政府降低了地價，但按目前的市場需求（無論是剛性需求還是投機需求）來看，房價也不可能出現明顯下降。
但是，土地資源十分稀缺，無疑將加劇房地產開發商之間的激烈競爭。由此，有可能形成這樣的競爭格局：大型房地產開發商將主導一、二線城市，中小房地產開發商被“擠出”一、二線城市。由此，導致中小房地產開發商移師或進軍三、四線城市，走合作開發或轉向商業辦公地產等。但是，中小房地產開發商仍將面臨大型房地產開發商在三、四線城市中的“圍追堵截”。
當然，除此土地資源會加劇房地產開發商之間的競爭外，影響房地產開發商競爭優勢的另一大因素是資金或資本優勢。
從目前看，除了傳統的銀行借貸融資外，房地產開發商也會考慮其他的融資渠道，如貸款性信托融資、股權性信托融資、產業基金、合作開發等，新的融資品種和開發模式將會應運而生。
另外，隨著上市地產公司增發獲批，預計房地產上市公司的再融資將逐漸放行。上市房地產開發商的資金或資本優勢將大大增強其競爭力，它們有望保持這一市場競爭的領跑者優勢。
由此，預期未來中國房地產市場將可能呈現“強者恒強，弱者恒弱”的新競爭局面。
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- 來源：上海證券報