上海樓宇經濟與相關產業聯動效應顯著
- 杭州寫字樓網
- 2010/7/23 16:56:54
為全面了解上海市樓宇經濟發展現狀，上海市統計局一份專項調查顯示，目前全市辦公樓市場供求基本平衡，樓宇經濟與相關產業聯動效應顯著，對產業結構調整意義重大；同時也反映出該市樓宇經濟發展存在缺少統一科學的規劃思路和有效的市場調控機制，以及配套服務不夠完善等問題。調查包括3個方面，一是對500家進駐辦公樓的企業進行辦公樓市場專項調查，二是對全市范圍內規模較大的108幢辦公樓進行重點調查，三是在走訪10多幢甲級辦公樓業主的同時，召集戴德梁行、世邦魏理仕、高力國際等知名咨詢機構對上海樓宇經濟發展現狀進行深入研討。調查顯示：
——總量不斷擴大，中心區集中度高。近10年來，隨著該市經濟的較快發展，辦公樓市場也不斷壯大，辦公樓存量由1998年的2089萬平方米增加到2007年的4972萬平方米，年均增加320萬平方米左右。中心區集中度高，非中心區僅占20%。從辦公樓的分布看，甲級辦公樓主要集中在6個區域。從辦公樓的結構看，甲級辦公樓560萬平方米，占本市辦公樓的11.3%；準甲級辦公樓257萬平方米，占5.2%。目前，本市甲級辦公樓主要集中在6個區域：浦東新區的陸家嘴和竹園商貿區、黃浦區的人民廣場地區、靜安區的南京西路地區、盧灣區的淮海路地區、徐匯區的徐家匯地區和長寧區的虹橋地區。
——辦公樓市場供求基本平衡，甲級辦公樓租金水平偏高；中心區與非中心區進駐企業有明顯差異。專項調查顯示，近七成企業認為供求基本平衡。另據近期對全市范圍內108幢辦公樓的重點調查，全市辦公樓的平均出租率85.9%，平均租金每天每平方米4.3元。其中，中心區出租率85.8%，平均租金4.5元；非中心區出租率86.2%，平均租金3.6元。被調查的108幢辦公樓中，租金下降（這里的“下降、持平、上升”，是根據被調查戶對現階段租金漲跌趨勢的判斷進行統計的結果）的有16.2%，持平的有75.7%，上升的有8.1%；辦公樓出租率下降的有39.6%，持平的有45%，上升的有15.4%。據戴德梁行咨詢機構的統計，2008年三季度，該甲級辦公樓出租率為91.2%。出租率低于90%的地區依次為：盧灣88.7%、靜安87.2%、陸家嘴84.5%和閘北80%。在被調查的企業中，約八成企業認為在該市要找到符合企業要求的辦公樓不是很困難；絕大多數企業對其目前正在使用的辦公樓總體較滿意，認為不滿意的比重不足一成；有63.8%的企業認為目前該市辦公樓供應結構基本合理，但國際一流的甲級辦公樓略顯不足。
甲級辦公樓租金水平偏高。近七成被調查企業認為該市辦公樓租金水平總體偏高。另據世邦魏理仕的《全球市場指數和寫字樓租金成本調查》，該市浦東、浦西地區租金水平在全球172個地區中分別位列第27位和第39位。在全國各大城市中，該市甲級辦公樓租金水平居首位，分別比排在第2和第3位的北京和深圳高出29.4%和41.9%。2008年三季度，該市甲級辦公樓每天每平方米的租金為8.8元。從區域看，浦東地區為9.5元，浦西地區為8.5元。
中心區、非中心區辦公樓進駐企業有明顯差異。對108幢辦公樓的重點調查顯示，不同區域的進駐企業呈現以下特征：中心區以從事服務、咨詢、商貿等行業的企業居多，其中大企業又占了多數；非中心區則多數以制造業企業和中、小規模的各類企業為主。從進駐甲級辦公樓的行業分布特征來看，銀行、證券、保險、基金、信托等金融類企業，會計、審計、稅務、中介、咨詢、調查等咨詢服務類企業，律師、公正等法律服務類企業，策劃、設計、代理等廣告服務類企業，以及大、中型制造業企業是甲級辦公樓租賃的主力。在甲級辦公樓的租賃戶中，外資企業占70%左右，中資企業占30%左右。超甲級辦公樓的進駐企業中，外資企業所占比重達90%左右。
——樓宇經濟與相關產業聯動效應顯著，對產業結構調整意義重大。拉動房地產業發展，推動固定資產投資。大批辦公樓宇的建設直接拉動了該市房地產業的發展，近10年來該市辦公樓開發投資總額624.88億元，年均增長9.3%，增幅高出全部房地產開發投資年均增幅0.8個百分點；2007年，該市辦公樓投資總額達到157.51億元，超過了上世紀80年代中期該市全年全社會固定資產投資額的總量，成為推動全社會固定資產投資增長的重要動力之一。據測算，辦公樓的平均造價高出商品住宅67.3%，平均每個辦公樓項目的平均投資額約5億元，特別是甲級辦公樓，每個項目投資往往在15億元以上，少數超高層的辦公樓更是達到50億元以上，如位于浦東陸家嘴地區金茂大廈的投資總額達到54億元，環球金融中心的投資總額更是超過80億元，對擴大內需作用明顯。
通過上下游產業聯動發展，促進全市經濟快速發展。根據最近年度該市投入產出調查的情況，在國民經濟核算的42個產品部門中，有金融業等32個部門為房地產業提供產品或服務；而房地產業提供的產品或服務，又被租賃和商務服務業等37個部門所使用。房地產業對本市國民經濟的輻射范圍較廣，對促進該市經濟發展影響較大。
促進經濟結構調整，實現經濟發展方式的轉變。高端企業的集聚形成密集的人才流、資金流和信息流，極大地推動該市現代服務業的發展，推動經濟結構不斷優化，實現經濟發展方式的轉變。
支撐財政收入增長，提升該市經濟增長的“容積率”。由于進駐辦公樓宇的各類經濟實體密集，特別是高檔辦公樓吸引了大量優質企業，其產生的財富效應十分顯著。對全市范圍108幢辦公樓的重點調查表明，2007年，進駐這些辦公樓的企業主營業務收入達到2196.56億元，上繳各類稅金達到109.83億元。據測算，每平米辦公樓每年可創造稅收2168元；按人均水平計算，每人每年創造稅收56515元。從不同區域看，中心區單位面積創造的稅收為2434元，高出非中心區3.8倍。
發揮產業集聚效應，帶動經濟整體發展。辦公樓宇聚集區的形成，公司、企業的匯集，資本、技術、人才、信息、商貿、服務、智力、思想、文化的集中，使經濟活動要素因空間的聚集而促成資源利用效率的提高，規模經濟效益的擴大，交易成本的降低。
返回頂部- 責編：8037
- 瀏覽:
- 來源：中國信息報