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　　迪士尼來了，上海將迎來商業(yè)、旅游與地產(chǎn)協(xié)作發(fā)展重要機遇，樓市明星排行榜可能被刷新，昔日風(fēng)頭十足，如今倍受宏觀調(diào)控煎熬的商品住宅，可能被本來處于配角地位的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所取代，成為下一輪樓市的領(lǐng)跑者。

　　迪士尼周邊住宅均價已近2萬元

　　由于迪士尼概念已被多次炒作，周邊房源均價已近2萬元/平方米。
　　受迪士尼概念支撐，近日一些川沙板塊的房源租金開始上漲。據(jù)中原地產(chǎn)川沙區(qū)域某門店的一位工作人員介紹，目前當(dāng)?shù)匾惶?00余平方米的房源租金在3000-3200元/月。
　　目前川沙區(qū)域房源的掛牌和成交情況依然不理想，一些投資客還是比較看好后市，加上租金有上調(diào)空間，一般不愿意拋盤，而當(dāng)?shù)刈≌�接�?萬元/平方米的均價，愿意入市的也不多，因此短期內(nèi)成交僵持的現(xiàn)狀很難得到改變。
　　一位于野生動物園附近的樓盤，今年前三個季度也只比年初上調(diào)了1000多元，項目宣布后的一周不到，距離樂園6公里的該項目均價由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。在川沙鎮(zhèn)，一個個剛開盤不久的樓盤旋即宣布已經(jīng)無房可賣。
　　據(jù)了解，在川沙的其他地區(qū)房價相比上海市郊平均水平也已經(jīng)不低，甚至有些地段的新樓盤報出了每平米約1.6萬元的高價，這顯然與滬郊主流人群的收入水平不相符。對此，地產(chǎn)評論員楊紅旭表示：“1.6萬元是有些偏高了，川沙這個區(qū)域已屬外郊環(huán)間，目前的價格已超過此環(huán)線均價三四成”。
　　許多房產(chǎn)資深人士認為，迪斯尼對于住宅的利好已經(jīng)出盡。無論如何，遠離市區(qū)、公交不便，游客大進大出，這些都是不利于住宅環(huán)境的因素，可開發(fā)商卻把房子搞得神秘莫測。據(jù)觀察，川沙的房價在三年間，從2000―3000元/平方米漲到16000元/平方米。
　　有關(guān)資料顯示，迪斯尼從來就沒有對住宅板塊有點石成金的本事。美國、法國、日本迪斯尼主題公園周邊房價，特別是住宅市場都沒有明顯增長。再者說，對于一個已經(jīng)透支的價格，長期持有，回報至少不會很高，現(xiàn)在的漲價潮無外乎是一些玩家在玩擊鼓傳花的游戲罷了。

　　迪士尼對商業(yè)地產(chǎn)利好大于住宅

　　11月4日，正當(dāng)大家還在對早上拍出的首塊擁有“迪士尼概念”的住宅用地津津樂道時，下午第一塊“迪士尼概念”的商業(yè)用地在經(jīng)過長達39輪馬拉松式的現(xiàn)場舉牌競價后，被浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司以4950萬元收入囊中，樓板價為20632.117元/平方米。
　　這塊名為浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A的地塊，“東至規(guī)劃停車場，南至歐洲苑小區(qū)，西至妙境路，北至公共通道”，雖然不如上午的住宅用地如此受人關(guān)注，但由于不少業(yè)內(nèi)人士皆認為迪士尼周圍旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)大有可為，因此該地塊也吸引了多達18家企業(yè)參與現(xiàn)場競拍。
　　據(jù)觀察，在正式競拍開始之前，共有29家企業(yè)領(lǐng)取了競買申請書，有18家企業(yè)申請參與競拍。而在現(xiàn)場，18家企業(yè)悉數(shù)到場，最終，14家企業(yè)參與了現(xiàn)場舉牌競拍，報價節(jié)節(jié)攀升，最終定格在4950萬元。這個價格，相對于起始價939萬元溢價高達427%。
　　在迪士尼概念輻射下，對商業(yè)地產(chǎn)的利好大于住宅地產(chǎn)這一點再次得到了印證。分析師薛建雄認為，迪斯尼建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務(wù)帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發(fā)展與完善，深圳華僑城等開發(fā)成功的經(jīng)驗也驗證了這一觀點。不過他也指出，即便如此，凡一個區(qū)域過快發(fā)展的過程中，必然會導(dǎo)致各種問題的產(chǎn)生，周邊房價必然會出現(xiàn)高低起伏，市場也應(yīng)該對此有足夠的認識。

　　旅游地產(chǎn)或成市場新熱點

　　今年上海迎來旅游與地產(chǎn)協(xié)作發(fā)展重要機遇。據(jù)初步統(tǒng)計，今年3月以來，不僅連鎖型酒店預(yù)定火熱，世博園區(qū)周邊全裝修民居的短租需求也異常火爆，租金較半年前普遍上漲20%至40%。
　　近年來，在旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動下，旅游地產(chǎn)開發(fā)進入蓬勃發(fā)展期。主題公園、度假村、生態(tài)島等大項目紛紛規(guī)劃與建設(shè)，產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假房產(chǎn)、酒店式公寓和休閑別墅等各類旅游地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)運而生。
　　收入水平不斷提高，可支配時間逐漸增多，休閑產(chǎn)業(yè)逐漸興旺。瞄準休閑度假消費的旅游地產(chǎn)也順勢而起，可能成為市場新的熱點。
　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年，國內(nèi)旅游總收入3878億元；到2009年，國內(nèi)旅游總收入已突破萬億元大關(guān)，達1.02萬億元，是2002年的6倍。預(yù)計今年國內(nèi)旅游人次將達21億人次，同比增長12%，國內(nèi)旅游總收入1.1萬億元，全年旅游業(yè)總收入將超過1.4萬億元。
　　本市除了原有的松江佘山、青浦朱家角和奉賢海灣外，崇明島這一世界級生態(tài)島的開發(fā)計劃也已落地。5月1日起上海世博會啟動，長達半年的巨大客流量成為旅游產(chǎn)業(yè)成長的支撐；未來還有耗資200多億元的上海迪士尼項目，旅游地產(chǎn)開發(fā)形成系列利好因素。
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，與普通住宅相比，旅游地產(chǎn)特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀和建筑景觀，配套功能的開發(fā)節(jié)奏明顯提前，投資條件更為成熟。近幾年，上海市郊旅游熱點地區(qū)不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)成長步伐穩(wěn)健。由于土地成本有限，價格水平不高，部分旅游地產(chǎn)顯現(xiàn)出良好的投資潛力。

    相對住宅上海商鋪漲幅空間大

　　就目前而言，迪斯尼周邊還沒有出現(xiàn)真正的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，倒是一些相對離迪斯尼較近的商鋪紛紛打出迪士尼商鋪概念。佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，目前很多商鋪距離上海迪士尼樂園至少七八公里，但卻被投資者提前“鎖定”。
　　從去年8月份開始，陸續(xù)有一些迪斯尼概念商鋪開盤，許多投資客紛紛入場囤積房源。但一年來這些商鋪的價格上漲空間并不大，一些在原價徘徊，漲價的部分項目漲幅也在2000元/平方米以內(nèi)。
　　去年9月份，距離迪斯尼項目大約有5公里的上海跨國采購中心五角世貿(mào)商城開盤，當(dāng)時吸引了很多投資客前往。開盤當(dāng)日，僅花了不到5小時，就售出了700余套商鋪，創(chuàng)造了今年上海商鋪銷售最快的紀錄。之后該批房源掛牌價在10450元/平方米至11000元/平方米左右，相比去年9月份上漲了450元/平米到1000元/平方米左右。
　　此外，另一個距離迪斯尼項目較近的產(chǎn)權(quán)商鋪項目兩港裝飾城，價格上漲要快一些。據(jù)佑威房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，從去年3月份開始，該樓盤價格從11639元/平方米，上漲到目前的13648元/平方米。價格上漲幅度超過2000元/平方米。
　　此外，受迪士尼概念影響，川沙鎮(zhèn)一些沿街旺鋪的價格上漲要明顯很多。去年7、8月份，川沙一些沿街商鋪均價大約只有17000元/平方米左右，而這些商鋪目前掛牌價大多超過20000元/平方米。