投資商鋪租金回報推算法 不要忽視風險
- 杭州寫字樓網
- 2011/1/10 13:35:59
一般產權式商鋪的定價采用的是租金反推法，即以周邊同類市場平均租金為參考依據，按10年回收期計算，得出商鋪售價，如，某地區建材市場的平均租金為100元/平方米/月，按10年計算為100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是說該地區商鋪12000元的價格是可以接受的。從表面看起來，這種方法順理成章，無可置疑，一般消費者也很容易受這種方式的誘導，忽視了投資商鋪的風險。
實際上，前面講到的100元/平方米/月的租金應是一個變數，他并不能簡單的進行平均推算。商業市場的發展遵循的是從引入期、成長期、成熟期、衰退期到引退期的運行規律，租金也是隨著商業市場時期的不同而發生變化的。
租金函數推算法就是針對現代商業經營發展的變化周期推算投資回報的一套分析理論，摒棄了以往商業地產中常用的租金平均推算法，解釋了租金與經營的關系，租金與成本的關系，租金與市場生命周期的關系。
引入期是市場的培育階段，市場認可度、知名度、交易量均處于最低值，這時的租金應該以區域最低租金水平為起點，因為此時作為成本之一的租金是經營的關鍵成本，租金與盈虧平衡點的隔值不大，經營者很容易因為租金壓力而放棄市場，導致市場缺乏商業氛圍和競爭力，隨之進入惡性循環狀態，這樣市場便很難維持下去，再就是租金價位如果定的過高，經營者為了維持盈虧平衡，必然抬高售價，這樣在價格上便失去了競爭優勢，市場也是很難做起來的。
如果市場引入期的租金定價是區域市場中的最低租金水平，那么租金上升的趨勢肯定是必然的，而且它會與市場的不同周期的變化處同一數值，這里我們就可以用函數來推算出租金處于不同時期所表現的價格：
假設區域市場最低租金（項目導入期租金）為30元/平方米/月，最高租金（項目成熟期租金）為120元/平方米/月，以2.5年為中軸（成熟期），市場周期分為五個階段，共為5年；套用市場生命周期函數公式y=a(x-h)(x-h)+k，得a= —14.4；每半年租金單價收益依次為30；62.4；87.6；105.6；116.4；120；116.4；105.6；87.6；62.4；5年租金收益為5364元/平方米；按5年至10年內租金單價為15元（倉庫價）計算，后5年租金收益為900/平方米；得出10年內物業最低租金（最大風險）收益為6264元/平方米；也就是說，區域市場最低租金為30，最高租金為120時，該市場的物業售價應為6264元/平方米，才能保證零風險； 若10年后以5元/平方米/月（物業最低租金價位）計算，每月可收益500元，30年內（40年—10年）可收益180000元。
如果一開始就以較高的租金運營，市場將充滿無窮的變數，首先市場租金上升的空間不會很大，下浮的值卻最大，而且下浮的趨勢和曲度主要受外界影響，缺乏可控性和預期，再就是市場的生命周期不具確定性，好的情況為5年，壞的情況也許1年就壽終正寢，因此，租金平均推算的方式看上去很具誘惑力，實際上卻蘊藏著極大風險，是開發商為了盡快賣掉商鋪而故意夸大的。
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- 來源：中國經營報