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　　“新國八條”對商品住宅的限制， 使2011年注定將成為商業地產大發展的一年。

　　隨著房地產新政的出臺，住宅市場的投資熱潮逐漸冷卻，限“住”不限“商”的調控政策使商業地產市場被各方看好，成了新的投資熱點。大量的投資資金轉向了目前受政策影響較小、未來前景較為看好的商業地產，商業地產一掃之前的寒冬景象，業內人士紛紛預測將進入商業地產發展的“黃金年份”。

　　商業地產受到市場的追捧是調控政策的必然，但是，在鄭州市場上商鋪出現了一些新趨勢：一是高端商業物業項目由出售向持有轉變；二是總價低、面積相對較小的大量社區商業成為新的投資機會；三是地鐵物業成為眾多買鋪者是否出手的重要標準。

　　由售轉租
　　越來越多大商業中心只租不售

　　目前，不少大型商業地產項目為了保持整體運營的品質，都將對外出售的比例控制在非常低的水平，甚至不少體量巨大的城市綜合體項目，也都采用了只租不售的經營方式。

　　在鄭州市西部的中原區，中原萬達廣場被定位為整個區域的商業中心。萬達方面透露，總體建筑規模達到50萬平方米的中原萬達廣場項目，其中商業占到約25萬平方米，目前項目正處在招商階段——作為萬達在鄭州的第一個項目，中原萬達廣場所有的商業都將是自持物業，對外只出租不銷售。

　　大型商業綜合體只售不租的現象并不是偶然，位于鄭東新區的寶龍城市廣場也只有大約30%的商鋪對外銷售，其余均為自持物業。另外，寶龍地產位于鄭州市西區的項目則將采用物業全部自持的模式。

　　對于越來越多的城市商業項目尤其是大型商業綜合體、商業中心加大自持物業比重，甚至是只租不售，一位業內人士分析：“對于大型商業中心來說，產權分割的商鋪對于投資者來說只能是一個災難。”他表示，產權分割的商業因為無法進行統一的運營管理，所以能夠經營成功的案例鳳毛麟角。

　　對此說法，業內曾有一個非常形象的“LV和串串香”的比喻：如果沒有專業的運營公司進行整體運營，LV旁邊招進一家串串香，這種商業肯定是無法長久的。所以，目前萬達、寶龍等商業地產開發商將商業物業進行自持，既對商業中心的后續運營有利，對投資者也是一種保護。

　　區域變化，社區物業成新寵

　　當投資價值較大的商業綜合體一鋪難求之后，未來人口聚集量大的社區物業受到熱捧，悄悄地走俏市場。

　　“像我們這樣的商鋪，面積不大，總價不高，周邊有小區人流支撐，交通又比較便利，投資起來非常劃算。”天望·優庫的一位營銷人員告訴記者，隨著住宅市場限購之后，大量手頭有余錢的市民，出于增值保值的目的，都希望投資一套或者幾套商鋪，在這種情況下，面積不大、靠近大型居民區、交通便利的社區物業非常有優勢。

　　實際上，對于大量有意投資商鋪的中小投資者來說，投資商鋪的巨大資金壓力是以往商鋪不夠火爆的主要原因，“雖然限購限制了一些市民投資商品住宅，將他們引向商業市場，但是就市場來說，選擇商鋪普遍是住宅投資的替代之選。”一位資深業內人士認為，在通貨膨脹的大背景下，投資實業依然是最好的選擇，在無法投資住宅的前提下，可以按照資金實力投資小型商鋪，這也是社區物業趨火的主要原因。

　　另外，也有投資人士認為，在大量社區聚集的新區，產業聚集的區域，或者是主題經濟，比如校園地產、旅游地產等也是未來投資的方向。“住宅限購之后，商業地產肯定成為熱點，傳統的商業綜合體已經沒有優勢，可以將投資的重點轉向旅游、養老等休閑地產。”河南財經政法大學教授劉社建議說。

　　商圈潛力，地鐵成投資風向標

　　對于商鋪的投資來說，交通是不可忽略的重要因素，尤其是軌道交通，在目前鄭州地鐵線路的規劃中，對于商業投資者來說，是一個特別重要的信號，因為商業配套一定是沿地鐵站口為依托而布局的，對于主城區之外的組團，可以多看些地鐵規劃，提前介入。

　　鄭州地鐵1、2號線的投入建設，讓“地鐵物業”一詞成為鄭州樓市最熱門的營銷概念之一。據相關機構統計數據顯示，目前鄭州市場在售的地鐵沿線樓盤有數十個之多，這些與地鐵為鄰的物業，其價值隨著地鐵開通日期的臨近而日益受到關注，不少投資者也認為地鐵物業將是鄭州商業地產發展的風向標。

　　著名經濟學者郎咸平曾談到，地鐵物業擁有一個城市最大的人流量，人流的匯聚直接導致地產的升值。以香港地鐵為例，沙田地鐵站出口新城市廣場的房租非常貴，而過街的沙田廣場的房租只有它的1/3，從這個剛性的價格指標上就能看出價值的高低。郎咸平說：“地鐵商業目前還是一個全新的概念，是中國少有的一個投資機會。”

　　實際上，從國際、國內的地鐵物業發展情況來看，相對于其他物業而言，地鐵站點周邊的寫字樓和住宅都有很好的投資價值，它的平均增長速度比非地鐵周邊物業可能要快15%~25%，而且在市場低迷期也具有較強的抗跌能力。此外二手房交易也更容易成交，基于這些因素，地鐵周邊物業投資的確是個體投資者比較好的投資選擇。

　　比如，位于秦嶺路商圈核心的西園國際廣場就曾宣稱，地鐵開通后，地鐵出入口的商業物業是最大的受益點，鄰近地鐵站點1000米以內輻射圈的物業，都將因地鐵而升值，尤其在起點站、終點站、中轉站附近。