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　　最近，上海新開張的購物中心讓人逛不過來。

　　你可以在月星環(huán)球港逛上一整天，也可以沖到環(huán)貿(mào)廣場iapm“血拼”至深夜，在念念不忘K11的那幾只小豬的同時(shí)，再去逛逛靜安嘉里中心新開的city'super。

　　這一切還只是個(gè)開始。仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜稱，未來3年，上海的新增零售物業(yè)面積將達(dá)300萬平方米。

　　紛紛標(biāo)榜“體驗(yàn)式消費(fèi)”

　　早幾年，購物中心常被業(yè)內(nèi)人士戲稱為盒子。在盒子里，劃格子，再往里面放品牌。有些購物中心操作形同流水線，就連洗手間、前臺(tái)的位置也如出一轍。

　　“消費(fèi)者已經(jīng)有些疲勞了。”一家港資購物中心操盤者說，“所有商場都一樣，購物中心本身沒有靈魂。”

　　靈魂就是標(biāo)簽。細(xì)數(shù)最近新開的購物中心，貼的都是名為體驗(yàn)式消費(fèi)的標(biāo)簽。

　　商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商睿意德商業(yè)部董事杜斌稱，體驗(yàn)就是一定要自己親身去體驗(yàn)的意思，比如類似餐飲、電影院、娛樂、書店、數(shù)碼，再配合環(huán)境、建筑風(fēng)格等，這些一定要人親自去感受的。不像零售服裝，在網(wǎng)上一點(diǎn)擊就能買到，體驗(yàn)式就是你要去感受，它不可替代。“大家為什么要把體驗(yàn)式的品種增大？就是因?yàn)樵陔娚虥_擊比較激烈的環(huán)境下，體驗(yàn)不可替代，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)”。

　　除了餐飲娛樂外，展示、教育也是體驗(yàn)的一部分。戴德梁行華東區(qū)商鋪部主管韋澤銘稱，將來在上海，不一定只有迪士尼和歡樂谷，還可能有些小的、針對(duì)成年人的娛樂形式，會(huì)在購物中心里產(chǎn)生。這可能將通過更加高科技的形式體現(xiàn)。

　　韋澤銘介紹，已經(jīng)有一些開發(fā)商在海外考察，以引進(jìn)更有趣的活動(dòng)。比如說，在購物中心里，體驗(yàn)坐飛機(jī)或者駕駛的感覺。會(huì)有一個(gè)體驗(yàn)中心，結(jié)合歷史和新科技讓消費(fèi)者體驗(yàn)。

　　地段法則和“主題”

　　“體驗(yàn)式消費(fèi)”還只是初級(jí)階段，2.0版是“主題”。

　　“‘體驗(yàn)式消費(fèi)’比較初期，是吃喝玩樂，后續(xù)階段還是要走主題。” 世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事儲(chǔ)祥昀說，臺(tái)灣誠品書店是一個(gè)例子，可以看書、玩、約會(huì)。這樣的主題商業(yè)，大陸還比較少。很多人批評(píng)，購物中心千篇一律。

　　戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心總量在110個(gè)左右，其中主題購物中心的比例不到10%。110個(gè)購物中心分布的區(qū)域在市中心，主要是徐家匯、南京西路、淮海中路、南京東路和浦東陸家嘴；周邊區(qū)域商圈包括聯(lián)洋、虹橋、曹家渡、五角場等。中心商圈的平均租金在60元/平方米/天，周邊商圈的平均租金大概為中心商圈的一半。

　　當(dāng)然，并非所有的購物中心都得刻意往主題上靠。硬把巴黎的老佛爺搬到廊坊，難免突兀。商業(yè)地產(chǎn)最為推崇的“地段”法則仍不過時(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)永遠(yuǎn)是為了需求而存在的。

　　“我們?cè)�做過調(diào)查，消費(fèi)者希望購物中心能滿足全部需求。品牌是不是重復(fù)不在乎，家附近有這樣一個(gè)地方就可以了。”儲(chǔ)祥昀說，按零售圈的習(xí)慣，可劃分為7級(jí)城市，城市中再劃ABCD級(jí)商圈。

　　主題型購物中心還是針對(duì)主力商圈。儲(chǔ)祥昀稱，像C級(jí)和D級(jí)這樣的地段要符合半公里、1公里內(nèi)市民的需求。比如說昆山萬家匯、上海的浦東嘉里中心、仲盛世界商城、大拇指廣場等購物中心，都是符合當(dāng)?shù)匦枨蟮摹５獳、B級(jí)商圈的購物中心，對(duì)差異化要求更高。

　　先是地段，再是定位，再去貼標(biāo)簽。對(duì)此，儲(chǔ)祥昀的理解是：“商業(yè)有個(gè)特性，賣了就沒了。當(dāng)年1億元的租金，5年后可能2億元。現(xiàn)在的后悔機(jī)會(huì)不多，黃金地段就這么多。”

　　購物中心的新發(fā)展方向

　　“商業(yè)太多，選擇太多，而能消費(fèi)的人群就只有這么一點(diǎn)。現(xiàn)在不要說市中心，光莘莊都有很多購物中心，比方說周圍是10萬人輻射圈，以前商業(yè)很滋潤的，但現(xiàn)在開了三五個(gè)購物中心后，同比增長率不夠，怎樣突破，所以要想一些新的方向。”高力國際商鋪服務(wù)部董事洪淑慧說。

　　杜斌總結(jié)，現(xiàn)在的購物中心主要有以下幾種發(fā)展方向，一是藝術(shù)型購物中心，比如K11、喜瑪拉雅中心、僑福芳草地等。二是主題型購物中心，比如多主題概念的月星環(huán)球港。以后會(huì)有越來越多的統(tǒng)一主題展現(xiàn)出來。泰國曼谷有一個(gè)Terminal 21，每層都有一個(gè)很明確的主題，如一樓為日式風(fēng)格，所有零售餐飲娛樂，從服務(wù)人員到裝修裝飾，都充滿日本氣息。再比如Hello Kitty主題商場。三是家庭型購物中心，比如正大廣場。以后家庭型購物中心會(huì)是主流，為各種年齡層提供一站式服務(wù)，吃喝玩樂都可以。四是娛樂型購物中心。

　　在迪拜Mall中，世嘉主題公園中有速度區(qū)、探險(xiǎn)區(qū)、體育區(qū)、電子流行樂區(qū)和有獎(jiǎng)游戲區(qū)等五大區(qū)域，讓各個(gè)年齡層次的游客流連忘返，再加上水下動(dòng)物園、水族館、兒童職業(yè)體驗(yàn)中心等，讓人們幾乎忘了自己身在一個(gè)購物中心。

　　杜斌說，諸如養(yǎng)生養(yǎng)老、文化型結(jié)合博物館影院等類型的購物中心，都是未來的發(fā)展方向。