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　　2013年湖州市繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行。從全年總體情況看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行壓力依舊較大,全市商品房銷售面積增速回落明顯，剛需小戶型和改善性需求成為樓市的主力軍，投機(jī)性購房明顯減少。房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)，小戶型價(jià)格穩(wěn)中略升。房地產(chǎn)企業(yè)積極采取措施，通過打折促銷等方式，以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)資金回籠，緩解企業(yè)資金壓力。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資先抑后揚(yáng)，資金壓力有所緩解。

　　2013年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資267.64億元，比上年增長(zhǎng)26.7%，增幅比上年提高12.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平均水平7.8個(gè)百分點(diǎn)，增速列全省第5位，8-12月累計(jì)增速連續(xù)四個(gè)月超過20%。

　　進(jìn)入二季度，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍等因素使開發(fā)企業(yè)的資金壓力有所緩解，各項(xiàng)到位資金有了恢復(fù)性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金397.48億元，增長(zhǎng)26.7%。到位資金中，一是企業(yè)銀行貸款快速增長(zhǎng)。企業(yè)銀行貸款52.95億元，增長(zhǎng)97%，而去年下降了12.9%。二是定金、預(yù)付款及個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)迅速。定金及預(yù)收款128.76億元，增長(zhǎng)33.1%；個(gè)人按揭貸款53.06億元，增長(zhǎng)33.1%。從投資用途看，各類商品房投資均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中住宅投資179.02億元，增長(zhǎng)24.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為66.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開發(fā)投資增長(zhǎng)幅度高達(dá)34.5%。

　　2.房屋施工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，新開工面積個(gè)別指標(biāo)下降。

　　2013年全市房屋施工面積2105.94萬平方米，增長(zhǎng)14.2%，其中住宅施工面積1482.28萬平方米，增長(zhǎng)14.5%。

　　受持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，2013年全市商品房新開工面積略有上升，個(gè)別指標(biāo)有所下降。房屋新開工面積為502.41萬平方米，增長(zhǎng)2.3%，從表1可見，辦公樓的新開工面積是去年的1.2倍，而住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的新開工面積則均有所下降，分別下降2.2%和13.9%。

　　3.辦公用房投資明顯增長(zhǎng)。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)企業(yè)在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅存量大的情況下，紛紛選擇轉(zhuǎn)變商品房開發(fā)類型，投資商業(yè)、辦公用房市場(chǎng)，辦公用房的投資、建設(shè)量明顯增加。全市辦公用房投資量同比增長(zhǎng)33.5%，新開工辦公用房為20.16萬平方米，增長(zhǎng)120.7%，辦公用房竣工面積更是增長(zhǎng)364.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型商品房增長(zhǎng)率。辦公用房或?qū)⒊蔀槲沂蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)下一步的開發(fā)熱點(diǎn)。

　　二、房地產(chǎn)銷售情況

　　1.商品房銷售面積增速呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”。

　　2013年，我市商品房銷售面積308.48萬平方米，增長(zhǎng)12.8%，比2012年提高30.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)9.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)77.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)13.5%。商品房銷售面積增速呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢(shì)。2月至5月增速不斷創(chuàng)新高，最高達(dá)到增長(zhǎng)141.2%，6月開始逐月回落，到年底增幅僅為12.8%，為全年最低。主要原因：一是2012年上半年受宏觀調(diào)控政策的初始影響，銷量基數(shù)前低后高。二是因?yàn)?ldquo;國五條”出臺(tái)后，消費(fèi)者趕在地方細(xì)則出臺(tái)前，趕末班車效應(yīng)促使房屋住宅成交量出現(xiàn)短暫上揚(yáng)。
　　2.別墅、高檔公寓銷售略有回暖跡象。

　　別墅、高檔公寓受限購限貸等調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)需求受到壓制，庫存量較大，一些改善型買家開始出手聯(lián)排項(xiàng)目。2013年，湖州別墅、高檔公寓市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交804套，其中現(xiàn)房121套，增長(zhǎng)95.2%。全年別墅高檔公寓的投資為25.93億元，同比增長(zhǎng)19.1%，新開工面積增長(zhǎng)3.3%。但這種成交量的反彈只是相對(duì)的，目前別墅市場(chǎng)還是受限購、限貸等影響，去庫存化速度和節(jié)奏仍然較慢。未來市場(chǎng)一些總價(jià)較低，可以承接一些改善型需求的排屋，成交量可能會(huì)有所上揚(yáng)。

　　3.商品房銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，小戶型房均價(jià)有所上升。

　　據(jù)商品房?jī)r(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全年市區(qū)新建住宅銷售價(jià)格同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格略有上漲。分月來看，今年各月環(huán)比銷售價(jià)格指數(shù)分別為100.4、100.1、100.1、100.1、100.3、100.1、101.1、101.0、100.3、100.3、100.5和100.2。顯示今年我市商品房銷售價(jià)格保持總體平穩(wěn)，略有增長(zhǎng)。從住宅銷售均價(jià)看，90平米以下小戶型住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)17.9%，而144平米以上住房和別墅、高檔公寓的均價(jià)基本持平。

　　三、走勢(shì)判斷

　　從改革方向上看，政府更著眼于市場(chǎng)為主的調(diào)控機(jī)制，重構(gòu)市場(chǎng)供應(yīng)體系，加大供應(yīng)，盤活存量。在沒有新的政策出臺(tái)之前，預(yù)計(jì)2014年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)保持溫和，小戶型剛需仍將是市場(chǎng)主力，房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)。