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    “先是旁邊這家服裝店關了，緊接著對面那幢美特斯邦威也關了，你再往北走關門的店鋪就更多了。”在延安路上的錦麟食府上班的張師傅說，在他眼里，延安路是杭州最金貴的地方，但是今年以來，他已經目睹了太多品牌的離開。

    延安路從雅戈爾大廈往南走，在短短300多米的路程里，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、Me&City、美特斯邦威等沿街店鋪今年以來相繼撤走，其中有3家為面積頗大的品牌旗艦店。撤走時間最長的是Me&City，空鋪3個多月卻無下家接盤，這也成了近5年內，延安路上空鋪時間最長的一家沿街店鋪。

    延安路，杭州主城區的商業大動脈，無數品牌通過“入駐延安路”來標榜自己的商業價值，這條街也曾流傳出日租金100元/平方米的驚人天價。然而，這個從前“靠搶”的商業街，如今似乎漸漸失掉了擁躉者，高昂的租金的確會讓很多人望而卻步，但眼下更尷尬的境地，是經歷“后無來者”式的陣痛，這種陣痛讓很多人開始重新思考：延安路，這條杭州首席商業街的商業價值將不再？

    延安路關店潮
    Me&City走后，鋪子空了3個多月

    在寸土寸金的延安路上，有大佬開始陸續撤出。

    今年4月底，位于延安路和鳳起路交叉口的Me&City正式關門，緊接著，在它對面以及附近的數家品牌旗艦店相繼撤出。

    昨天，商報記者從延安路與體育場路的交叉口，一直步行到延安路與鳳起路交叉口，在這短短的600米路程里，已有5家店鋪大門緊閉——自北往南分別是Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City。其中，紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City都是旗艦店規模，美特斯邦威店鋪面積有6000平方米，四層物業組成，而與它出自同一集團下的Me&City，面積在4000平方米左右，擁有兩層物業。

    眼下，這些店面的招牌大多都已經拆下，但是門臉上品牌字母的痕跡依舊清晰可辨。從外面的櫥窗往里看，商鋪內空蕩蕩的，所有的貨架都已被搬走，只有幾張散落在地上的海報、泡沫板依稀可見原來店鋪的影子。其中，美特斯邦威緊閉的大門上，還貼著印有招租電話的白紙。

    從各方搜集到的信息看，Me&City是今年4月就搬走了，之后延安路上奧康、Jasonwood、紅蜻蜓、美特斯邦威等店跟隨腳步，在合約到期后紛紛關門離開，這也造成延安路上每走一段路就看到一個空鋪的情景。

    延安路歷來上演的商業定律，是店鋪撤得快，接盤得更快，很多品牌還在傳出撤走消息時，就會有下家湊上來打聽：“我能進這里嗎？”

    在Me&City空鋪的幾個月時間里，不乏多家“后來者”對其表現出濃厚興趣，不過都是雷聲大雨點小，截至目前，并無任何品牌確定接手空鋪位置。

    “有快時尚品牌和酒店品牌考察過這里，但是最后都因為物業條件不佳而放棄了。”沐和地產的汪女士回憶說。據悉，美特斯邦威和Me&City撤走的物業大樓，都是有著20多年歷史的“老樓”，很多物業條件并不符合當下時尚品牌的要求。

    比如，Me&City撤走的大樓開間進深太深，留給沿街的展示面積相對比較少，這一點是快時尚選擇門店的大忌，此外，快時尚品牌對店鋪的層高，以及店內立柱的位置、數量也有著苛刻要求。另一方面，延安路和鳳起路交叉口的店鋪位置，周圍沒有商業配套以及停車位，也讓單單一家品牌店“孤掌難鳴”，客人很難在此停留。

    此外，快時尚開店還要遵循“一公里內不開第二家店”的原則，從延安路上看，目前已經有百大一樓的H&M、國大商場旁邊的ZARA、湖濱銀泰的Gap以及解百新元華店的Uniqlo四家快時尚店鋪，所以，這個位置如果要進快時尚，從地理位置上看，四家的可能性都不是很大。

    深度分析
    矛盾焦點是租金高昂？
    服裝品牌不可能在這里實現盈利

    有位零售圈的資深人士這樣形容服裝企業的生存現狀——面料更薄了，針腳更粗了，款式更土了，可騰出的空間仍不足以支付租金。

    在商報記者進行調查時，位于Me&City隔壁的錦麟食府的一位大堂經理告訴記者：“其他什么原因都是次要的，最重要的是這兒租金實在太高了。”據他了解，Me&City的店面租金一年高達1900萬元。

    那么，高昂的租金壓力，是迫使數家旗艦店撤走延安路的原因嗎？

    我們聯系到一位非常了解美特斯邦威的業內人士，據悉，美特斯邦威在撤出之前，曾與物業方就租金問題交涉了近一年時間，“美邦希望對方能降低租金，但是對方最終沒有降到美邦的心理預期，所以租約滿后，美邦選擇撤出。”

    接著，商報記者通過美邦櫥窗上的招租電話，聯系上了該店面的物業公司的負責人，她表示美特斯邦威確實已經撤走，現在這間6000平方米的店鋪初步定下的年租金可能在1900萬元。當被問及之后接手的是否還是服裝品牌時，該負責人直爽地表示“這里做服裝是做不出來的”。

    據悉，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City這5家店鋪，在延安路上所處的位置相似，日租金大致在35元/平方米至40元/平方米之間。按照服裝企業平均20%的毛利率來計算，數千方面積的店鋪，幾乎不可能填平這筆租金。

    從品牌方公布的財報上看，其盈利狀況也在出現下滑。上海美特斯邦威股份有限公司2013年度實現營業收入788961.81萬元，較上年下降17%；營業利潤51772.00萬元，較上年下降42%；從銷售量來看，較2012年銷售減少了2400多萬件。此外，其租賃費，2013年比2012年增加了2059萬元。

    四問延安路：首席商業街地位將不再？

    顯然，高昂的租金無法支撐起服裝企業的毛利潤，這一點恐怕撤走延安路的5家店鋪都心知肚明，但是出于延安路的商業價值，很多大牌都愿意在這里虧損，以換得良好的品牌形象宣傳。

    經濟形勢向好的時候，品牌“虧得起，也愿意虧”，但經濟環境變化時，壯士斷腕，舍棄部分門店才是明智之舉。根據美邦日前披露的年報顯示，直營與加盟業務營業收入均出現下跌，下跌幅度超過16%。去年，其公司在全國范圍內，陸續關閉了200多家直營和加盟店。

    在美邦諸多門店中，杭州算是戰略重鎮，然而，在美邦服飾近期發布的一份公告中，我們還讀到了品牌方租金之外的“弦外之音”。

    美邦服飾在報告中稱，杭州眼下并沒有合適的店鋪位置可供選擇。這層意思的表達結合其撤走延安路店鋪的行為，似乎在透露其門店選址戰略的變化。

    “美邦在大舉進軍延安路時，一下子開了兩家店鋪，可以說是不惜成本的，這也是為其上市在做準備，但現在，美邦已經是上市公司，在財務報表的制約下，如果有門店的盈利出現大幅下滑，集團有可能會關掉門店來止損，換句話說，現在的美邦已經不可能每年砸下幾百萬在延安路上開形象店了。”零售業內人士分析。

    美邦服飾的公告，也在透露出品牌門店選址的一種新姿態，讓很多人開始思考一個不愿承認的觀點——延安路這個首席商業街的地位到底還存不存在？

    一問：美邦公告“杭州沒有合適的店鋪選址”？

    數字很難欺騙人，如果把目光拉得遠一些，看一看近五年延安路北段的租金，也許會說明一些問題。

    在2012年之前，延安路北段商鋪的平均日租金達到45元/平方米左右，到了2012年，延安路北段的店鋪租金暴漲到歷史最高值，商鋪日租金更是達到了63元/平方米左右，已經可以與上海的南京西路、北京王府井比肩。

    但是從2013年至今，延安路商鋪租金出現了頻繁更替、空鋪的現象，武林銀泰對面的“黃金70米”經歷了再次洗牌，禧福天地和金兄弟珠寶在苦苦撐到地鐵開通之后，仍然選擇撤走延安路。此時，延安路北段的商鋪租金出現增速放緩的現象，而到了今年，租金已出現小幅回落，延安路北段部分商鋪租金已回到了2012年之前的租金水平，甚至出現最低15元/平方米的日租金價格。

    顯然，2012年，是延安路商業生命的一個時間轉折點，當年路面整治工程結束和地鐵一號線的開通則是發生轉折的最重要事件。

    “延安路的道路綜合整治，對交通出行是一個重大利好，這也定性了延安路成為了一條交通主干道，”零售業內人士分析。“但這對于商鋪來講，并不是個非常有利的條件，商業街要形成氛圍，必須有可以‘逛街步行’的空間，此外，開車的顧客也希望可以有駐足的地方，但是這些要素在現在的延安路上，幾乎很難實現，此外，地鐵一號線為延安路帶來了很多客流，但是也有更多的客流一下子鉆進地下，乘地鐵去了別的地方。”

    二問：地鐵開通，并未帶來萬兩黃金？

    出于延安路地鐵開通后帶來巨大商機的判斷，延安路北段及地鐵地下物業出現了高額租金的現象，那么，這些租金的設定真的合理嗎？

    有一個非常細小的對比。地鐵鳳起路站的地下街鋪，規劃為商業步行街，目前來看，小食店、首飾店等利潤微薄的業態聚集在這里，這一區塊對外公布的日租金為23元/平方米，這是什么概念呢？

    如果同樣對比地下物業，延安路上某家商場地下一層的日租金在8元/平方米，規劃的也是餐飲店，比鳳起路站的地下街鋪的租金要低很多。而在緊鄰延安路的吳山路上，一家沿街的沙縣小吃的日租金才23元/平方米，盡管兩者不在延安路同一路段上，但是一個在地下，一個在地上，兩者卻有著相同的租金，這本身就有著一定的不合理性。

    業內人士認為，虛高的租金也是使延安路北段出現空鋪潮的主要原因，而隨著延安路南段開出更多的商業綜合體，北段的價格劣勢會愈發體現出來。“試問，如果品牌能進入購物中心，付的租金變少了，又有商業體帶來足夠人氣，品牌為什么要去開租金又貴、人氣又弱的街邊店呢？”業內人士說。

    三問：延安路北段租金已然虛高？

    俗話說，三十年河東，三十年河西。老祖宗的話其實飽含智慧，延安路這條杭州的商業大動脈，也許不用花30年時間，就可以應驗這句老話。

    老杭州人都知道，延安路的南段，也就是靠近解放路一帶是杭州老底子最熱鬧的地方，小呂宋等商場也都集中于此。后來由于武林商圈的崛起，延安路的中段漸漸風華不再，所以20多年來，延安路這條帶狀商業街，一直奉行著“北段比南段更金貴”的商業潛規則。

    北靠體育場路，南接解放路，延安路這條帶狀商業街，在近20年間都奉行著“北段比南段更金貴”的商業潛規則。在商業版圖里，高租金商鋪一直都盤踞在延安路，再加上北段集聚了杭州大廈、杭州百貨大樓、武林銀泰、國大商場等“商業巨頭”，借助商業大佬們，整條延安路上最貴的商鋪，也大多集中在延安路北段。

    四問：“延安路北段比南段更金貴”將大反轉？

    “一到工聯這里，租金就會明顯降低了，差不多只是北段的五成到六成左右，現在湖濱銀泰的位置，日租金也就在20元/平方米。”商業地產人士分析，“其實對于延安路北段來說，租金一直因為對地鐵開通的良好預期，而保持在高位，這樣的租金其實是虛高的。”

    反觀延安路南段，目前湖濱銀泰一期、二期均已開業，三期、四期正在打造中，加上與南面解百的呼應，業內人士普遍看好這一區塊未來的商業活力。

    “商業模式的發展和消費方式的轉變，讓杭州的街區商業價值正在下降，延安路慶春路至解放路段的商業連貫性比較好，新開商業體的適用性更強，未來人氣肯定也會更旺。”贏商機構總經理方芳說。