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　　2014樓市經歷了太多，比如從年初市場陷入極度低迷，接著各地方政府展開自救，直至中央政府出手刺激樓市等。回顧2014年樓市大事件，理順其發展脈絡，有助于我們更加清晰地看清未來發展趨勢。

　　樓市調整

　　樓市進入新一輪調整時期，這一輪調整時間可能會比2007、2011年所經歷的調整時間更長，樂觀預計2015年年中見底，悲觀者則認為2015年全年仍將維持調整態勢。

　　在成交方面，成交下滑已經成為定局。根據中國指數研究院公布的監測數據表明，截止到2014年11月，包括北京、上海等在內的50個城市，同比交易量下滑13.6%。雖然年初一度傳出“崩盤論”，市場一時間風聲鶴唳，市場被悲觀預期所籠罩。但不可否認的是，隨著我國城鎮化進程的深入，未來樓市仍然有著不小的發展空間。階段性下行周期的出現，不改樓市中長期向好的趨勢。

　　降價大潮

　　2014開年，全國各地樓市成交集體陷入低迷。2月，杭州打響了全國樓市降價“第一槍”。

　　在杭州遭遇12萬套的“天量”庫存時，有樓盤終于按捺不住，祭出了近4000元/平方米的降幅，向整個杭州樓市拋出一枚“重磅炸彈”。受杭州降價的連鎖反映，開發商和購房者僵持觀望，一時間降價效應進一步擴大。無論是剛需、改善樓盤，都紛紛通過送首付、直接折扣、特價房等方式打折促銷。甚至有地方樓盤在推出促銷活動時，最高優惠可達30萬元。隨后，杭州樓市降價效應向全國范圍擴散，尤其是部分庫存極高的三、四線城市，把售價壓低至成本價附近，以求盡快回籠資金。

　　庫存走高

　　成交量的下滑，而供應量的上升，導致市場對“高庫存”現象尤為關注。

　　有機構監測結果顯示，近幾年大規模成交的住宅用地在2014年集中進入市場，同時銷售業績壓力也促使房企加大推盤規模，累積效應推動新增供應至近5年的同期最高水平。數據表明，2014年1~11月，包括上海、南京、成都等在內的20個代表城市，商品住宅新批上市供應量為1534萬平方米，同比增長3.6%，而與2010~2012年同期相比，增幅更是高達15%以上。

　　但另一面，市場去化壓力一直高居不下。數據表明，溫州、寧波等城市存銷比長期維持在40個月以上，即使上海，也長期在15個月警戒線附近徘徊。

　　取消限貸

　　9月30日，央行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知提到：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　這一政策的出臺意味著限貸放松，而10月份開始信心全面恢復，“930新政”成為啟動樓市的引擎。10月9日，住房城鄉建設部、財政部 、人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，放松公積金貸款限制，對樓市給予更多利好。

　　限購放松

　　2014年6月25日，呼和浩特市正式發文取消限購，拉開了各地實施樓市限購松綁的序幕。在呼和浩特公開松綁限購之時，已有20城只做不說。此后，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發不可收拾，演變到最后，當初實施“限購令”的幾十個城市幾乎都干脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。

　　目前，46個限購城市中僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未放開限購。限購的取消意味著行政手段被市場化方式所取代，“分類調控”真正落到了實處。

　　翹尾行情

　　受放松限購、放松限貸、降息等一系列利好政策的刺激，樓市從2014年10月份開始，走出一波“翹尾行情”，成交狀況明顯好于前三個季度。

　　國家統計局數據顯示，2014年10月份、11月份商品房銷售面積11361.99萬平方米、13222.76萬平方米，較此前月均9000萬平方米的成交量，有了明顯的提高。不過值得注意的是，隨著市場交易狀況的改善，少數房企開始醞釀漲價以追求更高的利潤。但當前市場信心并不是很牢固，因此開發商貿然提價，可能會影響到后市走向，并有可能會導致新一輪觀望。

　　房鬧再現

　　樓盤降價，引發新一波“房鬧”現象的出現。

　　據了解，從2014年4月份以來，包括徐州 、武漢、大連、杭州等城市，均出現“房鬧”現象。業主通過打橫幅、聚集甚至打砸售樓處等過激行為，來表達自己的強烈不滿。和以往開發商一味忍讓不同的是，今年也有開發商開始理直氣壯地表達了自己的觀點，告誡業主要遵循市場規律。

　　“房鬧”現象為中國所獨有，蓋因房價過高，民眾難以承受房價上漲過快之重所致。但從另外一個方面來說，我們此前忽略購房風險教育的做法，在未來應該及時糾正，否則，這種現象在未來還會出現。

　　以房養老

　　“以房養老”試點已開閘，但因為房屋價值評估存在爭議，以及與我國文化傳統并不相符，因此這種看似美好的事物，還有很長的路要走。

　　保監會此次開展試點的將是“商業保險版”的“以房養老”，根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。在海外非常普遍，也是養老收入的重要來源之一。目前社會普遍對“以房養老”持觀望態度，首先在于房屋估值不認可，同時還要面對巨大的社會輿論壓力，所以參與者甚少。

　　市場分化

　　2014年樓市總體呈下滑態勢，市場分化局面更為明顯。

　　由中國指數研究院公布的“百城價格數據”顯示，一線城市價格堅挺，而三、四線城市價格出現較大幅度的回落。截止到2014年11月底，一線城市房價均價堅挺，整體累計上漲0.65%；但三、四線城市均價則明顯回落，如菏澤等9個三、四線城市，均價跌幅超過10%。

　　另外，從開發商戰略布局的重點地區來看，一線城市及重點城市成為各路房企搶奪的“高地”。從2014年土地總價、樓板價、每畝地價等各個指標來看，幾乎全部集中在一線城市。三、四線城市更是遭到開發商集體“拋棄”，其供大于求的現狀，已經讓房企退避三舍。

　　房產登記

　　國務院下發不動產登記條例，新增國家、省、市、縣四級信息共享條例。此前盛傳已久的不動產登記制度終于趕在2014年底出臺。

　　多層次信息共享制度的建立，將解決不動產登記信息的全國聯網問題，并為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴于信息共享制度執行細則的落地和完善。不動產登記制度的制定和實施，成為一干房產大佬看衰樓市的根源，但實事求是地講，該制度的出臺并非為了打壓房價，也不可能成為房價下跌的主要因素。