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    2014年第四季度，受到宏觀經濟和市場銷售加速上行的影響，中國商業地產指數（CCI）出現了較大幅度的增長，達到了階段性峰值147.9，與第三季度相比，上升了16.0點，環比上漲12.2%，同比漲幅為6.6%。預計在2014年末沖刺后，市場將進入周期性調整，指數在2015年第一季度會出現小幅回落。

    從本季度各二級指數表現來看，宏觀經濟指數、零售商信心指數和O2O指數都出現了環比大幅增長，尤其是O2O指數的增幅達到了33.1%，領先于其他各項指數，從而推動中國商業地產指數的環比提升。而商用土地指數在同比表現中最佳，同比增幅達20.6%。

    中國宏觀經濟指數：保持穩中求進的發展趨勢

    2014年第四季度，中國宏觀經濟指數為149.7，上漲24.5，環比上漲16.9%，同比上漲11.9%，保持著穩中求進的經濟發展基調。

    根據國家統計局數據，第四季度GDP頂住了國民經濟整體下行壓力,在財政與貨幣政策雙重利好推動下,實現了7.3%的增速；從產業結構看，2014年第三產業比重提升至48.1%，預示著中國經濟逐漸由工業主導向服務業主導加快轉變。

    此外，新型消費模式推動下的市場銷售穩定增長，互聯網和電子商務相關的新興業態快速發展，成為新的市場銷售增長動力，全國網上零售總額的環比增幅超過40%，在社會消費品零售總額中的占比上升至13.2%。

    從城市來看，烏魯木齊、蘭州、西安等新絲綢之路經濟帶貫穿的城市，與西亞各國家加強經貿合作，城市商業潛在需求旺盛。包括社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均消費性支出等多項與商業地產發展息息相關的經濟指標增幅均超過10%，居全國前列。

    中國商用土地指數：商用土地市場成交回暖

    2014年第四季度，中國商用土地指數（CLI）與上一季度基本持平，微升1.0點， 環比漲幅為1.0%，與2013年同期相比，大漲20.6%，在一系列房地產寬松政策的支持下，開發商與投資者信心回升，土地市場呈現回暖態勢。

    第四季度商用土地的成交數量大幅上升，增幅為90.5%，而商用土地的成交占比僅微升2.3%，住宅、工業、綜合等性質的土地成交占比逐漸放大。各地政府通過在年末釋放土地市場，加快完成年度財政目標；此外，開發商和投資者受房地產政策紅利鼓舞，信心回升，積極加強土地儲備；供需雙方推動土地市場成交溫和回升。

    第四季度商用土地與住宅土地的樓板價比值在各級城市中都出現較大幅度下跌，在央行降息和部分城市房地產政策放松的情況下，住宅土地市場再次贏得投資青睞，住宅地價環比和同比的增幅均超過10%。

    另一方面，土地市場仍然保持理性態勢，商用土地的成交溢價率保持平穩，溢價率高于50%的異常交易地塊占比小于5%，數量繼續回落；而以底價成交的地塊數量占比近一半。

    從城市來看，投資資金紛紛涌入一線城市，尤其是一線城市的上海、北京，土地市場活躍度較高，商用、住宅土地地王頻現，上海甚至出現了總價近250億元的全國總價地王。而二線城市的投資熱情主要集中在住宅市場，商用土地需求趨冷。相比之下，三線城市的商用土地市場更加活躍，其中徐州、煙臺均出現了多幅異常交易的商用土地。

    隨著二三線城市的商業庫存不斷升高，部分城市的人均商業面積已超過警戒值，開發商和投資者逐漸回游至一線城市，在政策利好和本身市場穩定的情況下，一線城市的抗風險能力更強，對開發商的吸引力有增無減。

    中國商用物業指數：新項目集中入市

    2014年第四季度，中國商用物業指數（CRI）為109.8，微跌1.2，環比和同比的跌幅分別為1.1%和1.2%，整體表現平穩，租金和空置率水平較上一季度均有所下降，由于第四季度為消費旺季，全國多個城市迎來商用物業集中入市的局面。

    第四季度一線城市的整體租金水平有所下降，空置率有所上升。一方面一線城市中部分購物中心出現老化現象，紛紛進入停業調整期，通過硬件改造、業態創新、品牌升級等方式，對購物中心進行全方位的優化，導致空置率上升。另一方面，上海、北京有多個新增購物中心項目集中入市，大多為中端或社區型購物中心，租金定價不高，并且部分業主在開業初期，將租金標準降低以吸引優質商戶，所以導致城市的租金水平下降。

    二線城市的租金水平和空置率均小幅下降，城市間呈現出分化趨勢。成都、武漢、鄭州等城市對于高端購物中心的需求上升，品牌檔次不斷升級，零售、餐飲、娛樂等業態的租金水平均被推高，新入市的商業面積也被快速吸納，空置率有所下降。而西安、沈陽等城市的已有項目的租金和空置率變化不大；新入市項目開業率整體偏低，定位以中低端大眾型消費為主，并且餐飲、娛樂等體驗業態的比重較高，將整體租金水平拉低。

    三線城市的租金水平提高，而空置率保持不變。南昌、徐州等城市均有來自于大型商業地產開發商的優質購物中心項目入市，推動租金水平上升。隨著三線城市城鎮化進程的加快，對于商業地產的需求逐步增加，開發商自持的商業項目也逐漸增多，預示著三線城市商業發展潛力巨大。

    中國寫字樓物業指數：寫字樓市場表現平穩

    2014年第四季度，中國寫字樓物業指數（COI）為101.7，下跌2.0，環比跌幅為1.9％，同比微跌0.6%。

    第四季度一線城市均有少量甲級寫字樓項目入市，由于傳統金融業和現代化專業服務業等行業的需求穩健，新增供應面積被快速吸納，空置率出現小幅下降，核心商業區的租金水平保持平穩，而外圍遠郊區域的租金有所下降。未來一線城市甲級寫字樓的供應量仍將上升，租金將面臨下行壓力。

    二線城市的寫字樓租金水平和空置率基本保持與上個季度持平，成都、重慶、沈陽等城市均出現新增甲級寫字樓集中入市的現象，加劇了市場對于優質租戶的競爭。二線城市的寫字樓租賃需求主要來自于企業擴張或者搬遷至更高品質寫字樓而產生的需求，因此在需求相對有限，供應上升的情況下，市場供需格局將出現新的變化。

    三線城市的新增甲級寫字樓數量上升，包括福州、南昌、揚州、常州等城市的寫字樓市場整體水平不斷提升，尤其南昌在2014年末迎來了第一個超高層項目，成為當地的地標建筑。但由于三線城市市場發展緩慢，實際有效需求不足，未來更多甲級寫字樓集中入市，將會增加市場風險。

    中國零售商信心指數：復合業態成購物中心新勢力

    2014年第四季度，中國零售商信心指數（RCI）為141.9，上漲16.7，環比上升13.7%，同比上漲4.7%。

    面對電商的沖擊，購物中心在不斷調整業態比例，以吸引消費人流。連鎖餐飲開始進入快速擴張時期，第四季度快餐的店鋪數量增長為47.6%，遠遠高于其他商業品類，而咖啡、甜品、中式餐飲的店鋪數量漲幅均超過10%。中西部地區的成都、鄭州、重慶、西安、南昌等經濟發展速度較快、消費能力強的內陸城市正在成為連鎖餐飲品牌的擴張首選。

    另一方面，高端零售市場則增長乏力，逐漸進入調整期。沿海城市由于奢侈品市場起步較早，市場已逐漸飽和，而近期高端市場低迷，迫使不少奢侈品牌相繼關閉了沿海城市的一些門店；相比之下，西部成都、重慶、西安等城市的市場潛在需求旺盛，促使奢侈品牌加速渠道下沉。

    值得關注的是，兒童業態在購物中心內的比重逐漸加大，成為重要的生力軍。兒童品牌主要布局于經濟、教育高度發達的一線城市，涵蓋了兒童零售、教育、兒童娛樂等細分業態，并開始向高端化、專業化發展；而二三線城市仍處于兒童品牌入駐數量增長的階段，細分業態品牌的發展潛力空間較大。

    然而隨著消費者需求的多元化，購物中心里單一的某類商品或服務已不能滿足消費者的需求，復合型業態品牌的出現，為消費者提供一站式消費的場所，成為購物中心消費的新方向。第四季度數據顯示，復合經營業態已經在一線城市中出現；例如，酒吧、桌球、KTV等娛樂業態復合化，零售與餐飲結合的跨界合作模式，以及提供多元商品和服務的消費體驗集合店。

    中國O2O指數：線上線下加速融合

    2014年第四季度，中國O2O指數（O2OI）為393.4，上升97.9點，環比大漲33.1%，同比上漲14.9%。第四季度受“雙十一”、“雙十二”等網絡購物節影響，網購總額出現大幅上漲，漲幅超過40%，在社會消費品零售總額中的比重繼續上升至13.2%，也是導致O2O指數上漲的主要原因。

    盡管第四季度的網絡購物節聲勢浩大，實體零售也紛紛作出應對，通過加大折扣力度、線上線下聯動、增強業態間的互動等方式吸引消費者，實體店與電商的融合發展已經成為零售市場發展的重點。

    另一方面，餐飲業的O2O迅速普及，互聯網正從營銷推廣、運營管理、成本管理等多方面滲透餐飲行業，促進餐飲行業變革創新；目前已有海底撈、辛香匯、黃太吉、雕爺牛腩等多個知名餐飲品牌試水O2O，開辟新的業務領域，擴大消費需求。