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　　過去的十五年，中國的高樓不斷被刷新，每一個城市都希望有一個“高大上”的地標來凸顯這個城市的地位和繁華。

　　一家小型互聯網金融企業聯合創始人李強（化名）就渴望能夠成為這些地標寫字樓里面的租戶，在李強眼中，當自己的公司物理距離無限制接近這些地標中心時，孕育出來的機會就有無限的想象空間。

　　但是寫字樓的業主們卻在有條件地挑選租戶，他們希望這棟寫字樓的租戶都擁有更好的品質和更加強的承租能力，而當這個愿景實現的時候，業主們自然也會享受到更多的資金回報。

　　租金低開高走

　　戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔向《第一財經日報》記者介紹，目前寫字樓招租戶的策略大致分為三種：價格領先、速度優先、市場平衡。

　　價格領先即開始招租的時候租金價格很高，這個有利于樹立高端寫字樓形象，和住宅的豪宅銷售有一定的類似，但是這個策略的問題在于很難滿租，而且后期招租難度較大。還有很多寫字樓會采取速度優先，也就是盡快保證寫字樓的出租率，這個策略在市場不好的情況下也是值得推崇的。但是目前最主流的還是市場平衡的招租，也就是價格低開高走。

　　“現在很多寫字樓一開始若是開價太高，其實不太好招租，因此很多時候剛開始的幾個租戶租金價格都很低，但是一般寫字樓希望這個租戶是一個主力租戶，也就是一家很大、很穩定的公司，這樣可以吸引該租戶上下游公司來這個租戶所在寫字樓辦公，形成示范效應。”高力國際董事賴錦雄向《第一財經日報》記者表示，“比如這個寫字樓雖然開始對主力租戶的收費可能只有6元/天·平方米，但是后面吸引的租戶就可以收費到10元/天·平方米，這個就可以使得整體租金上去。”

　　而這個和購物中心的招租也很像，很多購物中心為了招到非常優質的主力店來增加人氣都會補貼裝修費用，然后再通過把其他空間高價租給非主力店，完成盈利。

　　但很多情況下，出租寫字樓也未必劃算，記者從知情人士處了解到，目前中國最高寫字樓上海中心下半年入市，但是目前的招租情況也不到50%。因此很多內資開發商選擇將寫字樓賣掉，比如今年虹橋板塊就會集中上市很多商業辦公項目，而大部分都準備賣掉。

　　“我們在上海虹橋板塊就為中小企業設置了很多3000平方米~5000平方米的獨棟總部辦公項目并將其出售，目的還是快速回籠資金和獲取利潤。”正榮集團上海置業公司總經理章建波告訴記者。

　　租戶“金融化”

　　在過去的十五年里，上海建成了約90棟優質甲級寫字樓，而這里面很多無疑加速了上海金融中心的建立。世邦魏理仕數據顯示，2014年，金融業租戶貢獻上海全部甲級寫字樓租賃面積的33.7%，領先于制造業的22.3%和專業服務業的17.8%。

　　目前上海甲級寫字樓市場的租戶行業結構與十年前相比差異明顯。由于土地、人力費用的連年上漲，低附加值制造業逐步向內陸城市及東南亞國家遷移，制造業企業租賃甲級寫字樓的面積占比由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。與此相反的是，金融服務業的租賃面積比重大幅上升至33.7%，排名由十年前的第三躥升至首位。

　　業內人士認為，金融行業高附加值所帶來的高租金承付力以及當下國內金融業改革中民營金融企業的繁榮是金融服務類租戶開始搶灘寫字樓的原因。

　　事實上，自去年起互聯網金融企業的身影逐漸活躍在陸家嘴等金融板塊。而這一切緣于上海在去年10月發布的《陸家嘴互聯網新興金融產業園暨創新孵化基地配套措施》（下稱“陸九條”）。在“陸九條”中，浦東從辦公場所、市場準入、財力扶持、創新獎勵和人才服務等方面明確了對互聯網新興金融機構的支持。如在辦公場所方面，政府和國資聯手，拿出近萬平方米的甲級寫字樓，同時還利用老舊商業樓宇二次改造的機會，在陸家嘴中心商務區設立產業園。

　　中小公司是“金主”

　　同樣是金融公司，2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%，2014年該比例已經下降為63.0%。

　　值得一提的是，P2P、財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司不斷涌現，成為一股不容忽視的力量。P2P和財富管理公司的大量涌現是近年來國內互聯網金融和民營小微金融快速發展的產物，在寫字樓租賃市場上表現出租賃面積較小、租金承付能力較強、對樓宇形象要求較高的特點。

　　這些“金主”給的租金也是非常高的，很多這類公司都會給出每天每平方米超過15元的租金，而上海甲級寫字樓的平均租金在每天每平方米10元左右。這意味著，這些“金主”要支持50%的額外溢價。

　　但是該P2P和財富管理機構中部分小型租戶經營的不穩定性亦可能對業主和周邊租戶造成一定的困擾。李強所在的互聯網金融公司就有這樣的困擾，其希望能在陸家嘴板塊找到一處可以辦公的地方，但是由于公司太小而寫字樓對于互聯網金融公司的謹慎，即使開出很高的價格也租不到一個辦公的地方。

　　創業者李明（化名）就是一家小公司創始人，但是他非常愿意支持高價進入甲級寫字樓。他的第一個客戶是上海金茂大廈里面的某知名公司，他為了獲取客戶，就在金茂大廈租了辦公空間，直接在同一棟寫字樓里為客戶服務，這樣的便捷性讓他迅速拿下該客戶，并慢慢擴展了自己的創業版圖。