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    ZTV-7《房產我來說》辯論會文字實錄
    整理：舒柯麗
    嘉賓：裘維維 李坤軍 丁建剛

    裘維維：濱江區域應該算是近期樓市漲幅最快的市場，這個市場為什么會有這樣的需求量，會有這樣的供不應求狀態，其實跟整個產業結構有關系，我們會看到濱江的各個寫字樓，基本上都還是滿足率非常高的狀態，今天我們就來說一下濱江的寫字樓。

    濱江寫字樓是不是比錢江新城更接地氣？錢江新城原先有很美好的計劃和期待，但我們總結了它很多規劃方面的問題，現在看起來總是有那么一些不如意的地方。但是濱江相對來講，它和住宅的融合，應該說比錢江新城更理想。

    濱江區域產業集聚，比錢江新城更接地氣

    丁建剛：主要是人口，濱江是兩塊牌子，高新技術開發區和濱江區兩塊牌子，同一個區，而且也是很多高新技術產業的誕生地和發源地。錢江新城是更高端，例如銀行總部、來福士等，它一定得是放到錢江新城的CBD去。但是更多的高新技術產業中的年輕人，本身小的企業和一些個人的創業，我相信在濱江會更多一些。我還帶來一個更大利好的消息，濱江區剛剛出臺了一個“鼓勵重創空間黃金12條”，其中比如說它鼓勵新注冊的創投機構，按照其租用辦公場地給予3年內100%的房租補貼。像這樣一些政策，鼓勵企業去創業，鼓勵科技人員去創業，會使得濱江的寫字樓更接地氣。

    李坤軍：到現在為止，濱江在全國105個類似高新產業區里，它去年的排名在第五位左右。更主要的是，它里面涌現出大量優質的企業，包括上次習書記到杭州來，也特地去了濱江一家企業進行了考察。濱江優質企業很多，比如阿里巴巴，華為，三康，海康威視等。

    丁建剛：未來還會迎來一個大潮，原來過去多年都是企業創業，未來很多人會個人創業。

    裘維維：現在創業的氛圍非常好，然后濱江區剛好又能提供比較好的空間支撐，包括其他方面的一些支撐，所以濱江區，尤其到一些地鐵口，比如說江陵路站，括這里原來出現的第一個綜合體，星光大道。你會發現它的食堂是人滿為患。

    丁建剛：因為區政府在這兒。

    地鐵沿線商鋪、寫字樓租金回報率高

    裘維維：這里還有個項目叫星耀城，這個項目去年年底剛交付，沒幾個月時間，然后我去打聽這幢寫字樓最后招租的情況，我想錢江新城都一半空著，它能夠到個70%、80%已經不得了了。但是半年不到的時間，居然100%的入住率。

    李坤軍：我那天去問了一下星耀城的商鋪，價格基本上一天每平方米在6元到10元錢之間。原來它的售樓處貴的還要十幾元錢。這樣商鋪回報率，在短短半年之后就能呈現，在我們布局的商業地產上并不是特別多見。

    裘維維：地鐵還是很重要的因素。

    李坤軍：一個是地鐵的遠近，包括一期的酒店式公寓，酒店式公寓入住率也是非常高，出租率也很好。像它40幾平方米平層的，我那天聽說可以租到5500元。65平方米的LOFT可以租到7000元到7500元左右，它的回報率都已經在6%以上。因為濱江有一堆高新技術產業，有一大堆擁有很好客觀收入的白領階層，他去租一個5000多元錢/月的租金，對他來說承受得起。還有寫字樓，我記得它一期里有單獨一幢寫字樓，并不是很高的，大概四層，這幢寫字樓整個都租給了一個手游公司，就是做現在最熱門的手機游戲，掌上游戲。它一下子就把整幢樓都租下來，本身這種公司的實力，或者說現在手游在市場上受歡迎的程度，能夠讓他來承受相對比較高的租金。

    丁建剛：像錢江新城的迪凱，UDC，大概4元還是有的。低的大概2.5元左右，當然有些是政府單位的。還有3元左右的居多。

    裘維維：現在濱江大量的租金也是2元到2.5元。如果單純算出租回報的話，比錢江新城要更理想、更靈活。

    內部商業配套是寫字樓構成的要素之一

    李坤軍：我們原來是不是有一個誤區，覺得寫字樓和商業配套也好，和住宅也好，其實它是可以分開來的。

    丁建剛：沒有，我沒有這樣的誤區。

    李坤軍：譬如錢江新城，我覺得它多多少少走入這樣一個誤區。

    丁建剛：由于幾個綜合體建設比較晚，比較慢，比如包括來福士，包括高德等等，然后布局得不盡合理。

    李坤軍：但是它最起碼缺乏我需要的基本商業街區氛圍，我一直在說，錢江新城，你要加一個班，晚上加了班之后，可能你真的是買一個方便面也買不到,或者你要找一個晚上吃夜宵的地方也找不到。濱江現在重要的一個作用，星耀城也好，這些商業體也好，它重要的作用，首先考量了員工的需求性。

    裘維維：內部的配套。

    李坤軍：對，這才是未來寫字樓有競爭力的地方，而不僅僅說交通解決了，其他東西不解決也沒有，我覺得它是一個系統性的東西。

    裘維維：其實寫字樓，剛剛你談得更多是員工，其實在很大的城市，老板也照樣是坐地鐵上班的。你在曼哈頓島上，華爾街很多高管都是坐地鐵去上班的。這種在香港，甚至在上海，很多都是直通地鐵的。

    李坤軍：還有重要的，內部的一些配套。比如說在星耀城，一期已經有了太平洋影城，現在也開業了，包括橘子水晶酒店，包括星巴克一系列的配套。

    丁建剛：實際上是一個寫字樓生態。

    李坤軍：我一直在開玩笑地說，買這樣的寫字樓一定是老板最喜歡的，為什么？很多員工即便把加班都變成一種自覺的行為，甚至下了班之后也不一定立馬回家。他覺得在這里什么東西都可以解決，吃喝玩樂基本上都能滿足他。

    丁建剛：剛才說的生態還是工作、生活需求的生態，其實還有一個，真的是自然的生態，寫字樓現在必須得進行革命。特別是這些年輕人，你都把他關在原來非常傳統的、密閉的寫字樓里面。你看星耀城的二期，就設計得非常好，有陽臺，還有一塊是空中花園，那這個辦公就顯得非常有樂趣。