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    社會一直熱議的房地產稅終于有了實質性動向。最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃本周向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。

    目前房地產稅法草案正由全國人大常委會預算工作委員會牽頭抓緊起草，財政部配合參與立法。專家表示，房地產稅牽一發而動全身，由全國人大主導房地產稅立法，有助于立法草案更加客觀權威、更能代表廣大民意。

    “寫入本屆人大五年立法規劃，意味著稅法通常會在2017年底前獲得通過。”中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文說，此次調整表明，落實稅收法定原則之下，房地產稅遲早是要開征的。改革進程可以推遲，但立法進程不能拖延，立法后并不意味著會馬上開征，但開征前必須做好立法準備。

    杭州房產稅試點工作被緊急叫停 將要立法征收的房地產稅更為復雜

    根據財政部財政科學研究所原所長賈康和其他參與政策設計及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅；第二套房子有可能從輕征收房地產稅；享受公共服務越多，征稅越多，一、二線城市房產的稅負將會大于三、四線城市；稅率超過3%的可能性非常小。

    至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進原則，更有可能是固定稅率，否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產稅調節貧富差距呢？

    賈康透露，未來的房地產稅稅負應該比上海和重慶試點的稅負稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點。上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

    今年3月份，有房地產業內人士預測，按照每個家庭戶承受能力和世界通行做法，今后首套房的稅率應該在0.5%-1%之間。價值100萬的住房，一年交稅5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預計在2%以內。當然，在房地產稅草案最終報請全國人大法工委前，怎么征收都還是未知數。

    施正文透露，房地產稅立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部內部征求意見，進行完善，還沒有到向專家等社會各界征求意見的階段。

    “但房地產稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并成為新的房地產稅，增加房地產保有環節的稅負，以房地產的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅，隨著房地產稅征收步入正軌，未來會再進行改革。

    “房產稅一直是有的，但是對居民住房豁免征收。”財稅系統的人士說，按照《房產稅暫行條例》的有關規定，企業生產、商業經營性用房等，須按年度繳納房產稅，而居民住房則按照條例的規定，則“暫不征收”。

    2010年前后，財政部曾提出，對《房產稅暫行條例》進行修訂，對居民住房豁免征收房產稅的條款進行修改，恢復對居民住房征收房產稅。但是，這一思路其時被國務院否決，未能實施。繼而上海、重慶開始以地方試點的形式，征收房產稅。

    此后，杭州市、北京市也曾上報了杭州、北京版的房產稅試點方案，其中，杭州方案獲得財政部、住建部的認可，并已經走完會簽程序。不過，在最后一刻，杭州房產稅試點工作被緊急叫停。十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產稅”的要求。全國人大預算工作委員會一度成為房地產稅立法工作的牽頭部門。在財政部、住建部提出的方案基礎上，房地產稅立法工作，也聽取并吸收很多全國人大預算工作委員會的意見和建議。

    房地產稅和房產稅雖僅有一字之差，但實際內涵卻相差甚大。相比之下，將要立法征收的房地產稅的牽涉利益群體更為復雜。

    何時征？
    不動產登記未完成前沒法征收

    中原地產首席分析師張大偉說，鑒于當前開征房地產稅的必要前提——不動產登記還未全面完成，房地產稅短期內落地的可能性很小，目前看對市場影響非常小。從過去一年不動產登記的落地進程看,執行力度低于市場預期。

    “目前的中國房地產已經進入了一個新常態,房價難以全面上漲,在這種情況下,各種政府托市的政策頻繁出現,房地產稅不可能在經濟需要房地產的情況下盲目出臺,所以在房地產依然是經濟重要支撐的情況下,房地產稅不會在兩年內出臺。”張大偉說。

    從今年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網。有媒體稱,距離國土資源部給各地完成不動產登記機構整合的最后期限僅剩4個月（要求年底前完成整合）,從全國來看,市、縣級不動產登記職責和機構整合工作依然嚴重滯后。

    業內普遍估計，從目前的經濟環境來看，即使2017年房地產稅得以立法通過，也很難馬上在全國范圍內實施。甚至有的人說，如果立法環節順利推進，預計全面鋪開征收也要在2020年之后。

    為什么要征？
    調節財富分配 抑制市場投機

    中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。

    “從長遠看，房地產稅立法的目的是在開發交易環節減輕稅負，增加保有環節稅負，進而完善房價形成機制。”中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌說。

    此外，征收房地產稅將逐漸改變地方財政過于依賴房地產發展的現狀。目前，土地出讓金是地方政府稅收的主要來源，地方政府往往樂見各種“地王”誕生。據相關統計，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。土地占有的稅費太多，是形成房價過高的直接原因之一。

    未來，由于有房地產稅的存在，不住人的房子會變得越來越少。不過，多個業內人士認為,即使房地產稅出臺,房價也難以受到明顯影響。

    亞太城市房地產業協會會長兼秘書長謝逸楓認為,房地產稅與房價的關系不是一個層面上的問題,一個是市場供求關系的結果,一個是未來稅收體系的單稅,二者之間并無實質上的聯系。“房地產稅根本無法改變供求關系,從而決定房價的變化,而房地產稅開征目的不是降房價,僅僅是調節地方財稅收入。”

    怎么征？
    稅率和豁免征收面積不會一刀切

    稅率和起征點是房地產稅基本方案中，最關鍵的兩個要點。專家透露，未來房地產稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產稅的起征點。即根據所在地的住房情況，劃定人均基本居住面積，在人均基本居住面積以內的住房面積免予征收房地產稅。

    房地產稅是地方稅種，“豁免征收面積”將根據地方住房情況針對性劃定，具體稅率也由地方在中央確定的稅率區間內自行決定，不會全國一刀切。

    接近房地產稅決策層的權威人士說，之所以房地產稅歸并現行房產稅和城鎮土地使用稅的方式，得到決策層的初步認可，主要是由于決策層希望，在立法征收房地產稅的初期，確保房地產稅負的總體水平，保持平穩，不發生大的增加。

    權威人士說，目前涉房稅費種類較多，房地產的稅負水平已經較重，因此，稅制改革不宜加大總稅負水平。另外，總稅負水平不變的情況下，房地產稅推行的阻力也將相對減少。