房地產眾籌不靠譜嗎？
- 杭州寫字樓網
- 2015/8/12 10:30:21
房地產眾籌，有讓“所有人受益”的高級情懷，從本質上說，它不是一個房地產項目，還是一只金融產品。當前，中國市場上此類項目多為房地產企業牽頭，這是房地產泛金融化發展的一個必然現象。至于房地產眾籌是不是能夠實現讓“所有人受益”的高級情懷？從現有的案例，難下定論。
“一位座位銘牌上印有博士頭銜的人士站起來，講了一個段子，說在一個業內朋友的聚會上，花十分鐘分享了方案PPT，當場眾籌了6500萬元。”
張莊栗（化名）是某房地產研究機構研究員，最近參加了一個房地產創客眾籌大會，“就是一個房地產眾籌項目推薦會”，臺上推薦項目，臺下“業內人士”幫腔，站臺，群情激昂。
事實上，從2014下半年開始，房產眾籌項目接踵而來，萬達集團、綠地集團、遠洋地產、平安、萬科集團、華遠地產、方興等國內大型公司紛紛試水房產眾籌，用張莊栗的話說，“像商量好了一樣，傾巢而出”。
大雁領頭，麻雀成群。2015年以來，不僅大型房企，小型金融機構、風投機構、個人投資者紛至沓來，“房地產+金融”、“房地產+互聯網”的案例不斷涌現，呈加速之勢。
三種模式
房地產眾籌，是一個比較新的概念。2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。從國內房地產眾籌項目看，目前主要有3種類型：“集體定制”、“眾籌投資”、“眾籌拍賣”。
“眾籌拍賣”模式是被談論最多的，萬科、遠洋、中國平安等企業紛紛試水。萬科曾以蘇州萬科城的一套住房為標的，市場價約90萬左右，目標金額設為54萬，發起人通過眾籌金額獲得54萬元后，正式進入拍賣流程，所有交過1000元意向金的客戶都可以開始拍房子。拍賣結束后，成交價超過54萬元的部分將被當作投資收益按比例返還給繳納意向金的客戶。
從整個項目設計看，是將一套房產的底價拆分為若干等份供眾籌參加者認購，進行網上拍賣。在此過程中，最終競拍成功的人，若競拍價低于該房產的市場價，等于賺到一筆差價。而沒有競拍成功的，也不必擔心意向金付諸東流，由于開發商的讓利，所以這部分參與者也能獲得較高的收益回報。
“集體定制”模式，一般由房地產企業和金融機構合作，推出一個地產項目，向特定對象發布認籌，進行項目融資。融資完成后項目開工，在開發建設過程中，投資者以微開發商的身份，參與項目的設計、社區配套等過程，一定程度上實現產品“定制化”。國內最早推此模式的是萬通集團， 用董事長馮侖的話說，就是“人人都是開發商”。今年4月，碧桂園攜手平安好房也推出過類似項目。
第三種眾籌模式是“眾籌投資”，這其實是股權眾籌的一種衍生模式——通過股權眾籌成立一家合伙制企業（物業持有公司），并通過它持有房地產。
平安集團旗下的公司曾經推出過一個“海外眾籌”的項目，投資標的物是美國南卡羅來納州Chandler Oaks公寓等海外的房地產。收益分兩份：一是租金收益（年化大概4%-5%），二是出售房子時房價升值帶來的漲幅（預計兩年后出售，大概收益20%）。
7月15日，華遠地產與諾亞財富宣布戰略合作，雙方共同發起一款房地產眾籌產品，用戶可通過購買這款產品，期限半年，約6%的預期年化收益率，還可享受一定幅度的購房優惠。
房企初衷
據統計，目前國內參與房地產眾籌的房地產開發企業達到了11家，分別是萬科、萬達、遠洋、綠地、綠城、碧桂園、方興、眾美、當代置業、保利、富力。為什么房地產企業如此熱衷眾籌模式呢？究其原因在于房地產市場供求關系的逆轉。
搜房網原CEO莊諾認為，房地產行業的黃金時代已經過去，“政府賣地－開發商拿地、銀行貸款－開發銷售”的模式已不可持續，現在，房地產進入白銀時代以后，典型的特點就是庫存量高企，開發商的房子不好賣。那么，眾籌可以解救庫存，“造房子的時候就有人來買了，是定制化的，開發商庫存壓力和銷售壓力沒有了，所以，以后開發商的發展之路是‘輕資產，重運營’。”
房地產眾籌和房產預售在本質上有著差別，二者利益并不共向，利益的來源不共向，利益的實現節點不一樣，二者在風險程度上有著很大的不同，在利益上也有著天壤之別。對于二者的區別，一米好地CEO馮印陶在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“眾籌就好比是大伙集體出力或者出資干一件事，它的目的只有一個，那就是共同受益，利益分享”，“房地產眾籌其實就是一個去中介化的過程，以前中介方利用的就是買賣雙方之間的信息不對等，而作為中立的平臺，眾籌平臺就是幫助發起方和投資人實現雙方信息公開，打破這種不對等”。
房地產眾籌是否可能降低房價？
中原地產首席分析師張大偉認為，眾籌對房價的影響不大。在目前的房地產項目開發成本里，項目的地段已經基本決定了產品的價格，相較于大頭的固定成本，在營銷和融資上壓縮成本可能只是杯水車薪。特別是融資成本上，眾籌的定制化服務中，與客戶協商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間各項成本是增加的。
而在莊諾看來，“房地產眾籌的核心在于房價的透明化，以前消費者買房子是被動的，不知道房子的真實成本價，現在這些成本在眾籌平臺上是對外公布的，消費者可以提前決策。”
營銷噱頭
越來越多的房企湊熱鬧，魚蝦共舞。有些房地產眾籌項目，只是開發商們的又一次營銷噱頭。
福州一家房地產開發商日前也將目光瞄準了眾籌，開發商拿出一套108平方米的精裝房，稱市場價80萬元，眾籌目標為40萬元，分為400份，每份投資金額為1000元。屆時，房源將以48萬元起拍賣，最終溢價部分即作為投資收益，分配給眾籌者。
打個比方，倘若最后成交價為60萬元，溢價部分20萬元即為投資收益，平攤到每份就是500元，每份眾籌最終可領回1500元，收益率為50%。即便以底價48萬元成交，也能保證8萬元的溢價，即最低收益率也有20%。
這就是典型的“眾籌拍賣”，“搶籌當天，僅一個半小時，400個籌就被搶空。”
但是，有報道稱，這家房企還有另外一個活動，“即將開盤的精裝房戶型目前在認籌階段，存3000元可抵3萬元，一次性付款還能享受9.5折優惠。按照預期的每平方米6800元均價算，108平方米的精裝房總價在73萬元左右。全額付款加認籌優惠，總價不到67萬元，相當于‘市場價’80萬元的8.3折。”
也就是說，眾籌成交的價格如果超過67萬元，拍得者是虧的。
有評論認為，一些房企熱衷的“眾籌”，并非真眾籌，而是一種營銷噱頭。
東莞房地產協會秘書長陳駿良認為：“目前，房產眾籌主要是樓盤銷售前的廣告噱頭，開發商拿一兩套房出來做眾籌比較容易，若是要一次性拿一個樓盤做眾籌就比較難了。”
他指出，開發商拿出一套特價房，讓利二三十萬，通過籌集資金和競拍的方式，其實廣告效應非常明顯。
在合作建房第一人于凌罡看來，眾籌的根本目的是實現各方利益主體“一起出錢，一起賺錢，一起分錢”，“倘若不能讓多方共贏，那就是騙錢的游戲”。
未來走向
機遇總伴隨著風險，而規避風險最有效的途徑就是全面了解。無論是開發商、金融機構，還是普通投資者，在參與房地產眾籌項目前，必須深入研究房地產眾籌模式的特點以及進入中國市場后的潛在風險。
對開發商而言，房產眾籌降低了購房門檻，提升了項目知名度，也符合地產與金融跨界合作的趨勢。對于金融機構而言，房產交易的單項額度和總額度都比較大，能夠在較短時間內增加機構的資金管理額度。這是吸引開發商與金融機構加入眾籌試水大軍的最直接原因。
市場繁榮的背后也存在隱憂，無論在國內還是國外。路透社財經記者Dan Primack在評論美國眾籌熱時表示，“風投是最難獲得高收益的投資方式之一，而眾籌的投資回報率甚至比風投還低。眾籌表面上給了更多平頭百姓更多的投資機會，但它實質上是把一些不成熟的投資者帶進了一個發行人欺詐概率更高的全新市場。”
回歸到中國的市場，有分析認為，到現在為止，房地產眾籌還是過于超前，“整個房地產金融還沒有發展到這一步，相關法律是缺失的，在這種情況下，所有房產眾籌的探索都是實驗，實驗就意味著存在巨大風險”，畢竟這是一個完全嶄新的行業，有多個流程，每一道流程都需要非常專業的運作，并非籌錢那么簡單。
房產眾籌是廣告營銷的手段，還是一種金融創新的模式，還需要經受時間的考驗。
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- 來源：國際金融報