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    11月10日，習近平總書記在中央財經領導會議上首次表態要“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。目前，中國房地產市場的庫存到底到了何種高度？按國家統計局的數據顯示，包括寫字樓、住宅在內的新建商品房庫存，截至10月底又比9月增加了2122萬平方米。

    但業內人士表示，去庫存壓力最大的并不是住宅，而是寫字樓等商業辦公產品，如果單從新建住宅來看，由于樓市調控政策放松、房貸利率降低，今年全國整體銷售情況普遍比2014年更好，賣出了更多房子。

    信息服務機構克而瑞的數據也佐證了這一觀點。四個一線城市的庫存量全部下跌，其中排名第一的北京為1072萬平方米，同比跌2%，消化周期不到11個月。

    而在納入統計的39個城市中，有32個城市的新建商品住宅(不含寫字樓)庫存量、消化周期都比2014年同期出現下降，只有7個城市(重慶、青島、鄭州、西安、徐州、煙臺、宜興)庫存量出現同比上升，增幅最大為宜興，同比大漲290%。

    39個城市中，截至10月庫存量最大的城市是沈陽(2959萬平方米)、西安(2225萬平方米)、青島(2155萬平方米)，庫存消化周期最長的城市是宜興(35.7個月)、煙臺(25.8個月)、大連(25.6個月)、沈陽(24.7個月)。

    值得一提的是，雖然樓市在去庫存方面已有了比去年更好的表現，但城市分化也日趨明顯，此外，還有大批未納入統計樣本的三四線城市，庫存壓力較大。

    去庫存，在中國房地產發展過程中，沒有哪個時刻會像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

    一時間，去庫存成為焦點。市場對于庫存的消化究竟有多急迫？房企究竟如何應對？以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風港？

    庫存壓頂

    一二線樓市成交熱火朝天的表象之下，樓市的庫存規模仍在擴大。據國家統計局日前公布的數據，今年截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業營業用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

    高企的庫存得到中央的高度關注。11月10日，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。習近平特地提出要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

    事實上，這并不是對房地產的首次“中央級喊話”。2013年10月，習近平在主持“加快推進住房保障體系和供應體系建設”的第十次集體學習中，提到“要千方百計增加住房供應”。隨著市場環境變化，兩年后決策層有關住房問題的表態轉為“化解房地產庫存”。這背后折射出國內樓市庫存進入了一輪新的博弈期。

    據國家統計局歷史數據顯示，2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底，全國商品房待售面積增加了23996萬平方米，上漲幅度達到53.8%。如果按照單套面積90平方米計算，大約增加了超260萬套房源。

    “房地產增速在四五年前都保持在每年20%，近兩年降到10%，甚至個位數，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統計水分，跟通脹再一對應，可能沒有增長。”本月，萬達集團董事長王健林在接受新京報記者采訪時表示，現在房地產對中國經濟起到的是負拉動作用，“不能再讓這個行業的庫存繼續增加”。

    營銷手段推陳出新

    值得一提的是，早在中央喊話之前，因遭遇了頻繁的市場波動，房企對于“去庫存”已有共識。

    “去庫存，從2012年開始便在龍湖內部反復被提起，但在去年已經成為關鍵詞。”龍湖集團相關負責人表示，這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對存貨控制目標：2015年控制在80億至90億，2016年控制在60億至70億，呈現逐年下降的狀態。

    無獨有偶，作為規模型標桿房企的恒大地產，在今年前10個月率先完成預定的1500億元的銷售目標后并未止步，而是選擇進一步上調銷售目標至1800億元，增幅達20%。據接近恒大地產的人士透露，此次目標上調是針對旗下所有項目展開，并非僅僅針對三四線城市。

    綜合多家房企的推盤計劃可看出，下半年以來去庫存步伐明顯加快。比如，碧桂園下半年推盤數量為50個，貨值達800億元;招商地產也在下半年新推500億貨值。

    此外，通過更新營銷手段促進銷售，實現去化目的的房企也不在少數。如綠地推出了金融產品“置業寶”，即購房者買房后，在5-20年內能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創新產品用于旅游地產和商鋪等非剛需物業上，加強其投資屬性，對銷售起到了有力支撐。越秀地產也推出了“認籌寶”和“眾籌寶”，同樣有促進購房者簽約意愿的作用。

    值得一提的是，在今年一二線城市土地競拍現場，品牌房企扎堆，地王頻現。在多位業內人士看來，房企拿地在逐漸調整，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

    “壓貨”對賭明年市場

    隨著貨幣政策的持續放松，以及未來市場看漲的預期，開發商對于區域市場也有著不同的“策略”。

    以北上廣深為代表的一二線城市，樓市回暖，但今年前10個月房企的銷售表現并沒有全面喜人。除萬科、恒大等外，包括綠地、碧桂園、世茂房地產、融創中國、遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)、富力地產(富力又一城 富力盛悅居) 等大型房企在內，前10月銷售金額與全年目標對比，大部分只完成七成左右，甚至六成。

    一位全國性房企相關人士透露，相比北京、上海“不愁賣”的狀態，一些三四線城市已經出現了即使降價也賣不動的情況，去庫存仍然是一項艱巨而長期的任務。“與其強行交易，不如等明年市場有轉機再看。”該人士認為，明年的市場應該優于今年，再加上相關政策的進一步推進，或許會有新的市場轉機。

    記者從多家房企了解到，隨著整體市場復蘇，企業在關注去化的同時也追求利潤增長，因而目前多數房企以價換量的意愿并不強烈。

    亞豪機構市場部總監郭毅認為，因有巨大的人口吸附力，一線城市住宅價格依然保持正增長，而三四線城市呈現產業空心化、人口外流，加之樓市供應規模過大、市場供過于求等狀況，它們想要“由負轉正”，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要大力發展區域經濟，留住有消費能力的人口，才能為區域樓市注入向上的發展動力。

    此外，多位業內人士預計，隨著去庫存的定調，預計年底前還將進一步出臺放松及刺激樓市的政策。

    北京樓市并非無風險

    一邊是地王紀錄頻頻被刷新，一邊是項目開盤即日光，2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下，北京市場的去庫存運動似乎并不急迫。

    “開發商未必會急于去庫存。”某業內人士如是說。

    本周，位于昌平的國風美唐項目銷售人員在咨詢電話中表示，目前項目已無房可售，下次開盤要等到明年，而且會漲價;位于北五環外某別墅項目的負責人也聲稱，由于產品具有一定稀缺性，并不希望今年賣得太快，“今年這么多地王，對于我們這些老項目，是利好”。

    點評：但也有業內人士對北京市場保持警惕。業內某資深人士就認為，決定市場走向的是供求關系，和城市并沒有太大關系。盡管北京樓市整體向好，但仍然存在結構性失衡和區域性失衡，有局部風險。“頻出的地王讓項目被高端化之后，市場上出現了明顯的高端供大于求、剛需供不應求的狀態。”在該人士看來，通州臺湖和房山都屬于供需失調的區域，會有一定的市場風險。