官方表態調控 機構警示樓市信用風險
- 杭州寫字樓網
- 2016/9/11 15:49:16
北京市房地產協會秘書長陳志表示，當前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個判斷，需求是避險性的比重大于居住。陳志稱，他們近期會公布北京市土地供給情況來證明此觀點。
9月6日，住建部官網發布了貫徹《法治政府建設實施綱要（2015-2020年）》（下稱《綱要》）的實施方案。
其中在主要任務和具體措施方面，有關房地產的表述主要歸結為完善房地產宏觀調控。這是自今年3月份全國兩會以來，住建部文件中首次涉及房地產市場調控問題。
標普全球評級信用分析師孔磊表示：“中國一二線城市房價快速上漲引發市場擔心房地產市場的健康狀況。”因此，過去幾個月內為給市場降溫，部分地方政府已經收緊房屋和土地購買要求。
孔磊表示：“我們認為，對土地的熱烈追逐將損害更多激進開發商的盈利能力和現金流。房地產價格的松動都會令它們處于不利境地。”
官方表態調控
《綱要》規定：根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進。
并提出建立全國房地產庫存和交易監測平臺，形成常態化房地產市場監測機制。實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化稅收、信貸政策。改進住房公積金提取、使用、監管機制，支持居民合理住房消費等。
中原地產首席分析師張大偉認為，建立全國房地產庫存及交易平臺，這在之前的文件中提及較少。這一政策意義重大：第一，可以提前預判市場走向，儲備政策調控；第二，未來房地產市場已經不僅是城市之間的分化，甚至一個城市內部都有不同區域、不同類型房源的分化，這種情況下，監測機制可以給政策制定提供更科學化的數據和市場依據，并更精細化地執行分類調控政策。
北京市房地產協會秘書長陳志在接受采訪時表示，當前樓市是貨幣推升的，與土地供給無關，土地供給過剩而不是不足（總量），基于這個判斷，需求是避險性的比重大于居住。
陳志稱，他們近期會公布北京市土地供給情況來證明此觀點。
分析人士認為，本輪房地產庫存結構去化非常不均衡，去化的大部分是一二線城市住宅，商業地產與三四線城市的住宅依然庫存明顯。
另外，盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余城市房價走勢相對平穩。
機構警示風險
已經有機構開始擔心市場風險。標普全球評級預計，由于政府政策的支持作用在遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內房地產業增速將放緩。
該機構指出，銷售強勁也導致房地產開發商將現金流重新投資于新項目。很多獲評級開發商已經加大土地收購力度和擴張計劃，從而將很多一二線城市的土地價格推至歷史高點。
標普全球評級認為，2016年以來，很多開發商擴大土地儲備和加快建設，從而急于進入投資的新周期，導致它們的信用狀況惡化。很多開發商的信用比率可能繼續削弱，這一點已經反映在它們的中期業績中。
孔磊表示：“未來12個月的評級趨勢繼續呈負面走向。我們認為，開發商非常渴望實現規模增長，因此它們顯著去杠桿的可能性較低。”
開發商激進擴張的同時，房價也在加速上漲。
根據中國房地產指數系統百城價格指數對100座城市新建住宅的全樣本調查，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲13.75%，漲幅較上月擴大1.36%。百城（新建）住宅價格中位數為7112元/平方米，環比下跌0.13%，同比上漲0.94%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為23568元/平方米，環比上漲2.72%，漲幅較上月擴大0.52%；同比上漲18.06%，漲幅較上月擴大0.87%。
已經有嗅覺靈敏的開發商在趁市場好抓緊出貨。
碧桂園相關負責人表示，針對2014年及之前的積存貨量，碧桂園近期啟動“光盤行動”。參與行動的貨量有72億元。行動啟動時間由項目自行確定，但在2016年10月31日前結束。對極少數貨量，總優惠力度上限為原底價的75折，具體優惠由區域視情況決定。
該人士稱，促銷計劃的原因是，市場好抓緊去存貨。
關于市場未來是否會出現洗牌，新城控股副總裁歐陽捷認為，一切皆有可能。即便在不太好的大市場中，也會有好的小市場；即便在都不好的市場中，也會有與眾不同的產品和服務需求，能夠滿足這些需求的企業依然會活得不太艱難。那些沒有差異化競爭力的產品和企業，在市場縮量的時候，就很難從別人手中搶奪份額了。
張大偉認為，一二線城市高價地浪潮全面出現，惜售現象增加。在前期系列政策刺激下，在漲價預期和寬松信貸政策影響下，庫存去化加快；但隨著房價高位，按揭信貸短期急增，市場風險越來越大。已有多個一二線熱點城市開始逐步收緊政策，一線城市成交開始放緩。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，并將升級到一城一策。（原標題：官方表態調控 機構警示樓市信用風險 記者：王營）
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- 來源：21世紀經濟報道