10大關(guān)鍵詞看懂2016年中國(guó)房地產(chǎn)
- 杭州寫(xiě)字樓網(wǎng)
- 2016/12/27 15:06:50
瘋狂？泡沫？糾結(jié)？匪夷所思？……回顧2016年中國(guó)房地產(chǎn)，你腦海里最先浮現(xiàn)哪個(gè)詞？
毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)一直對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成重要支撐，然而，過(guò)度投機(jī)扭曲資源配置，損害實(shí)業(yè)和創(chuàng)新，也為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。
指南君用了幾天時(shí)間，盤(pán)點(diǎn)了這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高光”時(shí)刻，看完相信你對(duì)開(kāi)頭的問(wèn)題會(huì)有新的答案。
關(guān)鍵詞：去庫(kù)存
“去庫(kù)存”是今年我國(guó)的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。
2015年末，中國(guó)商品房待售面積7.19億平方米。加上在建未售面積、待開(kāi)工面積等，整體庫(kù)存超60億平方米。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到地方和全國(guó)兩會(huì)，定調(diào)2016房地產(chǎn)市場(chǎng)為“去庫(kù)存”之年。
2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政：不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
之后超過(guò)150個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政，降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房等等，加上在首付貸等各類(lèi)金融杠桿的作用下，拉開(kāi)了房?jī)r(jià)暴漲的序幕。
效果如何？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬(wàn)平方米，比10月末減少582萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。
有所緩解，但依然道阻且長(zhǎng)。
到11月末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。
關(guān)鍵詞：恐慌性購(gòu)房
8月份，有傳言被稱為全國(guó)最嚴(yán)“滬九條”即將升級(jí)，提到離婚不足一年的購(gòu)房者，限購(gòu)及貸款政策按照離婚前家庭情況處理。
傳言一出，立刻挑動(dòng)購(gòu)房者敏感的神經(jīng)。連續(xù)3天，上海新房成交超過(guò)1000套，8月30日，上海一手成交突破2000套，達(dá)到2139套房——這幾乎是過(guò)去一個(gè)月的成交量。如此火爆的交易，導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)出現(xiàn)故障。
幾乎與此同時(shí)，8月31日，廈門(mén)出臺(tái)“限購(gòu)令”，武漢也公布了“限貸令”，但卻沒(méi)能夠給火爆樓市降溫，追漲勢(shì)頭不止，調(diào)控反成市場(chǎng)興奮劑。顯然，限購(gòu)并不能阻擋購(gòu)房者們的腳步，而且這種政策一定程度上成為部分“未限”城市的催化劑，許多購(gòu)房者都認(rèn)為“等不得”了，“政策不知道什么時(shí)候會(huì)來(lái)，所以要抓住時(shí)機(jī)”。
回顧這一年，“恐慌性搶房”在多個(gè)城市蔓延，全國(guó)樓市成交量?jī)r(jià)齊升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比增幅近25%，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)接近40%。
10月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有65個(gè)，占比超過(guò)九成；而在去年年底，這一比例僅為三成。
2月27日，杭州某房源加推入市，兩千多人潮涌進(jìn)認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，各個(gè)出入口幾乎癱瘓。
關(guān)鍵詞：調(diào)控風(fēng)暴
風(fēng)乍起，攪動(dòng)一池渾水。從3月份開(kāi)始到11月底，樓市前后歷經(jīng)三輪調(diào)控。
先是上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門(mén)等城市提高購(gòu)房門(mén)檻和貸款門(mén)檻。
9月30日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，率先開(kāi)啟“史上最嚴(yán)限購(gòu)”。
之后，9天內(nèi)，天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟(jì)南、無(wú)錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門(mén)等21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。盛況空前，蔚為大觀。
11月以來(lái)，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻。
密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)呈現(xiàn)積極變化，三線城市總體較為穩(wěn)定。11月下半月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。
11月29日，上海，建筑工地。28日，天津、上海同時(shí)發(fā)布收緊房貸政策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介整治
虛假宣傳、捂盤(pán)惜售、違規(guī)吃差價(jià)……通通都要查！
今年6月起，住建部在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)中介專(zhuān)項(xiàng)整治工作，對(duì)發(fā)布虛假房源、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)、違規(guī)吃差價(jià)等10種違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，并將違法違規(guī)行為記入信用檔案。
近幾個(gè)月，北京、上海、杭州、南京等多個(gè)城市已進(jìn)行了集中執(zhí)法檢查，一批房產(chǎn)中介公司受到查處。
10月，深圳開(kāi)啟為期三個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治執(zhí)法行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)項(xiàng)目存在虛假宣傳、捂盤(pán)惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營(yíng)“首付貸”業(yè)務(wù)；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介；廣州四部門(mén)聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，發(fā)布“日光盤(pán)”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠(chéng)信黑榜”……
這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，如同毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導(dǎo)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性行為推高房?jī)r(jià)。
11月25日，住建部召開(kāi)會(huì)議，對(duì)中介編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷(xiāo)售、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等7類(lèi)違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治，依法從嚴(yán)從重從快進(jìn)行查處。
住建部強(qiáng)調(diào)，必須持續(xù)整頓、常抓不懈。
關(guān)鍵詞：嚴(yán)查首付貸
樹(shù)不能長(zhǎng)到天上，高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，新華社的評(píng)論稱。
首付貸一般是為購(gòu)房者提供首付1/2或者2/3比例的資金，進(jìn)而讓購(gòu)房者有能力交付首付款，但這可能使得部分炒房客有更大能力去投資，進(jìn)而造成投資泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。
2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬(wàn)億元，同比多增2558億元。其中個(gè)人住房貸款累計(jì)新增3.63萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元，增幅接近50%。部分購(gòu)房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購(gòu)房，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
10月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買(mǎi)房”等行為，嚴(yán)禁各類(lèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
從銀監(jiān)會(huì)到地方商業(yè)銀行，目前已普遍開(kāi)始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類(lèi)資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)等。
關(guān)鍵詞：“地王”盛宴
樓市如此兇猛，土地當(dāng)然跟著受寵。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。
“今年濟(jì)南東部先后出了兩個(gè)地王，地面價(jià)格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導(dǎo)致房?jī)r(jià)從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬(wàn)元。”
“地王”的出現(xiàn)，無(wú)形中給周邊項(xiàng)目帶來(lái)“坐地起價(jià)”的即期信號(hào)，更導(dǎo)致未來(lái)漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤(pán)惜售，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%，而去年同期降幅超過(guò)25%。國(guó)土資源部門(mén)的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”，意味著地賣(mài)得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。
“買(mǎi)地的價(jià)格越來(lái)越高，擺在開(kāi)發(fā)商面前就只有一條路——房?jī)r(jià)除了上漲別無(wú)選擇。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平說(shuō)。
“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。各地高價(jià)地退地事件屢見(jiàn)不鮮，不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒(méi)有投入真金白銀，卻成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。
今年8月份，融信以110.1億的總價(jià)擊敗18家企業(yè)拿下上海新靜安中興地塊，溢價(jià)率139%。
關(guān)鍵詞：賣(mài)房保殼
初看以為是喜劇，但越看越笑不出來(lái)。
今年10月，*ST寧通B賣(mài)了一套學(xué)位房可獲得超過(guò)2000萬(wàn)的收入的報(bào)道引發(fā)了廣泛關(guān)注。事實(shí)上，自進(jìn)入三季度以來(lái)，上市公司賣(mài)房熱潮仍在持續(xù)。
例如11月29日，*ST生物午間發(fā)布公告稱，擬將位于海南省海口市濱海新村海景灣大廈附樓的部分閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格即評(píng)估值3017.2萬(wàn)元，交易對(duì)方為公司控股股東湖南省國(guó)有投資經(jīng)營(yíng)有限公司。如交易能在2016年度完成，預(yù)計(jì)將增加公司2016年度非經(jīng)常性收益約550萬(wàn)元。*ST生物2016年三季度虧損額為1581萬(wàn)元。
接近年底，又有一批企業(yè)面臨著保殼壓力。其中，賣(mài)房成為上市公司保殼的第一大選擇。
上市公司所售房屋的接盤(pán)者大都不是“外人”，而是控股股東或者關(guān)聯(lián)方。雖然對(duì)于公司股東而言，房產(chǎn)的出售只是“左手到右手”的資產(chǎn)騰挪，但對(duì)于上市公司而言卻是資產(chǎn)的“盤(pán)活”。
加入賣(mài)房隊(duì)伍的上市公司中，多數(shù)主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。媒體評(píng)論稱，他們當(dāng)中的一些企業(yè)靠賣(mài)房來(lái)“保殼”或妝扮業(yè)績(jī)的做法，客觀上助長(zhǎng)了企業(yè)舍棄本業(yè)的投機(jī)心理。如果有更多企業(yè)仿而效之，帶來(lái)的負(fù)面影響不容忽視。
9月21日，*ST寧通B以公開(kāi)掛牌方式轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)的兩套房產(chǎn)。
經(jīng)評(píng)估，兩套房產(chǎn)增值率1651.68%，賣(mài)出后公司保殼成功幾率將大大增加。
關(guān)鍵詞：房子不是用來(lái)炒的
12月的那幾天，你的手機(jī)推送、你的朋友圈、你的訂閱號(hào)，一定被這句微言大義的話刷屏了。
12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
決策層進(jìn)一步明晰了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”、“回歸住房的居住屬性”，表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲已觸及“政策紅線”，預(yù)計(jì)2017年“房?jī)r(jià)不止、政策不停”，與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景一脈相承。
“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，重要的話說(shuō)三遍都不夠！
關(guān)鍵詞：70年宅地續(xù)期
念念不忘，必有大新聞。70年房屋產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？這個(gè)爭(zhēng)論多年的問(wèn)題，在這一年，終于有決定性的進(jìn)展。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)土部方面表示，將采用“兩不一正常”的過(guò)渡性辦法處理，不需提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。
公眾對(duì)土地到期后如何續(xù)期這一問(wèn)題一直感到困惑。11月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》發(fā)布，這是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)頂層設(shè)計(jì)。意見(jiàn)明確提出，將“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”
最高法也表示，將提出相關(guān)的立法建議。
“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，對(duì)于矯正并穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，給社會(huì)提供‘定心丸’和‘定盤(pán)星’具有重要作用。”發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院教授常修澤表示。
浙江溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期，如何續(xù)期的問(wèn)題引發(fā)廣泛關(guān)注。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記來(lái)了，房地產(chǎn)稅還會(huì)遠(yuǎn)嗎？
國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明今年年初曾表示，2016年要重點(diǎn)抓好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地，力爭(zhēng)年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證，2017年實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度本意不在房地產(chǎn)，客觀出發(fā)點(diǎn)也不是單純從反腐、抑制房?jī)r(jià)考慮。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)，被認(rèn)為或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出步伐。
統(tǒng)一登記之后，能將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的展開(kāi)能夠計(jì)算出現(xiàn)有房地產(chǎn)空置率，并為開(kāi)征房地產(chǎn)稅起到基礎(chǔ)性作用。
數(shù)據(jù)顯示，國(guó)土部督察工作開(kāi)展以來(lái)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“頒發(fā)新證、停發(fā)舊證”的地市、縣分別增加49個(gè)、216個(gè)；截至11月20日，已有24個(gè)�。▍^(qū)、市）實(shí)現(xiàn)所有地市、縣“發(fā)新停舊”。（原標(biāo)題：10大關(guān)鍵詞看懂2016年中國(guó)房地產(chǎn)）
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