揭秘祐康敗局：跨界做房產不容易
- 杭州寫字樓網
- 2018/3/28 13:37:13
風起青萍之末。
盡管危機頻傳，但祐康正式進入破產清算流程的消息還是讓老杭州們心生唏噓：一個在浙江家喻戶曉的老品牌，怎么說敗就敗了？
“一個做冷凍食品的，要賣出多少冰棍、水餃才能補上房地產的窟窿？”一位地產業內人士感慨，外行跨界地產往往只看到其中的風光，看不見風險。
“你贏了所有人，但你敗給了時代。”一位年輕投資人則在朋友圈轉發了祐康清算的消息后，如此評論。
祐康的破產清算剛剛開始，債權人名單尚不完整，時至今日，我們還很難判斷到底是其主營業務疲軟拖累了地產業務，還是莽撞跨界地產而牽連主業。
祐康今日的處境，或許值得每一個企業家思考。
記者走訪多家超市，祐康食品還在賣
在杭州朝暉路上世紀聯華超市，錢江晚報記者看到超市一層南邊的購物區是十數個大冷凍柜，祐康產品僅占據其中三列，以面點制品為主，各式口味的刀切饅頭、花卷還算豐富。記者仔細清點了一下，生產日期由2月至3月不等，最近的一款商品還是3月22日剛剛出廠。
幾家超市跑下來，情況大致類似，祐康產品還有在賣，但份額不多，主要以速凍面點和冷飲類為主，不過在記者停留的半個多小時里買者寥寥。“我以前可愛吃他們家的花卷了，比別家的味道都好，前幾天我還來買過的。”一位50歲左右的顧客聽說祐康破產清算的消息多少有些不解。
以后還能吃到祐康食品嗎？不少買了20多年祐康冰棍、水餃的消費者都有這樣的疑問。
為此錢江晚報記者聯系了世紀聯華相關負責人，他告訴記者，超市每天仍在進貨，目前銷量穩定，未收到任何停產的消息。“我們也看到了（祐康）破產的新聞，但目前為止沒聽說要停產。”他告訴記者，從本周五開始祐康食品還將搞三天“滿50減25”的促銷活動，“就是要告訴大家祐康食品還能買得到、吃得上。”據這位負責人介紹，世紀聯華目前在售的祐康產品有60多種，其冷凍面點的銷量一直能排進前五位。
錢江晚報記者從祐康食品相關負責人處也獲得證實，目前祐康食品并未停產：“我們現在生產都來不及，好多產品脫銷。”
一戰成名三分鐘，八年沒“出坑”
相對在食品行業經營20多年積累下的影響力，祐康在地產圈一戰成名只用了三分鐘。
2010年3月25日，一個溫暖的春日，祐康以近16000元/平方米的樓面價拿下杭政儲出（2010）18號地塊，成為當時申花板塊的新“地王”，從舉牌到落定，前后不過三分鐘。其時，祐康已經跨界地產兩年，且在杭州城東有了一個地產項目“原筑壹號”，但直到拿下申花地塊之后，杭州地產圈才開始正視這位入局的“新手”。
“地王”不好當。祐康拿下申花18號地塊，雄心勃勃想要用這個項目奠定其在杭州地產圈的地位，卻偏偏碰上了宏觀調控，行業停滯，鮮有開發商能躲過那波沖擊，何況一個新手——拿地后整整兩年，該地塊無法動工。
“兩年，別的不說，單財務成本就是一筆天文數字。”一位資深地產人直言，祐康此前的原筑壹號項目就沒有留下好口碑，要在當時已經集聚幾乎杭州所有品牌房企的申花板塊闖出名堂，談何容易。兩年之后，申花18號地塊終于啟動，以濱江·紫金府的案名正式亮相。當時本報曾作過報道，最初祐康對紫金府項目的定位是法式風格、高層+多層，而濱江集團將會輸出品牌，負責該項目的管理、建設和銷售，然后按照銷售額提取一定的比例作為管理費用。其后，紫金府的進展鮮少對外公布，祐康與濱江的合作內幕更是從未披露。
“濱江在這個項目上也算是‘羊肉沒吃到反惹一身騷’。”一位知情人告訴錢江晚報記者，濱江差點連代建費都收不回來，最后祐康將尚未出售的幾套排屋和部分商鋪作為代建費打包抵給了濱江，“照理祐康才是開發商，濱江代建、代銷的責任已經完成，但直到現在業主一有事情還是抓著濱江不放。”
事實上，濱江在紫金府之后，再不提“代建”。“太受傷了。”這位知情人透露。而據錢江晚報記者了解，因為濱江與祐康同屬江干區企業，礙于人情，濱江控股高層曾以私人名義借出一筆上億元資金，至今未能收回。
剪不斷理還亂的“官司”，破產或是出路
祐康到底是不是敗于紫金府？
有人說是。“樓盤交付之前，都會有很多零零碎碎的費用要交，多的幾十萬，少的十幾萬，通常是由開發商支付。我記得紫金府剛交付的時候小區里很亂，因為有一筆垃圾清運費沒有交，市政公司不給運垃圾，祐康不肯付，其實也就30萬，對任何一家開發商來說都不算大錢，但當時祐康已經拿不出錢來了。”一位紫金府的業主回憶說。
有人說不是。“紫金府雖然是高價拿地，但它開盤時高層住宅已經賣到26000元/平方米，排屋賣到40000元/平方米，核算下來，在這個項目上祐康或許賺不了多少錢，但也虧不到哪里去，平平過吧。”一位開發商回憶說，紫金府一度是銷售熱盤，開盤后資金回籠很快。
那些銷售回籠資金去了哪里？說不清。
祐康曾想以紫金府項目完成“華麗的轉身”，說起來申花18號也是塊好地，地塊方正、配套成熟，還是學區房；但在地產圈里它有個代名詞——“神盤”，拿地兩年開不了盤，交付三年辦不出證。因為它的土地證還抵押在銀行。
兩年前就曾有媒體報道，濱江·紫金府的土地抵押分為兩大部分，涉及平安銀行股份有限公司杭州分公司的3.9億元和中航信托股份有限公司的6.5億元。其中的6.5億元中包含了工商銀行武林支行的3億元人民幣欠款。也因為土地抵押，紫金府在交付后遲遲無法辦理三證，而這些欠款至今未還上。
但是，也有說法，此前祐康在省外的地產項目，可能才是壓垮它的最后一根稻草。“一個做冷凍食品的，要賣出多少冰棍、水餃才能補上地產的窟窿？”一位地產業內人士私下感慨，外行跨界地產往往只看到其中的風光，看不見風險。
“破產清算并不是最糟糕的情況，至少那些剪不斷理還亂的財務賬這回能算算清楚。”一位業內人士直言，賬理清楚了，祐康品牌何去何從也才能有個方向。
破產越早越主動
浙商博物館館長楊軼清——
“祐康食品鳳凰涅槃后，一定會有更好的未來。”浙商博物館館長楊軼清告訴錢報記者，祐康集團破產，不但是正常的法律程序，而且越早越主動，對于企業影響越小，損失越少。
在楊軼清看來，這件事之所以引起那么多關注，恰恰說明祐康品牌在消費者心目中的影響力。破產重組對祐康食品是個利好，更重要的是，如果處理得好，還可以為類似的民營企業提供一個好的模式。
鴻雁電器總裁王米成——
最近王米成經常掛在嘴邊的一句話：與其在平庸中等死，不如在變革中求生。“過去，由于市場需求始終在增長，所以眾多企業可以分食蛋糕，平庸企業也可以生存；現在，傳統產品的市場需求難以持續增長，平庸的企業已經沒有生存空間。”
他說，清算本身就是一種債務重組，是斷臂求生的手段。
浙江民營投資企業聯合會會長周德文——
在聽聞祐康破產清算后，周德文深表遺憾。事實上，多年來對浙江民營經濟以及中小企業有深入研究的他，見過很多類似的情況。“比如這兩年溫州的莊吉、初旭等企業，都經歷過破產清算的過程。”周德文說，在他看來，這些企業有著共同的原因，基本都是資金鏈斷裂。
在周德文看來，企業經營不善就像一個人得了病，“如果真的病得不能醫治了，最終進行破產，也是一條好的出路，只有走正規的法律程序，才能讓債權人獲得最大的利益。”（原標題：揭秘祐康敗局：跨界做房產不容易 記者：陳婕、詹麗華、俞任飛）
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- 來源：錢江晚報
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