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    當前，在金融監管日趨嚴格的背景下，房企融資渠道逐步收緊。另一方面，隨著房地產市場規模化競爭升級，行業集中度進一步提升，也促使很多房企尋求新的融資路徑，以緩解資金壓力。

　　據證監會官網最新公布的《發行監管部首次公開發現股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至2018年7月12日，申請在A股上市的房地產業類企業仍處于排隊待審狀態。從排位上看，大連萬達商業地產、廣州富力地產、金輝集團、首創置業分列83、84、85和88位。相較于審批嚴格的A股市場，多數房企紛紛開始轉戰港股市場。

　　自去年至今，三盛控股、福晟國際、正榮地產等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場的希望。7月12日，來自南京的本土房企弘陽地產在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背后還有大發地產、美的置業、寶能地產等房企，正在籌劃著赴港上市。據統計，2018年上半年，在港交所遞交招股書的房企至少有5家。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，國內市場除了上市平臺之外，其它融資渠道都在持續收緊，境外市場的上市平臺和渠道相對來說還有空間。因此，在未來整體融資環境趨緊的情況下，很多房企都會考慮這種策略，所以才會出現扎堆赴港上市的情況。

　　此外，房企融資的急迫性也體現在公司財務數據中。根據弘陽地產招股書顯示，2015年-2017年資產負債率分別為119.4%、136%、137.5%，近三年借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元。截至2017年底，弘陽地產一年內到期的貸款占未償還債務總額的39.9%，兩年內到期的貸款則占到未償還債務總額的六成；另一家排隊上市的美的置業，2015年-2017年資產負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的凈負債率分別為622%、625%、118.9%，據其招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業擁有157.07億元現金，負債總額為1089億；大發地產2015年-2017年的凈資產負債率分別為196.5%、150%和269.8%，報告期內，大發地產的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

　　“在未來兩三年，A股市場對房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場。”新城控股高級副總裁歐陽捷同時指出，境外資本市場以機構投資者為主，對表現優秀、長期可持續發展企業的融資會給予認可和支持，對業績表現一般、專業能力不足、發展前景不明朗的企業，即便是在港股市場，也未必能夠獲得資本市場的青睞或支持。

　　除了地產主業板塊，還有不少房企分拆旗下物業板塊謀求上市。

　　自2014年房企花樣年控股分拆旗下物業管理公司彩生活赴港上市后，以物業管理為主的房地產服務商登陸資本市場逐漸成為主流。在此熱潮引領下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業務，角逐資本市場。尤其是今年，已經有雅居樂集團旗下的雅生活服務和碧桂園旗下的碧桂園服務兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業和新城控股旗下物業也計劃上市。截至目前，共7家物業企業登錄香港主板市場，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

　　對此，一家物業公司負責人表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優勢。主要因為一方面物業管理公司具有輕資產和逆周期的屬性。另一方面，物業管理公司的現金流也相對更加穩定。

　　“物業通過資本加持、技術助力，將為企業發展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支持并加快兼并收購，同時搭建平臺、加強信息化建設，以增值服務助力企業高速增長，以商業模式升級及規模化運營提升企業市場競爭力。”上述負責人說。

　　歐陽捷認為，物業的分拆上市對房企的業績影響不會太大，畢竟物業收入在整個房企營業收入中占比很小。在業務剝離之后，更有利于房企專心做好自己的開發業務。他預計，未來會有更多的房企會進行分拆物業上市。
    （原標題：聚焦資本市場：房企扎堆赴港IPO 拆分物業上市迎新一輪熱潮 王日晨）