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    戴德梁行在《大中華區的聯合辦公空間》調研報告中曾預測，預計到2022年，中國聯合辦公面積預計接近8000萬平方米，占商業辦公物業面積的15%。數據顯示，中國有近4億的辦公人口，將成為世界最大的聯合辦公市場。

    根據戴德梁行的報告，目前中國的聯合辦公滲透率是2%，歐洲地區的數據是4.8%，在倫敦甚至已經達到了7.1%。對中國聯合辦公市場而言，從2%到7.1%，有非常大的提升空間。資本寒冬之下，相較于其他領域，聯合辦公表現出異常蓬勃發展的生命力。

    “3年前，你得用各種方法跟人家解釋什么叫眾創空間、聯合辦公。你們的價格為什么就比別人貴？但是從去年年底開始，明顯就有一些客戶專門找來。他們看中的是省事、拎包入住。有一批客戶對這個產品和服務有了明確的需求和認知，你不需要再進行客戶教育，這是市場的一個大變化。”納什空間創始人兼CEO張劍在10月26日接受21世紀經濟報道記者專訪時表示。

    激流勇進

    據公開資料，中國共享經濟目前規模為625億美元（約合人民幣3927億元），已占到全球共享經濟的33%。到2018年，中國共享經濟占中國GDP的比例也從0.59%躍升至1.67%。

    而據國家統計局9月10日發布的報告顯示，2017年，中國共享經濟市場交易額約4.9萬億元，比上年增長47.2%，提供共享經濟服務的服務者人數約7000萬人，共享經濟平臺企業員工數約716萬人，比上年增加131萬人。這極大地帶動了聯合辦公行業的發展。

    因為成本控制和行業特點，聯合辦公最初的地點選擇主要以產業園區或城市邊緣地帶的寫字樓為主，但隨著市場的認可度提升，聯合辦公空間已經從產業園區、低端寫字樓等成本低廉的區域，逐漸向城市地標性商辦建筑內擴張。比如，越來越多的聯合辦公空間開始選擇入駐城市CBD、金融中心區域的高端寫字樓、購物中心、綜合體等。聯合辦公空間向高低兩端滲透尤其是向高端迸發的趨勢越來越明顯。

    據統計，2017年僅在北京的寫字樓租戶中，聯合辦公便租走了10%的寫字樓。仲量聯行預計，2018年，靈活辦公企業將在國內一線和二線城市分別吸納35.3萬平方米和29.2萬平方米的甲級寫字樓空間，占當年新增面積的9.7%和8.4%。而在2016年，這一吸納水平只有1.8%和1.6%。

    強勢發展背后也有劇烈洗牌。“一開始的時候，大家以各種名義做眾創，有的是為了政府補貼，有的則是湊熱鬧。隨后，行業洗牌還是很明顯的。倒閉、關門，市場開始呈現優勝劣汰的整合。整合之后就會形成像馬拉松一樣的賽跑，會形成不同的集團效應，頭部效應顯現。”張劍表示。

    2010年，中國聯合辦公行業主要的參考對象WeWork在美國出現；2015年開始，在共享經濟大潮下，中國聯合辦公行業開始呈現爆發式增長；2016年，行業發展迅速，但比較初始，甚至很多孵化器都打著聯合辦公的標簽；2017年，聯合辦公行業出現了優勝劣汰的趨勢，獲得資本支持的企業明顯減少；2018年第二季度，聯合辦公整體品牌數量增速放緩，但絕對增量相對可觀，行業的市場資源、資本、業務等越來越向頭部企業集中。

    同時，行業的合并潮加速，頭部力量逐步顯現。2018年1月份，優客工場全資收購洪泰創新空間；裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity；3月份，優客工場宣布與無界空間合并，并收購wedo聯合創業社；同月，Wework中國收購裸心社；7月，優客工場與Workingdom進行合并，與愛特眾創達成并購合作意向等。這意味著，小型的聯合辦公空間運營商將面臨淘汰或被兼并的命運。

    張劍認為，行業整合背后除了資本力量還需要很強的整合能力，線上需要互聯網科技，線下需要設計、供應鏈、運營的能力。

    模式差異顯現

    盡管這是一個細分領域，但大浪淘沙背后，聯合辦公的差異化逐漸顯現。

    創新在聯合辦公領域顯得尤其重要。優客工場率先在行業內成立第一家企業科協，整合優客工場生態資源，同時打造了“全球INS大會”這一雙創領域的活動IP。WeWork作為聯合辦公的先行者，幾乎是中國聯合辦公運營商最初的模仿者。盡管在中國的發展本土化受阻，但其借由強大的國際資本，創新仍居行業第二。氪空間這家從新媒體創業母體中脫離出來的孵化器近年發展迅速，并從孵化器轉換為聯合辦公空間。納什空間則創造了“獨立+聯合”的雙模式運營。

    張劍表示，經過爬坡期，找到自身發展的獨特優勢，聯合辦公獲得盈利并不難。“2015年時，行業都還沒搞清聯合辦公是什么，需要未漲，供應先漲。但現在需求慢慢漲起來，供應則慢慢下去，市場正進入正常軌道。”

    “我們每一家在學習We work形式的時候，也會尋找自己的應對方式。比如，我們采用超級工作室+聯合辦公，這是兩條產品線。超級工作室和普通的聯合辦公有一個錯位競爭。”張劍透露，這一差異化策略起源于，他們發現一些行業更看重辦公環境的安全性。因此，更具獨立性的超級工作室就更適合這類人群。

    盈利難題

    標準城市研究院認為，聯合辦公極大考驗著運營商的選址租賃能力、品牌運營能力、辦公空間的銷售能力以及運營成本控制能力。任何一個環節的失敗都可能造成聯合辦公無法盈利。因此，納什空間、優客工場、氪空間、SOHO3Q等在內的品牌紛紛由全部聯合辦公空間供應轉為多種方式并行的“獨立+聯合”模式。這一模式下，聯合辦公運營商對入駐者的服務周期變得更長。

    數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，但單體項目85%的出租率并不容易做到。根據公開資料顯示，即便項目大多數位于城市核心商圈，SOHO3Q的平均出租率也僅有88%，氪空間的出租率達到94%，優客工場、納什空間的出租率行業最高，均為95%。

    根據WeWork的公開資料顯示，2014年租金收入占到了其總體收入的93.33%，融資報告中預計在2018年整體租金收入會占到整體的87.27%。服務型收入從6.67%增加到12.73%。去年，WeWork凈虧損9.34億美元。債券文件顯示，該公司使用了大量折扣補貼來吸引新會員，這使得它從每個會員身上得到的收入下降了6.2%，至6928美元。這意味著，先行者的盈利模式也還在摸索當中。

    張劍認為，聯合辦公未來發展潛力不可小覷。市場占有率可能占到存量市場30%，甚至更高。不過，聯合辦公更重視企業服務，隨著市場發展，聯合辦公的運營難度也會提升，包括辦公細節以及創新能力等。
    （原標題：聯合辦公逆市擴張 差異化與盈利模式成關鍵 記者：王營）