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    長期以來，寫字樓市場都被視作經(jīng)濟的“晴雨表”，從寫字樓市場需求的變化可以判斷當前經(jīng)濟情勢下的走向。仲量聯(lián)行的最新研究發(fā)現(xiàn)，一線城市寫字樓市場受外資金融機構新成立或擴張需求的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，同時以TMT（科技、媒體、通信）及金融科技為代表的內(nèi)資獨角獸企業(yè)持續(xù)呈現(xiàn)強勁擴張勢頭，靈活辦公空間相繼快速布局。另外，部分二線城市新增供應壓力有所改善，從而使寫字樓業(yè)主獲得更多議價權，預計未來國內(nèi)主要寫字樓市場租金走勢有望穩(wěn)中有升。

    新增供應放緩

    根據(jù)仲量聯(lián)行對主要城市甲級寫字樓年均新增供應數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和預測，未來三年內(nèi)全國新增供應將有所減少，三年新增供應將從年均620萬平方米下降至年均530萬平方米，而主要城市優(yōu)質零售物業(yè)年均新增供應也將由640萬平方米下降至490萬平方米。

    需求方面，金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、零售商、醫(yī)藥健康等幾大主力傳統(tǒng)行業(yè)將持續(xù)擴張，此外，以TMT（科技、媒體、通信）及金融科技為代表的內(nèi)資獨角獸企業(yè)的迅速崛起，將共同助推寫字樓市場需求量的穩(wěn)步上升。

    傳統(tǒng)金融業(yè)依舊強勢

    從目前來看，傳統(tǒng)金融行業(yè)依然是寫字樓市場新增需求的最主要來源。盡管受P2P行業(yè)退潮影響使得非傳統(tǒng)金融業(yè)呈現(xiàn)調整，但金融業(yè)整體仍在持續(xù)增長。

    對比北京、上海、深圳、廣州等地與全球其他各大城市中頂尖金融機構甲級寫字樓平均使用面積需求，不難發(fā)現(xiàn)外資企業(yè)需求增長空間巨大。自2018年第三季度起，在上海和深圳寫字樓市場上，來自外資金融機構新成立或擴張需求已經(jīng)開始顯現(xiàn)。金融業(yè)開放的提速預計將持續(xù)推升外資金融機構在一線城市的新增寫字樓需求。

    以上海浦東寫字樓市場為例，近10年來上海浦東甲級寫字樓累計吸納量增長了2.5倍，尤其是在私募/股權、融資租賃、互聯(lián)網(wǎng)金融、汽車金融等細分領域，影響更為直接和顯著。

    科技業(yè)“迭代”整合

    隨著政府對TMT等相關行業(yè)的政策扶持力度不斷加大，科技、電信行業(yè)的快速整合，風投資本不斷涌入TMT領域并持續(xù)擴張，使得人工智能、游戲、數(shù)字新媒體等新興行業(yè)在政策與市場的雙重驅動下，增長潛力巨大并日漸成為寫字樓市場需求的新生主力軍。

    以上海為例，2016年科技類企業(yè)占全市甲級寫字樓需求的10%，2017年增加至12%，2018年預計將進一步增加至15%。

    在廣州市場，科技行業(yè)也表現(xiàn)活躍，有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴租的機會，而本地科技企業(yè)的辦公室升級需求也十分突出，帶動全市租金增速連續(xù)第三個季度出現(xiàn)提升。

    事實上，自2015年6月以來，廣州新商圈琶洲西區(qū)共出讓28宗地塊，引進了騰訊、阿里、復星、國美、小米、唯品會、科大訊飛等20家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，總出讓面積17.52萬平方米，規(guī)劃建筑面積189.3萬平方米，地塊成交總價267億元，企業(yè)計劃總投資725億元。按目前已披露的廣州市寫字樓推售計劃，未來12個月內(nèi)廣州將有五處新增甲級辦公樓落成，其中三處位于琶洲，大部分可租賃面積也是面向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

    此外，千禧一代就業(yè)力量的崛起也從根本觀念上改變了原有的辦公模式，企業(yè)希望利用辦公空間的擴張升級和優(yōu)越的地理選址來吸引更多資本市場的目光及千禧一代人才。

    靈活辦公空間持續(xù)擴張

    靈活辦公空間的故事也在不斷演進，預計一、二線城市靈活辦公空間的凈吸納量在未來都將迎來巨幅增長，其中主要共享辦公品牌的網(wǎng)點數(shù)量甚至可能以超過50%的速度增長。

    在廣州，多個知名聯(lián)合辦公品牌都加快了布局的步伐，如氪空間、WeWork近期均有實質性進展。聯(lián)合辦公品牌的龍頭WeWork更是在北京路商圈租下超過9000平方米，完成其在廣州市場的首秀。與此同時，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務轉移至聯(lián)合辦公空間的需求。

    隨著更多業(yè)主對靈活辦公空間在營造辦公社群、為租戶提供增值配套服務等方面的認可，靈活辦公空間將進一步介入主要城市的傳統(tǒng)甲乙級寫字樓領域。從填補空白到客群逐步重疊，對寫字樓市場而言，靈活辦公空間正從一道填空題變成選擇題。

    一二線迎來更多機遇

    仲量聯(lián)行專家認為，隨著改革開放步伐的深化，“中國制造”有望進一步實現(xiàn)向“中國智造”的轉變，刺激企業(yè)向更高更精更尖的領域探索與發(fā)展，從而為市場釋放出更多需求增長空間。

    業(yè)內(nèi)人士預計，一二線城市寫字樓市場將迎來更多機遇，需求主題將進一步向創(chuàng)新和服務切換。尤其在新興需求的支撐之下，一線城市辦公樓市場供需將保持動態(tài)平衡，從而推動租金增長；二線城市則呈現(xiàn)出部分企穩(wěn)、部分加快的趨勢。

    在珠三角區(qū)域，隨著港珠澳大橋的通車運營以及其它基礎設施的進一步完善，“一小時生活圈”將促進區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟活動的增長，必然使工作方式發(fā)生改變。未來粵港澳大灣區(qū)企業(yè)對于辦公空間的需求將更加靈活、多樣的滿足商業(yè)活動的快速互動與協(xié)作，預計區(qū)域內(nèi)寫字樓需求會隨之上升。
    （原標題：一二線寫字樓市場需求看漲 記者：胡雪軍）