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　　通過“產權換股權”模式的置換，星河產業項目不再單純是一個產業園區項目，而成為一個產融互動的平臺，經由股權投資、地產基金、資產證券化等多種形式，來進行產業與金融相融合，最終通過資本市場獲得回報。

　　樓市進入存量時代、房地產天花板已現，房企紛紛尋求轉型和突破，產業地產是其中的一個重要方向。

　　四年前，深圳星河集團轉型產業地產，以旗艦項目星河world“產城融投”模式為原點，在2018年實現了規模化擴張。

　　1月10日，星河產業聯盟交流會在深圳舉行，星河產業集團常務副總裁陳忠表示，未來將專注于人才、技術、資本、市場四大發展要素，打造多元產業載體，促進產業資源的跨界融合。

　　星河產業地產模式利用自身在金融領域的經驗和資源，星河通過股權投資、地產基金、資產證券化等多種形式，來實現產業與金融間的相互融合，以孵化優質企業，并致力于成為企業事業合伙人。

　　星河集團總裁姚惠瓊稱，未來，星河產業的目標是要進軍全國6強，同時還要打造金融產品豐富、服務專業、競爭力強的金控平臺。

　　產業地產試水

　　近幾年來，隨著政策和企業轉型等因素的刺激，房企開始向產業地產領域轉型，如碧桂園、華夏幸福、華潤置地等。

　　作為在深圳創業的潮汕系企業之一，星河集團早就開始了產業地產的模式探索。

　　首個標志性的產業項目，出現在深圳龍崗區。2014年，深圳的星河world正式亮相，作為一個都市綜合體，它涵蓋了總部基地、星級酒店、購物中心、豪華住宅等多種業態，項目總體量達160萬平方米，總投資達150億元。

　　這是星河控股作為房地產企業向產業地產領域轉型的標志。

　　在這個項目中，星河孵化、投資或服務了多個新產業公司，分布在人工智能、無人駕駛、運載火箭和人造衛星等領域。

　　2017年12月8日，星河產業與重慶渝中區政府就星河金融控股集團西南總部和重慶星河領創天下兩大項目，簽署投資合作協議，正式進軍成渝經濟圈。

　　2018年3月，星河·領創天下在珠海開業，加碼布局粵港澳大灣區。

　　2018年一整年，星河的產融項目實現突破進階，布局鄭州、天津、南京和廣州南沙等地，“產城融投”模式在全國范圍內大幅拓展，并已形成產融聯盟新城、雙創社區和特色小鎮三大產品形態。

　　星河集團旗下不僅有房地產開發和產業地產，而是更為多元化的布局。目前，星河已經形成地產、商置、物業、金融、產業5大板塊，各板塊之間協同合作。

　　其中，星河地產進行傳統的住宅建設和城市更新項目，所持項目的后續招商和物業管理則交由星河商置和星河物業；同時，星河金融能為其資產進行地產基金、供應鏈金融等資產證券化操作；此外，星河凝聚產業，進行園區產業的開發和運營。

　　陳忠表示，“將繼續通過綜合性金融服務，來突破傳統空間服務關系，做實成為企業事業合伙人這一愿景。”

　　前瞻產業研究院分析認為，星河world在深圳能逐步發展并成長壯大，依賴深圳相當具體的產業發展條件。而不同區域的情況不同，在其他區域的類似項目能否成功仍存疑問。

　　此外，在產融深度融合的發展過程中，投資科技企業能否轉化為市場產品，也有待檢驗。

　　產業發展的金融邏輯

　　星河集團是國內在金融投資領域投資最早、規模最大的房企之一。2009年，星河開始布局金融，進入陽光保險、福田銀座村鎮銀行，成為了前者的重要股東和后者的第二大股東。

　　此后的一年，星河金融斥資10.79億參股了內資創業投資公司深圳創新投資集團（以下簡稱“深創投”），成為第二大股東。

　　億翰智庫指出，幾年間，星河集團從一家傳統的地產商，到各大機構的LP，再到直投，在股權投資行業的觸角越伸越長。

　　依托星河在金融投資上的經驗與資源，星河在產融項目中植入的“金融邏輯”，形成自己的特色。

　　2015年，星河·領創天下在深圳正式投入運營，作為一個創業平臺，星河首創“租金/服務/產權換股權”模式，這加速和支撐了創業項目的落地和成長。

　　星河與深創投聯手，以產權或現金產權的方式與入駐園區的擬上市公司進行股權置換。也就是說，對于具有資本運作前景的入駐企業，星河以產權或者是租金換取股權，從“房東”變成“股東”，從而實現住宅、商業、金融這三大業務板塊的整合與提升。

　　通過“產權換股權”模式的置換，星河產業項目不再單純是一個產業園區項目，而成為一個產融互動的平臺，經由股權投資、地產基金、資產證券化等多種形式，來進行產業與金融相融合，最終通過資本市場獲得回報。

　　星河控股也相繼設立了廣東紅土創新基金、浙江紅土創新基金、紅土星河創業投資基金等多個投資平臺，以孵化優質創新產業。

　　2018年6月底，星河控股宣布將攜手中國科創金融聯盟，共同成立首期規模30億元的國家級基金——中國科創金融創新基金，用于發掘和培育一批創新程度高、市場競爭力強、發展潛力大的優質企業，推動產業轉型升級。

　　星河金融集團確立了“金融服務系統集成商”的目標，并計劃5年內實現管理自有資產300億，開拓境外市場，控股一家上市公司，打造金融產品豐富、服務專業、競爭力強的金控平臺。

　　未來，星河將圍繞“金融地產化”，全面鋪開債權、股權投資、地產基金、創新基金、資產包等業務，實現對“融、投、建、管、退”價值鏈的全覆蓋，完成金融服務體系的閉環。

　　目前，星河金融自有資金投資超過200億元，逐步形成了權益投資類、債權投資類、基金管理類三大業務板塊，在京津冀、長三角和粵港澳大灣區都有布局。

　　在金融助力下，星河產業集團總裁助理陳朝朝表示，星河產業“產城融投”模式在全國不斷深化，多極產業匯聚，通過全鏈條產業運營生態群，為區域的發展導入發展動能。
　　（原標題：開發商轉型產業地產 星河創“產城融投”新玩法 記者：張曉玲 實習生：陳靚）