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　　回顧2018年的杭州樓市，最顯著的特征就是“先熱后冷”，成交情況起伏明顯。而在商業地產方面，酒店式公寓“隨波逐流”，契合了整個樓市的成交走勢。不過，寫字樓和零售市場，卻交出了不一樣的成績單。

黃龍萬科中心實景圖

　　酒店式公寓：下半年遭遇市場降溫 整體成交量下滑近三成

　　根據克而瑞的統計數據，2018年杭州市區酒店式公寓總共成交了30445套，環比2017年減少了11369套，降幅約27%，創下了最近三年的最低值。

　　去年酒店式公寓總體成交遭遇滑鐵盧，最主要的下半年樓市行情轉冷，而酒店式公寓更是率先搶跑，急速入冬。

　　數據顯示，上半年市區共成交了20844套酒店式公寓，除了2月份受春節假期影響，只有1385套的成交量外，其余各月都在2900套以上。其中成交高峰出現在5月份，共有4529套。

　　不過，進入7月份后，成交迅速出現“斷崖式”下滑，7月份成交1983套，已經是下半年的最高值。整個小半年，市區僅成交9601套，甚至不到上半年的一半。成交最少的月份是傳統的“銀十”，僅僅交出了1189套的量，甚至遠遠低于2月份。

　　“行情差了很多，我們在下半年的成交額，只有上半年的60%。”某個在年度排行榜位列前三的酒店式公寓項目負責人表示。據她介紹，下半年自住兼投資的這部分客戶比例有所增加，但是整體來訪量明顯減少。

　　不過在價格方面，酒店式公寓的整體成交價格逐年穩步上漲。數據顯示，2016年的成交均價為14521元/平方米，2018年的價格為28948元/平方米，三年上漲了近1倍。

　　“2018年酒店式公寓遭遇極熱極冷，我覺得主要有兩個原因。”杭州知名房產專家章惠芳認為，一方面上半年整個樓市因為限購限價，使得不少投資欲強烈的購房者溢出到酒店式公寓，推動了這類產品的量價齊漲。到了下半年行情降溫，酒店式公寓本身就是投資性產品，降溫勢在必行。另一方面，隨著上半年酒店式公寓價格到達高位，投資屬性越來越低，導致了成交量的下滑。

　　在章惠芳看來，接下來這類產品的走勢不容樂觀：“第一是價格還在高位，第二隨著投資的降溫，對于投資類產品的需求也在下降。接下來它的成交跟價格還有可能繼續向下，還有空間。”

　　寫字樓：全年新增供應超50萬方 租金上漲動力不足

　　在寫字樓方面，根據仲量聯行公布的報告顯示，2018年，杭州全年新增優質寫字樓供應共519772平方米，同比去年增加了109703平方米，漲幅為26.75%。其中，甲級寫字樓新增供應323772平方米，同比上漲11.7%。

　　在經歷第三季度的清淡后，2018年第四季度杭州甲級辦公樓市場需求回暖。但整體而言，下半年去化速度仍較上半年有所放緩，甲級寫字樓吸納量主要來自武林和錢江新城品質較高的辦公樓項目，錢江新城以江景優勢和物業品質吸引大型國企落戶。

　　從需求來看，2018年科技類企業對于甲級寫字樓的需求活躍，多家大型互聯網公司擴租，承租面積超越金融服務業。另一個需求爆發的行業是靈活辦公，各大知名聯合辦公品牌繼續布局杭州，尤其青睞傳統商圈核心區位，而開發商也以更靈活的方式介入聯合辦公領域。據統計，截至2018年年底，杭州甲級辦公樓中靈活辦公已簽約面積達6.3萬平方米。

　　受連續三年新增供應保持高位影響，去年杭州甲級辦公市場空置率同比小幅上漲0.8個百分點，至25.4%。其中，運河板塊甲級寫字樓空置率約43.5%，錢江新城空置率約25.5%，黃龍約23.0%。

　　2018下半年起，持續的新增供應及吸納速度放緩使得租金上漲動力不足。2018年全年，甲級辦公市場租金同比上漲1.6%，錄得4.7元/平方米/天。

　　仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮認為：“杭州甲級辦公樓市場的需求將繼續受益于城市創新活力及科技類企業的擴張需求。未來一年，面對更趨復雜多變的市場環境，杭州甲級辦公租金有望保持平穩，長期向好趨勢不變。”他預計，2019年杭州甲級辦公新增供應量將小于2018年，傳統核心商務區新交付項目將為市場帶來新活力，整體吸納量將保持穩定，與新增供應持平。

　　零售市場：主城區7個優質商場開業 優質項目租金穩步上漲

　　在零售市場方面，根據仲量聯行公布的報告顯示，2018年主城區優質零售市場迎來7個項目開業，共計約45萬平方米，包括西田城二期、新天地G193廣場、親橙里、大悅城、西溪印象城二期、湖濱銀泰E區、黃龍萬科中心。

　　從項目分布來看，新增供應集中在城北商圈，體量占全市供應的三分之二。得益于開發商的商業運營經驗及創新能力，多數新開項目的開業率表現理想。全市優質零售項目空置率保持平穩，同比微降0.2個百分點，錄得7.5%。

　　穩定需求帶動租金穩步上漲。核心商圈優質項目業態的積極調整，以及4.7%的低空置率支撐租金同比上漲4.6%。而非核心區，穩定的需求及良好的新項目表現，使得租金水平保持微漲。全市優質零售項目首層有效凈租金為20.9元/平方米/天，同比上漲3.6%。

　　在業態上，生活服務和休閑娛樂類商戶需求強勁，租賃面積占新開業商戶的32%，包括網易考拉、天貓國際、淘寶心選、網易嚴選等全國首家線下實體店。餐飲、零售及兒童娛樂保持穩定需求。此外新能源汽車品牌租賃需求上升，消費者對此類自帶前沿技術屬性且科技感較強的展示空間表現出強烈興趣。

　　在載體上，得益于移動互聯網、物聯網和大數據等技術日益成熟，越來越多的購物中心在技術驅動下實現場內商戶數字化、智能化管理；線上線下客流互相轉化、多場景會員高效運營和精準定位等目標。

　　仲量聯行杭州零售地產部總監盧純蔚預測，2019年全市將迎來零售市場的歷史第二供應高峰，預計共有9個項目開業，合計107萬平方米。非核心商圈持續快速發展，空置率將因市場競爭因素小幅推升，至10.8%，但同時將加速現有商業格局的變革和創新。

　　“隨著地鐵及城市基礎設施的發展及各區域商圈的穩步發展，杭州商業地產已然進入百花齊放的新時代，尤其是精品化特色化的小體量商業逐步涌現。未來將有更多專注社區范圍的特色配套商業項目面市，助推需求結構更趨生活體驗。”仲量聯行杭州分公司總經理辛毅表示。
　　（原標題：2018年杭州商業地產行情如何？ 記者：周堅洪）