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　　隨著政府對住宅市場的嚴密調控，住宅地產發展逐漸疲軟，而中國房地產市場的巨大投資潛力將投向商業地產項目。

　　1月14日，新加坡商業地產巨頭凱德集團宣布，已與淡馬錫達成交易，以110億新元（約合549.8億元人民幣）收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，交易完成后，凱德將與星橋騰飛整合成為亞洲最大的多元化房地產集團。

　　據悉，憑借此次收購行動，凱德集團管理資產規模達到1160億新元，躋身全球房地產投資管理10強之列，資產類別首次擴充物流/商務園、工業地產兩大新業務。記者就此事致函凱德集團相關負責人，對方表示凱德在華發展聚焦以北京、上海、廣州、武漢和成都為中心的五大核心城市群，一系列舉措都基于策略，持續優化資產組合，而對于為何布局新業務的問題則沒有回復。

　　僅在一年之前，凱德集團曾經以17.059新元的總代價，將旗下位于中國的20個商場打包出讓給萬科旗下商業平臺印力和TRIWATER基金組成的聯合體。

　　進軍產業園業務

　　2018年以來，凱德集團在中國市場擴張動作頻頻，在華資產迅猛增長。據統計數據顯示，凱德集團的核心市場主要為新加坡和中國，集團在新加坡的資產價值將達到386億新元，占比集團管理資產的33%。在中國，收購星橋騰飛后，凱德集團在中國的資產價值將達到482億新元，占比集團管理資產的41%，將有近560萬平方米的項目儲備。

　　據悉，星橋騰飛管理資產達236億新元，其中超過80%集中于商務空間，50%以上（約124億新元）聚焦在物流/商務園和數據中心等新經濟領域。在中國范圍內，星橋騰飛在上海、蘇州、北京和廣州等11個核心城市擁有并運營管理商務地產空間，旗艦項目包括位于中國的大連軟件園騰飛園區、新加坡杭州科技園。同時星橋騰飛還參與中新廣州知識城、新加坡-四川高科技創新園區等項目的投資管理開發。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，凱德集團通過收購布局物流園、工業地產，與其原有的商業地產業務關聯并不大，物流園、工業地產不僅僅是土地上的概念，同時也需要資金運籌的能力，凱德在產業基金上的運營是比較成熟的，可能在土地開發上不太成熟，但在資金上有一定優勢。

　　在此次收購前，凱德集團旗下業務包括購物中心，住宅，辦公樓，商業綜合體，服務公寓、酒店及長租公寓，房地產投資信托和基金六大板塊。若收購完成，凱德的商業版圖將進一步擴大，布局物流/商務園、工業地產兩大新業務。

　　事實上，凱德集團此前已有意涉足產業園區類業務。2018年4月26日，凱德集團與寧波市海曙區政府簽署合作意向書，將投資150億元建設中新（寧波）智造產業園，占地約1330畝，位于寧波望春工業園，開發內容包含基礎設施、產業研發用房、國際居住社區及配套設施等，開發周期預計5~8年。

　　中國指數研究院在《2018中國商業地產市場年報》指出，2018年中國商業地產整體表現回落，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，供應過剩壓力仍存。

　　隨著行業整體發展回落，作為商業地產領域的龍頭房企，凱德集團開始謀求科技轉型。凱德集團中國區總裁（中國區與投資管理）羅臻毓在“中新科技創新大會”上曾表示，“面對創新浪潮和科技的發展，凱德將積極探索智能化樓宇、智慧購物中心、智能社區、未來辦公等。今后將進一步結合旗下多元業態，促進中新合作，打造國際化智能城市生活。”

　　中原地產首席分析師張大偉分析稱，凱德集團作為海外房企進軍中國市場的代表，其業務布局有別于中國大部分房企將主要業務集中在住宅和商業綜合體市場。凱德這樣的國外房企更關注經營效果，關注持有型、經營類的物業，比如酒店工業物流等的長期穩定收益。

　　頻繁騰挪資產

　　一向被認為作風保守的凱德集團，在近兩年頻繁騰挪資產，除了大手筆收購星橋騰飛以外，還對部分資產進行了處置。羅臻毓認為，凱德集團的絕大部分資產來自新加坡和中國兩大核心市場。凱德集團非常看好中國的機會。“我們設立了不同的基金，以保證資產規模的擴大和持續開發。”

　　1月7日，新加坡大型房地產集團凱德集團宣布，與一家非關聯第三方公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購位于陸家嘴核心商圈的上海浦發大廈約70%面積，包含辦公樓8~19層和21~32層，地上總建筑面積為41773平方米。凱德集團將把浦發大廈作為種子資產投入凱德即將成立的增值型私募房地產基金，該基金將關注亞洲重要城市的商務房地產項目。

　　收購浦發大廈后，凱德在中國12個一二線城市擁有或管理25個辦公樓項目，總面積超過150萬平方米。僅在這筆交易兩

　　個月前，凱德集團斥資127.86億元收購上海北外灘濱江核心區域的星港國際中心項目，創下大宗交易史上單筆金額最高紀錄。若能成功收購星橋騰飛，凱德集團在華資產占總資產比例將高達41%。

　　嚴躍進認為，凱德集團的資金較為充裕，收購一二線核心區資產是出于資產結構優化的考慮，此外也表明外資對于中國商業地產的發展前景還是比較樂觀的。

　　據悉，過去一年凱德集團在華收購了多項投資物業，在拿地上也頻繁發力。2018年6月，凱德集團以57億元收購重慶兩江春城綜合性地塊；2018年8月以20.27億元拿下廣州增城兩宗宅地；2018年11月12日，以8.82億元拍得位于廣州市黃埔區廣州科學城核心區的商業商務用地，規劃打造以辦公樓為核心、臨街商業中心及服務公寓為配套的完整商務生態鏈。

　　據凱德集團透露，從2017年11月至2018年底，集團在中國的投資、收購金額累積超過320億元人民幣（約64億新元）。這個投資額已經遠遠超過凱德集團每年新投資30億新元的目標。

　　凱德集團并非只買不賣。2018年1月5日，印力商用置業聯合萬科企業、Triwa-ter，通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協議：三方聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債，交易價格為17.059億新元（83.65億元人民幣）。

　　從賣出的20個購物中心看，主要分布在19個城市，除了一個項目在北京外，其他均位于三線城市，處置資產的行為也表明凱德集團更聚焦一二線城市。凱德集團方面告訴記者，未來，五大核心城市群仍是發展重點，計劃拓展更多一、二線城市資產，包括土地、商業地產。

　　“換倉”應對行業洗牌

　　據上述《2018中國商業地產市場年報》指出，商業地產的開發邏輯發生了巨大的轉變，由重開發轉向重運營。一方面，經過多年的發展，商業地產存量巨大，已經基本告別了高速增長的階段；另一方面，隨著我國社會主要矛盾的轉變，居民消費加快升級。

　　業內分析，當前商業地產處在結構性調整的階段。一方面，一二線城市涌現出一批優秀項目和品牌，但總體步入存量時代；另一方面，一些中小城市盡管存在消費升級藍海，但也存在著分布不均、管理運營滯后等諸多問題，使得其行業發展速度較慢。

　　全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平表示，在一二線城市，商業地產市場飽和度正在不斷提高，但在三四線城市，商業地產的發展還不夠好，目前沒有頭部品牌和企業出現，“招商難、運營難和退出難”的問題一直存在。

　　國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，凱德置地作為經驗豐富的商業地產投資商和運營商，此前曾在三四線城市有較多項目，從已有的運營數據可以得出，尤其是三線或以下城市，由于嚴重的消費不足和供求失衡，商業地產的發展情況并不樂觀，這個問題不是短時間能解決的。

　　數據顯示，當前凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。2017年，凱德在華新開業六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿和蘇州中心，平均零售面積達13萬平方米以上。

　　黃立沖指出，商業地產行業需要的洗牌是長期的，主要結構性問題在于存量巨大導致的資源浪費嚴重與同質化競爭激烈，行業目前仍存在嚴重供求失衡，過度建設、消費不足等問題，凱德集團在當前仍大舉收購存在一定風險，他們應該考慮減少投資，關注現金流和回報。
　�。ㄔ瓨祟}：凱德集團頻繁騰挪資產“換倉”應對商業地產洗牌 記者：翁榕濤、童海華）