精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    （原標題：三家房企的7年轉型故事 記者：楊靜）

    一家企業的7年時間并不算短。

    央行行長易綱曾在2018年的陸家嘴金融論壇上提到，我國中小企業的平均壽命為3年左右。

    微信席卷社交市場僅僅不到5年，小米7年營業收入達千億元，而對于世茂房地產、瑞安房地產（簡稱“瑞房”）和SOHO中國三家房企，更是意味不同。

    2012年，三家公司同時迎來了自身發展史上的拐點。

    這一年起，一系列的變革在這三家公司出現：圍繞著管理結構、產品線、品牌定位到公共形象等維度，世茂尋求改變并發力；瑞房則試圖打破外界對其以城市更新為主、重資產慢周轉發展模式的固有認知；而SOHO中國更是宣告從以往的“開發‒銷售”模式轉向“開發-持有”模式。

    7年后，三家房企轉型的故事，迎來了不同的章節。不久前的中報業績，世茂通過調整獲得了高速增長；堅持輕資產戰略的瑞房仍然在摸索出路；SOHO中國的中期財報數據，卻再度引來外界對其轉型的質疑。

    “企業的戰略，本質是對市場情況作出的選擇。轉型怎么轉，核心是對市場走勢的預估和研判。回過頭來看，2012年前后是房地產企業分化的開始，如果不能作出及時的調整，逐漸被弱化很正常。”9月9日，全國房地產商會理事李驍對時代周報記者表示，“但不管怎么樣調整，注重均衡發展的企業最后能夠實現做大做強。”

    二起一落新世茂

    2019年半年度業績會上，現年已經42歲的許世壇意氣風發，這與世茂的業績有關，這家公司已經連續3年保持高速增長。

    這3年的增長，亦是世茂過往7年里的再一次自我突破。過往7年，世茂經歷了“二起一落”的發展歷程。

    “一起”始于2012年，許世壇從父親許榮茂手上接過權杖走到臺前，開啟內部變革。變革的效果，立竿見影：2014年，公司的規模位列行業前十。

    “一落”體現在2015年，世茂規模跌出前十。不過，這更是世茂有意“控速”的結果。“戰略性放緩了節奏，不再以業績為單一考核指標。比起規模，本集團更看重的是回款率；比起降價促銷，更看重利潤率。”2014年的財報字眼里有跡可循。

    2015年和2016年，是世茂自己所言的“兩年調整期”：戰略是放緩規模及追求有品質的增長。

    2017年，韜光養晦之后，世茂再度發力。這一次，它訴求的是“規模和利潤并重”。

    兩起一落間，世茂不變的主線是穩。不管是2012年的變革、2014年的“謹慎”，還是2015年和2016年的調整，以及2017年之后的發力，如歷年財報所言“根據市場趨勢主動調整”。

    體現在銷售額上，2012年461億元，到了2019年前8月已經是1419億元，翻了3倍多。即便是在展開積極并購的2019年上半年，世茂在財務上也不忘穩健。“公司并購項目稅后利潤率達到10‒12個百分點，毛利率接近30%，對項目利潤回報要求高。”對于并購的邏輯，許世壇在8月27日業績會上稱。

    注重組織的賦能是另外一方面。盡管是家族企業，但世茂注重制度為先，機制先行。2012年的變革首先就是從管理架構開始的，往后則不斷在管理架構上優化調整，充分授權一線，增加長效激勵機制。2017年開始世茂的管控實行“公司化”運作，再此后不斷進行管理戰術升級。

    許世壇也擅長在調整中嗅出新的商機。

    從世茂的多元化可以看出許世壇的想法，在酒店、商業、物業、文化等領域，世茂正當發力。眾所周知的是，世茂現今正在籌劃用三年時間推動物業和酒店上市。

    對于兒子和世茂在過去幾年的表現，許榮茂在一年前曾以“整體表現比較滿意”的表述來回應時代周報記者。回過頭來再看，世茂正在迎來發展歷程上更好的自己。

    瑞房的輕資產戰略

    第一次沒有父親羅康瑞相伴共同出席業績會，8月28日，瑞房試圖對外釋放接班人羅寶瑜已經開始“獨當一面”的信息。

    世茂開啟內部變革的2012年，也是羅寶瑜進入瑞房的時間點。彼時她29歲，比許世壇小6歲，任職中國新天地產品總監。

    2012年于瑞房而言，是公司第一個三年計劃的結束年，也是公司困頓的一年。“瑞房去年業績欠佳，我必須為此致歉。”瑞安房地產董事局主席羅瑞康2013年曾表示。

    分拆商業板塊，裝入中國新天地來進行獨立營運，是瑞房當時為自己尋找的突破口。2013年，瑞房自我定調“改變”，包含對市場判斷的改變、經營模式的改變和管理架構的改變。

    只是，分拆在2015年被擱置，瑞房和中國新天地總部重新合并。“輕資產”策略，開始被瑞房提及且踐行：一改堅持不賣商業資產的理念，瑞房在2015年將旗下上海的企業天地一期、二期悉數出售。

    2015年瑞安的年報中提到，“集團主要的任務是出售成熟的商業資產來獲取高額回報”、“繼續采取輕資產策略”。瑞房要打破外界對其的固有認知—以城市更新、重資產模式為主。

    那么，輕資產到底為瑞房帶來了什么？

    瑞房方面在8月29日向時代周報記者表示，“輕資產策略持續加強了財務實力、分散資本基礎，以投資新機遇，這些都促進了公司穩步轉型為在中國領先的以商業物業為主的房地產開發商、業主及資產管理者。”

    數據上看，瑞安的轉型開始有所成色。銷售額從2012年的63.05億到2019年上半年的34.22億元，營收則是從48.21億元到79.02億元。租金收入上，較2018年上半年的9.48億元上升17%至11.07億元。

    對于今年完成全年100億的目標，瑞房方面很有信心，基于下半年可售貨源總額可達170億元。

    至于是否會繼續出售物業回籠資金降低負債，瑞房給出的答案是，出售本身不是為了減債或是套現，“出售回報不好的物業，再用資金投新的標的，是以資產回報的角度進行評估，著眼于提升整體回報。”瑞安集團董事總經理、財務總監及投資總監孫希灝8月28日對時代周報記者解釋稱。

    瑞房還是為自己找到了賽道。8月28日，根據羅寶瑜的發言，瑞房已經篤定商業物業才是公司的未來，并將商業物業列為公司經常性收入，“未來幾年還是會以商業地產為主導進行推進。”

    瑞房還將繼續深挖在上海的優勢。據了解，截至目前，瑞房已經擁有上海最大的辦公樓及零售物業組合。目前其在上海物業總資產價值達730億，總建筑面積已經達165萬平方米，其中的53%已竣工作收租之用。

    戰略搖擺的SOHO中國

    對比世茂和瑞房，SOHO中國則越發黯淡。

    以2012年為分界點，這家公司此前一度以散售聞名，創造了獨特的SOHO模式，奠定了其在商辦物業的地位—壟斷了北京商辦物業的散售市場。

    2012年8月開始，潘石屹戴著黑色圓框眼鏡，一臉招牌式笑容的男人帶著SOHO中國轉型的故事，在外界進行宣講。

    SOHO中國的轉型目標是要告別散售模式，成為一家重資產、輕銷售的公司。四個字的總結是“以售轉租”。

    以賣住宅的方式賣商鋪，本是SOHO中國的特長。

    按照不具名業內人士對時代周報記者的總結，一是該公司擅長概念的炒作；二是有著強大的銷售團隊和渠道能力，“不同于世茂和瑞房的轉型，SOHO中國放棄原先的優勢，從弱項進行突破。此前面對的是來自山西、內蒙古和浙江一帶的投機性資本。轉型后，面對的是通過節約成本轉來賺錢的租賃市場。”

    不過，過往7年里，SOHO中國并未對戰略保持堅定。一次次的項目出售，已經被外界一次次轉成對其戰略自我攪亂。

    按照時代周報記者不完全統計，自2014年起到2019年6月，公司還是持續在賣項目，截至目前累計出售金額超400億元。

    跟世茂、瑞房同在2015年，SOHO中國曾一度讓外界看到了變化：一款名為SOHO 3Q的產品問世。

    它被認為是中國版的Wework著眼于為流動人群提供O2O的辦公場所，也是潘石屹對外公開演講中的高頻詞匯，更是SOHO中國轉型的拳頭產品。

    去年，潘石屹曾對外釋放信息表達SOHO 3Q拆分上市的可能。不過，在2019年年初，他也表示規模僅為3萬多個工位，未達5萬個工位預期的現狀。截至今年半年報，SOHO 3Q沒有進一步的運營數據，也沒有具體上市的時間表。

    此外，轉型之后SOHO中國鮮有拿地，報表更是不好看。2012年，SOHO中國的營業額一度達153億元，凈利潤約為33.4億元。到了2019年上半年，營業額僅約為8.89億元，凈利潤約5.65億元。

    到現在為止，這家公司在上海北京的核心城市開發了總計500萬平方米建筑，超過40萬人在其提供的物業中辦公。

    反思一直圍繞著潘石屹。在2018年的財報中，他寫到“SOHO中國到底是一家什么樣的公司？我經常會反思這個問題。”

    他還有著一些想法，比如在今年6月讓SOHO中國管理的每一個項目、每一個角落都覆蓋5G。他也稱，從今年開始，要跟股東們聊聊財務報表之外的思考。