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    （原標題：細數購房合同中常見的十大陷阱 記者：張浩呈）

    “交房時發現精裝房變了樣，開發商拿出了合同；房屋還未交付，就要先繳一大筆費用，開發商又拿出了合同……”購房時簽訂的不公平合同常常成為引燃糾紛的導火索。

　　日前，浙江省市場監管局發布了2018~2019年度浙江省房地產交易10條典型不公平合同格式條款，并對這些“陷阱合同”進行解讀。

　　格式條款1：為提高房屋品質而對裝飾、設備標準所作的變動，或按法律和政策規定實施以及因招投標而變更約定的主要材料和設備品牌、產地等，不視為出賣人違約。合同未約定的，以實際交付為準。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人排除買受人權利、減輕或免除自身責任的不公平格式條款。該條款約定，合同已備案確定的裝修價款及裝修標準，出賣人未經雙方協商一致，單方變更裝修材料、裝修標準，不視為違約，顯然是出賣人排除買受人權利、減輕或免除自身責任。

　　格式條款2：樣板房的建筑形式、建筑材料、結構、外立面、庭院、景觀、室內外裝修等僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，具體以實際交付實樣為準。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人減輕或免除自身責任的不公平格式條款�！墩憬�省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法（2017年修訂）》第二十條規定，全裝修商品房的展示樣板房、模型、展示板以及廣告對于合同訂立有重大影響的，應當作為房屋裝修質量的交付標準。上述條款明顯違反了法律規定，系出賣人減輕或免除自身責任。

　　格式條款3：因主管部門備案系統生成了全裝修總價或者物價、房管部門公示了本項目裝修單價的，該價格均系出賣人配合監管部門報備的數據，不作為該商品房精裝交付或精裝價格的認定標準，具體裝修交付標準應以買賣雙方書面約定為準。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人設置陰陽條款排除政府部門備案監管、減輕或免除自己責任并排除消費者請求支付違約金的不公平條款。這是典型的通過補充協議規避政府有關部門對全裝修（精裝修）商品房的限價政策監管，減輕或免除出賣人自身責任，同時侵害了買受人要求出賣人按約交付全裝修（精裝修）備案價格標準的合法權益。

　　格式條款4：如因國家政策原因，買受人不能辦理按揭貸款的，則應在接到出賣人或銀行相關通知后3日內自籌資金付清需以按揭方式支付的房款。若買受人未在上述規定時間內付清相應房款的，則視為買受人逾期付款。

　　解讀：此條款屬于涉嫌加重買受人責任、排除買受人合法權利的不公平格式條款。違反了相關司法解釋規定，加重了購房者的責任，排除了購房者合理的合同解除權。

　　格式條款5：買賣雙方進行交接時，出賣人明確告知買受人交付的商品房尚未取得合同約定的交付證明文件或尚未滿足合同約定的其他交付條件，買受人仍愿意接收該商品房的，視為雙方對房屋交付條件的變更。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人免除自身責任的不公平格式條款。根據《合同法》第279條、《建筑法》第61條、《城市房地產管理法》第27條等規定，竣工驗收備案是房屋交付使用的必經環節，建設工程經竣工驗收合格后，才具備交付使用的條件，即交付經竣工驗收且質量合格的房屋是開發商強制性的法定義務，該法定義務并不因買受人的同意而免除。

　　格式條款6：買受人在辦理該商品房的交接手續前，應當付清全部應付房價款、物業專項維修資金、契稅、產權登記費、公共能耗費、面積差價款等，否則，出賣人有權拒絕交付，延遲交付期間產生的一切責任及費用由買受人承擔。同時，該商品房毀損、滅失的風險以及所發生的水費、電費、物業服務費等自本合同約定的交付期限屆滿或出賣人發出的《交房通知書》確定的最遲收房日后次月起由買受人承擔；商品房保修期亦自此期限起算。

　　解讀：此條款屬于涉嫌加重買受人責任和出賣人免除自身責任的不公平格式條款。該條款約定，出賣人一方面拒絕向買受人實際交付，另一方面又要求買受人承擔交付后的毀損滅失、保修期起算、物管費、能耗費等風險和責任，加重了買受人責任、減輕或免除了自己責任。

　　格式條款7：買受人同意，出賣人可根據項目開發建設的具體情況及需要，對建筑區劃內的物業服務用房的面積、功能、用途、坐落位置等作一定的調整，若因上述調整需要征詢買受人相關意見或舉行聽證程序的，買受人授權出賣人代為行使相關權利。

　　解讀：此條款屬于涉嫌規劃設計變更情形下加重買受人責任、不當排除消費者主要權利的不公平條款。該條款約定，買受人同意出賣人可根據情況需要，做規劃設計等變更調整；變更調整需要征詢買受人相關意見或舉行聽證程序的，買受人授權出賣人代為行使相關權利的約定。這明顯是加重了買受人的責任，單方排除了買受人的知情權、選擇權等主要權利。

　　格式條款8：本合同約定的交房與辦證時間互為關聯，若出賣人逾期交房的，則出賣人承諾取得房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內出賣人不承擔逾期辦證相應的違約責任。

　　解讀：此條款屬于涉嫌交房與辦證雙重違約情形下減輕或免除自己責任的不公平條款。根據《城市商品房預售管理辦法》規定，合同約定的交房與辦證時間確實互為關聯，交房時間的違約導致辦證時間的延遲；出賣人逾期交房的情形下，除承擔逾期交房的責任外還應承擔逾期辦證的違約責任。而上述條款的約定，顯然屬于出賣人利用格式條款減輕或免除自己違約責任的情形，侵害了買受人合法權益。

　　格式條款9：根據小區整體美觀、方位指引、形象宣傳等需要，買受人同意并認可在不改變其共有性質的基礎上，出賣人對該商品房所在樓宇及樓盤的外墻面及屋面享有設立相關永久性標識（包括但不限于企業標識、樓盤案名、宣傳口號等）的永久免費使用權，對此買受人無任何異議，且放棄就該等情形向出賣人及相關部門提出任何異議的權利。

　　解讀：此條款屬于涉嫌侵犯排除業主共有權益的不公平格式條款。該條款約定，出賣人對該商品房所在樓宇及樓盤的外墻面及屋面享有設立相關永久性標識（包括但不限于企業標識、樓盤案名、宣傳口號等）的永久免費使用權，侵犯排除了業主基于共有而衍生的收益權等相關權益。

　　格式條款10：本合同簽訂前有關該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項下商品房及相關設備設施（含建筑區劃內公共部分、綠地）所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準，原有的表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區劃內的房屋效果為準。

　　解讀：此條款屬于涉嫌出賣人免除或減輕自身責任的不公平格式條款。該條款約定，銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，不視為合同的要約或組成部分，沒有合同約束力，屬于典型的開發商利用格式條款免除或減輕自身責任條款。