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    （原標(biāo)題：三季度一線城市空置率超15% 商辦市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整期 記者：王曉慧）

    2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)依然是“穩(wěn)”，中央在多次重要會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，效果顯著。事實(shí)上，不只是住宅地產(chǎn)，商業(yè)用房的空置率也一路上揚(yáng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長(zhǎng)進(jìn)入到高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。

    “從全國(guó)來(lái)看，商辦地產(chǎn)市場(chǎng)2018年下半年開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，空置率、租金和售價(jià)均面臨一定的壓力與挑戰(zhàn)。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，2019年三季度四大一線城市空置率在15%以上，全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)20%，商業(yè)用房空置率高達(dá)30%，這三個(gè)數(shù)據(jù)標(biāo)志著商辦市場(chǎng)從傳統(tǒng)的賣方市場(chǎng)開(kāi)始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。”近日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱在中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇上表示。

    有專家表示，全國(guó)一線城市整體寫字樓市場(chǎng)空置率已經(jīng)攀升到近10年的最高點(diǎn)。不過(guò)，在劉凱看來(lái)，作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表之一，以寫字樓為代表的商辦地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)依然不會(huì)改變。

    一線城市商辦市場(chǎng)邁進(jìn)高空置期

    全國(guó)商業(yè)用房的空置率一路上揚(yáng)，究其原因，一方面是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場(chǎng)波動(dòng)；另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標(biāo)性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓供應(yīng)量迅速增加，明顯的供過(guò)于求是導(dǎo)致空置率上升的主因。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際金融研究中心研究員、長(zhǎng)沙銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉表示，2016年第三季度至今，對(duì)房地產(chǎn)新增的信貸已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增信貸。

    “客觀的說(shuō)，今年寫字樓新增的需求量，對(duì)于往年其實(shí)是要弱的。”CBRE世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，寫字樓的需求與企業(yè)信心指數(shù)有非常高的吻合度，從過(guò)去一年多的情況來(lái)看，我國(guó)出臺(tái)了資管新規(guī)，降低整體經(jīng)濟(jì)杠桿率，與此同時(shí)，直到2019年我國(guó)還在繼續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年狂奔的狀態(tài)，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的整合期，這些因素疊加起來(lái)，寫字樓的需求與企業(yè)信心指數(shù)都在往下走，一二線城市的空置率還是相對(duì)比較高的。

    事實(shí)上，從銷售面積來(lái)看，商業(yè)用房的連跌跡象從去年開(kāi)始就已非常明顯。

    從2018年3月開(kāi)始，辦公樓銷售面積就開(kāi)始持續(xù)下滑。而從2018年9月開(kāi)始，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房也加入這一行列。值得注意的是，這其中，銷售面積下滑最嚴(yán)重的并非住宅，而是這兩種房子：辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

    受到諸多因素的影響，一線城市寫字樓市場(chǎng)由持續(xù)多年的上升周期開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期。近年來(lái)中國(guó)主要一線城市新增供應(yīng)面積持續(xù)增多，而凈吸納量偏弱，導(dǎo)致累計(jì)庫(kù)存走高，空置率抬升。有數(shù)據(jù)表明，2019年上半年上海、深圳、廣州、杭州、武漢、成都的空置率分別達(dá)到18%、16.60%、4.90%、23.20%、37%、23%，個(gè)別城市達(dá)到歷史高點(diǎn)。同時(shí)，在2019年超90萬(wàn)平方米供應(yīng)量的推動(dòng)下，北京甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到15.9%，這也是自2010年以來(lái)的最高值。

    2020年將是樓市拐點(diǎn)？

    不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是有相當(dāng)大的韌性，眾多專家仍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期有希望，中期很美好。

    劉凱認(rèn)為，2019年商辦市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，并呈現(xiàn)出五大新邏輯：一個(gè)就是品質(zhì)時(shí)代，最終用戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比的需求，倒逼行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代；第二是精細(xì)化時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，倒逼行業(yè)進(jìn)入從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理全周期的精細(xì)化時(shí)代；第三是持有時(shí)代，一線城市土地稀缺性、限購(gòu)政策，倒逼行業(yè)選擇租賃運(yùn)營(yíng)，而非授受匯款的持有時(shí)代；四是科技化時(shí)代，5G、大數(shù)據(jù)、AI、智能化等新技術(shù)的應(yīng)用，倒逼行業(yè)進(jìn)入科技時(shí)代；第五是創(chuàng)新時(shí)代，新零售、新辦公、新物種、新場(chǎng)景的出現(xiàn)和發(fā)展，倒逼行業(yè)進(jìn)入創(chuàng)新的時(shí)代。

    隨著中國(guó)房地產(chǎn)改革的深入，在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，跨界融合愈演愈烈，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合，成為行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。如何將創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的核心問(wèn)題。

    “2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，但會(huì)是一個(gè)溫和的放緩過(guò)程；房地產(chǎn)市場(chǎng)具備相當(dāng)強(qiáng)的韌性，會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)，總體的日子并不難過(guò)。”就此，鐘偉針對(duì)2020年的樓市提出了六個(gè)猜想：拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨、長(zhǎng)效機(jī)制未必不好、房企也要靠本領(lǐng)了、商辦安全邊際漸寬、行業(yè)寄生群體萎縮、虛轉(zhuǎn)型不如實(shí)深耕。

    據(jù)記者了解，目前，已有部分地方政府已經(jīng)采取了一些政策，比如海南、長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策已經(jīng)有明顯的松綁。“2020年，限購(gòu)松綁的政策會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，同時(shí)，從今年年底到明年上半年，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情或會(huì)進(jìn)一步高漲。”鐘偉稱。

    同時(shí)，謝晨預(yù)測(cè)，2020年，寫字樓新增的需求量會(huì)有溫和的復(fù)蘇，未來(lái)的3年中國(guó)17個(gè)城市的寫字樓供應(yīng)將超過(guò)2600萬(wàn)平。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)短期有希望，中期很美好。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙正挺表示。他分析原因認(rèn)為，第一，中國(guó)改革開(kāi)放40年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)被唱衰了無(wú)數(shù)次，但是到現(xiàn)在為止，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是像一條大船一樣平穩(wěn)航行，而且是世界經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)者；第二，房地產(chǎn)行業(yè)在今后十年乃至更長(zhǎng)一個(gè)周期，都將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，壓艙石，因此他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)今后十年乃至更長(zhǎng)一個(gè)周期，仍然是最好的行業(yè)之一。