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    （原標題：40家典型上市房企融資金額腰斬 “三道紅線”令表外債務亦無所遁形 每經記者：吳抒穎 每經編輯：魏文藝）

　　盡管針對房企的融資新規醞釀許久才落地，房地產商看似有足夠時間來應對，但“財技”高超的他們卻沒有估計到此次監管力度會如此嚴厲。加杠桿擴規模，看來是沒法用，也用不上。

　　而從監管層最近釋放的消息來看，房企融資的預期，仍將是保證行業平穩向前。據央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發布會上表示，建立（融資新規）制度的目的，在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

　　受到融資新規影響，房企的融資規模降至低位。據同策研究院監控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

　　但這僅是開始。業界普遍認為，未來房企在融資方面會普遍謹慎，更不敢盲目。“未來較長一段時間內，都會是（規模收縮）。”明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者。

  　融資規模再收縮

　　時至今日，沒有哪家房企再會小看融資新規的威力。萬科董事會主席郁亮發出的信號是，“三道紅線”實施后的房地產已成普通行業。在這一階段，房企和制造業一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應環境變化，并繼續進化出新物種。

　　行業的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。

　　從監管層最近下發的要求房企提交的負債監測表來看，房企的表外融資也將被納入監管范圍。《每日經濟新聞》記者所獲資料顯示，房企被要求填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品等，這部分通常是房企“財技”機動性較大的部分，房企表外負債也將因此無所遁形。

　　艾振強說，一些房企賬面上看起來負債率不是很高，但是通過地產信托等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。“所以有時候你會發現，一家公司他的負債跟手里的資產比好像也沒那么高，但實際上他已經岌岌可危了，就是表外還有一堆債務。”

　　從數據面來看，融資新規的效果已經在房企的融資規模上有較為明顯的體現。無論是債券發行還是信托融資，似乎都不靈了。據同策研究院的數據，2020年9月，40家房企債權融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環比減少36.40%（8月債權融資總額618.19億元）。

　　據申萬宏源固收研究最近的一份報告，從發行規模上來看，9月份房地產類信托規模由上月的770億元下降至425億元，環比下降45%；投資在房地產類信托產品數量由407只下降至239只。

　　而過往房企境內渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據久期財經，2020年9月，地產板塊的發行量有明顯的下降，9月當月，地產離岸債規模為38.33億美元，環比下降了36.42%，同比下降近30%。

    高超“財技”失效

　　“三道紅線”之后，房企都在融資工具的使用上都變得小心謹慎了。當債券融資和信托融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時候，房企之中誰在裸泳，一目了然。中長期來看，投資端減少投入、銷售端增加收入當為上策。但眼下，房企顧不上太多了，畢竟其他渠道很難帶來資金。在其他融資渠道遇冷情況下，房企的股權融資一枝獨秀，據同策研究院數據，今年前9月，房企通過股權融資的資金為1077.64億元，同比上漲134.18%。

　　林立在一家小型房企的總部工作，他所在的房企正處在聯交所IPO的過程中。“整個融資環境挺緊張的，各個渠道都在收窄，現在是將大部分希望放在IPO上了。如果不行，我們做好了過緊日子的準備。”

　　確切來講，融資新規的來臨，讓許多房企都有些措手不及，在短暫清掃戰場后，持久仗就要開打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作，因為總部近期降低了投資規模，他的工作就不僅是投資拓展，還要反思回顧。“感覺好像更忙了。雖然地是少拿了，但是工作是真的沒停過，最近總是在看之前的投資是不是合理，反正各種事情。”

　　在新聞發布會上，孫國峰指出，從整體上看，目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。下一步，將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

　　國際投行的評價也都十分正面。隨著開發商加快收入確認和債務增長放緩，穆迪在發報告指出，中國房企融資新規實施后，將在未來2~3年改善開發商的信用質量，中國房地產開發商的杠桿水平有望改善，預計多數中國受評開發商的債務增速將在2021年放緩至5%~10%。