2010中國房地產百強企業研究報告
- 杭州寫字樓網
- 2010/6/18 15:42:10
由中國房地產業協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家機構共同主辦的“2010中國房地產百強企業研究”，從新的研究方法體系確立、數據采集整理到指標計算分析，歷時半年，對中國房地產市場上數百家開發企業和策劃代理企業分別進行了科學嚴謹的研究，完成了“2010中國房地產百強企業研究”與“2010中國房地產策劃代理百強企業研究”，并于3月26日在釣魚臺國賓館發布房地產百強企業研究報告與房地產策劃代理百強企業研究報告。而這也是中國房地產TOP10研究組自2004年來連續七年對中國房地產行業優秀企業群體作出客觀、公正和全面的評價。
中國房地產TOP10研究組負責人對記者表示，中國房地產TOP10研究組啟動“2010中國房地產百強企業研究”，是在總結歷年研究經驗的基礎上，以“理性成長”為主旨，進一步完善研究方法和評價指標體系，適當提高穩健性的評價權重，更全面、客觀地評價企業的規模性、盈利性、成長性、穩健性、運營效率和綜合實力；通過發掘綜合實力強、成長穩健的優秀房地產企業群體，鼓勵、引導廣大房地產企業理性把握成長速度，以企業的穩健經營促進行業的平穩健康發展，為企業成長創造更和諧的有利條件。
銷售業績：百強企業銷售業績大幅增長
2009年，在政策支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預期等因素的影響下，中國房地產市場強勢回暖，房地產開發投資直接拉動GDP增長達1.12%，對經濟增長的拉動力度和貢獻率都非常顯著。作為房地產企業的優秀代表，百強企業銷售業績普創新高，銷售總額達9742億元，銷售面積9877萬平方米，同比分別增長99.0%、77.0%。與全國商品房75.5%的銷售額增長率、42.1%的銷售面積增長率相比，百強企業銷售額與銷售面積的增長率分別高出行業水平23.5與34.9個百分點。繼2008年以領先優勢跑贏市場低谷大勢之后，百強企業在2009年以更快的速度引領行業發展，為推動房地產市場回暖、實現國民經濟增長“保八”作出突出貢獻。
規模性：融資活躍擴大百強企業規模
2009年，百強企業總資產、凈資產實現強勁增長：總資產均值為256.4億元，同比增長40%，近5年年度復合增長率達到37.7%，5年內總資產翻了兩番；凈資產均值為79.5億元，同比增長36.4%，顯示了良好的發展勢頭。
總資產尤其是凈資產的快速增長反映了百強企業經營規模與企業實力的提升。其中，凈資產的增長主要源于本年度結算規模擴大帶來的凈利潤轉增以及2009年活躍的融資行為對百強企業資產規模的提升，主要特點如下：銀行大額授信；借殼上市受青睞；赴港IPO熱潮再起；再融資方面呈現增發配售與債券融資并舉格局。
盈利性：凈利潤增長但毛利率下降
值得注意的是，與往年報告不同的是，今年百強企業隨著企業資產規模的擴大，其公司的盈利規模也出現了大幅提升，營業收入均值72.4億元，同比增長40%；凈利潤均值11.0億元，增幅高達57.7% 。百強企業中，凈利潤超過10億元的企業數量為26家，較上年增加9家。保利、SOHO中國、綠地等10家企業均實現30億元以上的凈利潤；萬科的凈利潤更是達到63.1億元，比上年增長了17.9億元。
此外，百強企業2009年的毛利率均值為30.3%，較2008年的36.8%下降6.5個百分點。2009年的營業收入有相當一部分來自2008年的銷售結轉，由于2008年市場銷售不暢，不少企業進行了一些促銷活動，拉低了2009年的毛利率。毛利率下降的另一原因在于營業成本增速超過營業收入增速，2009年，百強企業營業成本增長達到53.1%，快過同期營業收入40%的增長率。
成長性：綠城集團表現最為搶眼
過去的一年，對于百強企業而言，既是豐收之年，也是快速成長之年。報告顯示，百強企業其房屋銷售面積同比增長77%，房地產業務收入同比增長36.1%，凈利潤同比增長57.7%，均出現顯著增長。同時，隨著市場形勢的變化，百強企業普遍上調年初制定的開工計劃，新開工面積在2009年平均達到90.1萬平方米，較2008年的79.4萬平方米上升13.4% ，也超過了2007年84.8萬平方米的平均水平，將為2010年的市場供給提供保障。
據此，研究組選取了8家百強企業，測算了在滿足當前銷售面積復合增長速度的前提下，土地儲備可以支撐的開發年限。所選取的8家百強企業近三年銷售面積復合增長速度幾乎都在30%以上。依此計算的企業土地儲備可供開發年限，多數在3年左右，與項目平均開發周期接近，企業土地儲備水平總體適當。
在本次百強企業中，浙江軍團表現可謂搶眼。尤其是綠城，更是因為在2009年出色表現，成為全國范圍內成長性方面躍升最快的地產企業。
2009年7月2日，綠城對外宣布半年度銷售額突破200億元；11月11日，在杭州召開的媒體、股東和金融機構懇談會上，綠城宣布2009年前10個月，集團合同銷售額已經突破400億元。截至2009年12月29日，綠城累計總銷售額實現531.5億元(包含513.9億元合同銷售金額和17.6億元協議金額)，遠超全年380億元的合同銷售目標，躍升至全國房地產企業銷售規模第二名的位置。
就在日前，綠城集團對外正式公布，2010年第一季度銷售金額已突破100億元。此前，綠城集團執行總經理曹舟南曾宣布，未來3年，綠城每年的銷售規模都要在現有基礎上增加至少30%。其中，2010年可銷售房源總金額將達到780億元，2012年可供銷售的房源總金額將達1400億元。由此可見，厚積薄發的綠城集團在今年的市場表現同樣值得期待。
穩健性：經營性現金流5年來首次轉正
2009年，百強企業預收賬款均值達44.1億元，與上年相比增長81.4%，百強企業2009年預收賬款的增長，在一定程度上保障了企業今明兩年的營業收入和利潤額，為企業的穩健發展奠定了基礎。
特別值得注意的是，2009年，百強企業的經營性現金流5年來首次轉正，均值為6.9億元；從經營性現金流凈額為正值的百強企業個數來看， 2007、2008年分別為47家與46家，但到2009年底，經營性現金流凈額為正值的百強企業已經達到81家，體現了百強企業2009年現金流狀況的明顯改善。
運營效率：存貨消化周期明顯縮短
報告顯示，百強企業2009年總資產周轉率均值為0.38，較2008年的0.34略有提高；流動資產周轉率均值由上年的0.40提高到0.47，周轉速度加快對企業盈利能力起到增強作用。存貨周轉率均值為0.56，較2008年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的106周下降到93周。存貨消化周期的縮短同時也要求企業的土地儲備保持適度增長，以滿足未來市場供應需要。
社會責任：踐行責任地產與公益事業
2009年，百強企業除了繼續引領行業發展，更是積極帶動相關市場投資與需求的快速增長，為我國國民經濟擺脫金融危機影響、實現穩定增長作出了重要貢獻。從納稅情況來看，房地產企業在國家財政收入中的貢獻繼續穩步提升，2009年，房地產有關稅收已占到國家稅收總額的11%；全年百強企業繳納的營業稅金及附加均值為3.9億元，所得稅均值為5.4億元，共計9.3億元，增長率達20.8%，為政府財政實現保增長目標提供了重要支持。
百強企業中的浙江軍團
中國房地產百強企業綜合實力TOP10
第5名綠城房地產集團有限公司
2010中國房地產百強企業規模性TOP10
第5名綠城房地產集團有限公司
2010中國房地產百強企業盈利性TOP10
第9名杭州濱江房產集團股份有限公司
2010中國房地產百強企業成長性TOP10
第1名綠城房地產集團有限公司
2010中國房地產年度社會運營效率TOP10
第5名寧波銀億集團有限公司
第9名金都房產集團有限公司
2010中國房地產百強之星(浙江軍團)
海亮地產控股集團有限公司
浙江廣廈股份有限公司
杭州宋都房地產集團有限公司
眾安房產有限公司
寧波奧克斯置業有限公司
浙江昆侖置業集團有限公司
浙江祥生房地產開發有限公司
浙江佳源房地產集團有限公司
萊茵達置業股份有限公司
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- 來源：重慶商報