企業如何選擇合適的寫字樓辦公
- 杭州寫字樓網
- 2009/3/24 17:49:21
位置是關鍵，政策促升值
說到地段價值，地產界的“地段”理論其實在寫字樓市場應用中更為深刻。人人都在討論各大商圈，一個成熟的商圈會擁有齊全的市政基礎設施、商業資源和商務配套，更意味著人才、技術、信息和資金密集。中關村教育、科研機構聚集，為入住企業提供了優秀的人力資源及先進的技術支持。當然，地段價值高，企業的選址成本也將增加。
良好的交通與黃金的地理位置仿佛是魚和熊掌的關系。交通狀況的好壞直接影響到企業的商務成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至會影響對商業機會的把握。城市中心擁堵的交通狀況已成為入住企業及員工最痛疼的事情。多維交通體系應該是改善交通狀況的最簡便可行的方法，這就是為什么越來越多軌道交通便利的項目在市場上日益受歡迎的原因。
一個成熟的尚無區會成為大企業的聚集之地，吸引與其相關上下游產業聚攏，擁有完整的產業鏈，并形成良性循環。選址合適的區域，可能擁有更多的機會和客戶資源，增進和周邊相關企業的合作與聯系，這一點也是不同行業企業選址的重要標準之一。
當然，一個商務區域的發展跟政策是息息相關的，政策傾向及優惠措施對促成各商圈的發展和相關的產業聚集發揮了巨大的作用。如金融街商會、CBD管委會曾先后公布了一些金融企業入住的優惠政策，加速了產業聚集的速度。所以，選擇了合適的區域就可能享受相關政策優惠及服務。
綜合來看，選擇合適的區域作為辦公地點，不僅能幫助自身企業獲取更高的利潤回報，同時能形成區域與企業共同促進和發展，提高區域的產業水平和產業形象，實現二者雙贏。
硬件配套不可缺，軟性服務更重要
辦公地點是企業的“名片”，對企業的宣傳作用不可小覷。一些公司遷址的直接原因就是希望進一步提升企業形象，通過辦公地點來進一步展示企業實力。好的建筑設計可以幫助寫字樓項目迅速擴大知名度，對入住企業形象的提升也不容置疑。然而寫字樓的各種配套和服務也直接關系到入住企業的辦公成本及工作效率。例如項目周邊有銀行、酒店、會議會展中心、商場等，能夠更方便的進行商務活動，節約成本。而國家或地區政府機關等資源無疑能更提高區域的商業機會。
同時，項目內部的硬件設施，也直接影響入住企業的便利性和辦公成本。如建筑材質、玻璃幕墻質量、大堂等公共位置裝修品量、電梯質量與配置狀況、結構布局等；另外，現代的企業多比較依賴項目的信息化智能化系統，如網絡布線、網絡流量是很多企業關注的問題。所以在企業選址過程中，關于項目的硬件設施情況要事無巨細的了解清楚，防止需后期改造而致使辦公成本增加。這些都是企業選址時應該考慮的問題。
在目前的寫字樓市場中，普遍的情況是：硬件水平相對趨同，而項目受關注、受歡迎都是贏在“細節”、贏在“服務”。物業管理水平作為影響著企業辦公成本和辦公的舒適與安全的直接影響因素，越來越受到市場的關注。越來越多的物業公司管理著寫字樓的水、電、空調供應及保潔、停車等一系列問題，都希望成為入主企業的“優秀管家”，使入住企業對整個樓盤達到較高的忠誠度。舉個很直觀的例子：CBD的國貿中心、嘉里中心等一批早期建設的寫字樓項目，到今日依然保持較高的租金水平，受國內外大企業的青睞，一個很大的原因就是其后期管理到位。
因此，軟性服務直接影響著項目的保值增值，不管是投資，還是企業選址，都是一個不能小視的考察因素。
沒有最好的，只有最適合的
寫字樓的租金或售價直接關系到企業的辦公成本，也是企業在選址時最為關注的焦點問題。高品質的項目往往意味著高的價格，但高價格卻不一定最適合你的企業。如何在價格與需求間平衡，選擇高性價比的項目，最有效的方法是通過對市場的多了解和對比。特別是針對近兩年市場放量較大的情況，價格有一定的起伏，選擇合適的時機來購買或租賃項目，可以節約一大塊成本。而對于需租賃的企業，必須考慮租期問題。一般情況下，長期穩定的租期保證了入住企業的穩定性，整體辦公環境更加協調。其實，企業及行業自身情況對于選址決策的影響才是決定性的。
企業的行業、規模及資金計劃直接體現在對寫字樓面積的需求和對價格的敏感程度不同；企業的發展方向和對客戶、下游資源供應商的依賴程度體現在對產業鏈的依賴程度各異，他們的選擇必須建立在對自身情況的足夠了解和分析的基礎上，找到最適合的項目。記住：最適合的才是最好的。（作者系中國指數研究院商用物業研究中心（COPT）分析師）
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