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    3月22日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同舉辦的“2018中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十五屆中國房地產百強企業家峰會”在北京舉行。

    中國房地產TOP10研究組以“提質穩發展，謀變新時代”為主題，發掘行業中優秀房地產企業群體，研究并產生了2018中國房地產綜合實力百強企業。其中，浙系企業上榜了10家。

    百強房企銷售業績跨越式增長
    規模化擴張唱響主旋律

    先來看一組數據：2003-2017年，GDP增長5倍，全國商品房銷售額從7956億元擴大至13.37萬億元，增長了15.8倍；百強企業銷售額從1113億元增長到6.4萬億元，增長了56.3倍；龍頭房企銷售額從60多億到突破5000億元；百強企業市場份額從14.0%提升為47.7%，TOP10企業市場份額從2.2%提升為24%。

    從數據中不難看出，2003年至今，在國民經濟高速增長和快速城鎮化進程的帶動下，中國房地產作為經濟支柱性產業和城鎮化發展引擎度過了十五年的黃金時代。

    而去年，房企間的“規模之戰”更是高潮迭起。2017年，規模化加速擴張唱響全年市場主旋律，在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高，全國商品房銷售額和銷售面積分別為133701億元和169408萬平方米，同比分別增長13.7%和7.7%。

    其中，百強企業2017年銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高于同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇。

    此外，行業集中度加速提升，百強企業市場份額持續走高。2017年，百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高于2016年3.3個百分點。其中，綜合實力TOP10企業2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個百分點，占百強企業銷售總額的50.2%，強者恒強趨勢凸顯。

百強企業2013-2017年銷售增長情況

    恒大、碧桂園、萬科位居綜合實力前三強
    強者恒強，浙系家族隊伍壯大

    從2004年至今，“中國房地產百強企業研究”已經走過十五個年頭。十五年的時間，全國百強企業淘汰率達80%，就連浙系百強企業淘汰率也超70%，可見行業的競爭激烈。

    在2018中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”排行榜上，恒大、碧桂園、萬科位居綜合實力前三強，成為全國房企的標桿。當然，綠城中國控股有限公司也以傲人的成績位列榜單第八，彰顯了浙系企業的輝煌。

    十五年前，百強榜單上的浙系企業有5家；十五年后，浙系百強企業數量翻了一番，增加至10家。其中，銀億股份、綠城中國這兩家企業連續15年躋身百強榜。而在2018年開發的企業百強中，除銀億、綠城外，濱江集團和祥生地產集團分別連續12年和9年位列百強，企業實力不可小覷。值得一提的是，除了銀億、綠城、濱江集團等百強“常客”外，今年宋都基業強勢回歸，再度進入百強榜單，已11次上榜。

    不僅如此，浙江多家企業憑借其在規模性、盈利能力、成長能力、融資能力、運營效率等方面的突出表現，成功入選多個單項TOP10榜單，且在各自的領域獨樹一幟、厚積薄發。

    其中，綠城中國不僅獲得綜合實力位居中國房地產百強第八位，而且再度蟬聯“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”和“年度社會責任感企業”三項殊榮；濱江集團和銀億股份再次獲得“盈利性TOP10”；中梁地產集團榮獲“成長性TOP10”和“融資能力TOP10”兩項殊榮；祥生地產集團榮膺“運營效率TOP10”和“年度社會責任感企業”兩大殊榮。

    除此之外，藍城集團、綠城管理、大家房產和新天地集團在各自的領域中表現突出，分別入榜“2018中國房地產城鎮化運營引領企業”、“2018中國房地產代建運營引領企業”、“2018中國房地產代建運營優秀企業”和“2018中國特色地產運營優秀企業-城市復合產業運營商”。

百強企業內部不同層級2017年轉型方向情況

    深耕熱點城市、因城施策
    新時代下謀求產品創新升級

    2017年，部分熱點城市受到嚴格的政策調控，但百強企業憑借強大的綜合實力搶抓市場機遇，實現銷售業績快速增長，城市集中度繼續保持高位。

    具體來看，百強前50企業在廣州、深圳、杭州、天津、蘇州等熱點城市的銷售集中度均超50%，其中杭州、蘇州更是超70%；在深圳、蘇州、杭州、北京等城市銷售集中度提升明顯，分別提高14.0、22.5、15.2、17.5個百分點。分層級來看，熱點城市中規模較大的百強企業優勢更為凸顯，前10家企業、11-30家企業在深圳、杭州、蘇州、南京的銷售集中度均超20%。

    在加大熱點城市深耕力度的同時，百強企業還搶抓非熱點二三四線城市放量契機，把握城市群外溢需求，二線、三四線城市成交占比明顯提升。

    2017年，前50企業重點項目在二線及三四線城市銷售額占比達80.4%，同比提升4.4個百分點，其中二線城市占比高達60.9%，同比提升4.1個百分點；一線城市在嚴格的政策調控下成交規模明顯縮減，銷售占比同比下降4.4個百分點至19.7%。百強企業在五個主要城市群的銷售占比為78.7%，其中長三角占比最高，達35.5%。

    在房產品方面，百強企業聚焦主流需求，加大改善類產品結構比例。2017年，百強企業加大改善型產品的推出比例以搶占市場份額，有力推動業績快速增長。從百強前50企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90-140平方米首改、140-200平方米改善類產品銷售額占比分別提升3.7、0.8個百分點；90平方米以下首置、200平方米以上高端類產品銷售額貢獻率分別降低2.7、1.8個百分點。

    但具體來看，百強企業因城施策，一線城市發力首改類及高端類產品，二線及三四線城市聚焦于首改類產品，促進企業業績實現快速增長。研究組對百強前50企業2016及2017年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：前50企業一線城市各類產品銷售貢獻較為均衡，其中首改類產品占比最高達31.2%，同比增長4.5個百分點，高端類產品占比達26.4%，同比小幅下降；在二線、三四線城市，百強企業產品仍以90-140平方米首改類產品為主，業績貢獻率分別提升2.1個、2.3個百分點。

    圍繞主業構建多元布局
    做城市美好生活服務商

    2017年，“城市美好生活服務商”幾乎成了房產行業的熱詞。新時代下，美好生活的內涵被不斷豐富充實，住房需求將逐漸完成由量到質的升級蛻變，“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”成為房企在業務拓展方面上下求索的基本出發點。

    對百強企業來說，多元化轉型存在不同規模下的差異化選擇。其中，前10家企業憑借自身的資源優勢和穩健的運營能力，房地產相關轉型方向大而全，60%以上的企業積極搶占特色小鎮、商業地產、文旅地產、養老地產、社區服務等領域；11-30企業中超50%的企業重點關注特色小鎮、商業地產、文旅地產和養老地產等；31-50、51-100家企業則受自身規模或資源的限制，多元化布局相對單一，且較多關注發展相對成熟的社區服務及“新風口”特色小鎮等領域。

    在萬科發布的2017年度報告中，提出將戰略定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。在此之前，萬科于2014年第四個十年發展規劃中，就將“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。

    以位居百強榜第8位的綠城中國為例。2017年，綠城中國把“生活服務”放在了企業的戰略重要位置，形成以綠城中國為主體，綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮、綠城生活五大業務板塊綜合發展的“一體五翼”新格局。

    而位居百強榜第25位的濱江集團，也在多元化轉型上下了不少功夫，在深化全國化布局的同時，積極拓展多元業態。成功打造了臨安天目山小鎮，并開發包括深圳、湖州、舟山在內的4個小鎮。除了小鎮建設外，濱江在長租市場有所嘗試，目前已有近18萬方體量。與此同時，濱江重拾“舊改”利器，舊改布局杭州、深圳、上海，濱江的業態正變得愈加多元化，

    資產負債率增長，資金、布局隱憂多
    百強企業要增長更要持續

    2017年，百強企業負債壓力加大，資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，有效負債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個百分點，整體可控；短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04。

    未來，百強企業一方面需要警惕規模化擴張驅動下的布局風險，包括盲目跟風布局、集中購置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風險等；另一方面，在資金環境嚴峻、杠桿率提高、債務兌付壓力加大的背景下，需要重視現金安全，防范資金風險。

    新時代的大幕正在徐徐展開。中國房地產市場格局即將發生深遠的變化，房地產企業也將面臨著全新的機遇和挑戰。（原標題：2018中國房地產百強榜單出爐 浙系企業上榜10家 記者：樓楠）