4000平方米店鋪經營10年拒交租金 三度對簿公堂房東卻輸官司
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- 2020/10/10 14:58:12
（原標題：4000平方米店鋪經營10年拒交租金 三度對簿公堂房東卻輸官司 記者：吳若凡 編輯：魏文藝）
一個面積超過4000平方米的餐飲店在購物中心經營了近10年，卻未交一分錢租金。雖然購物中心把餐飲店告了，但法院審了三次，卻最終判餐飲店勝訴。
時間回到2010年，嘉業國際城購物中心的管理方南京嘉業商業管理有限公司（以下簡稱南京嘉業）與南京真知味飲食娛樂有限公司（以下簡稱真知味）簽訂了一份租賃合同，租期15年，合同規定——“免租期取店鋪正式營業之日與嘉業國際城SHEWALK購物中心全面正式營業時間上的后者之日起6個月。”
也正是這份合同中的“全面正式營業”這6個字，讓雙方陷入了一場難以和解的糾葛。
真知味方面認為，“免租期取購物中心全面正式營業起算，如果免租期沒有起算，租金就無從算起。購物中心一直沒達到全面正式營業狀態，所以有足夠理由不付租金。”
于是，南京嘉業于2017年12月把真知味告上了法庭，要求解除合同并支付租金、綜合管理費等費用。法院先后對此案進了一審、二審和再審，終判南京嘉業敗訴。但雙方圍繞租金糾紛仍存在爭執。
近日，《每日經濟新聞》記者在嘉業國際城購物中心實際調查時發現，除了位于5樓的真知味餐飲和一家KTV尚在營業外，整個購物中心基本處于停業狀態。
值得一提的是，嘉業國際城購物中心地處南京河西CBD區的優越地段，理應成為該區域必備的商業配套之一。究竟是什么原因導致嘉業國際城購物中心形如廢棄？南京嘉業與真知味之間的租金糾紛是如何產生的？
焦點：合同里6個字，引來租金糾紛
合同是真知味的底氣，也是南京嘉業的病根。
根據合同，真知味向南京嘉業承租嘉業國際城購物中心五層5-1、5-2、5-3、5-7、5-8店鋪用于餐飲茶社經營，共計3951.23平方米；另有應付租金的公共面積338平方米，租賃總面積4289.23平方米。
合同規定，免租期取店鋪正式營業之日與購物中心全面正式營業時間上的后者之日6個月，正式計算租金之日起前3年租金1.5元/平方米/天，第4~6年租金每年遞增4%，第7~10年租金每年遞增5%，第11年以后租金每年遞增3%。
2011年1月，真知味嘉業國際城購物中心店試營業；2011年9月28日，南京嘉業籌劃舉辦了嘉業國際城購物中心開業典禮；2017年10月16日，南京嘉業向真知味發出《催款函》，向其催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費。
不過，從2011年1月試營業以來，真知味除了向南京嘉業繳納了200萬元綜合管理費外，未交過一分錢租金。在催款未果后，2017年12月，南京嘉業將真知味告上了法庭。
真知味方面認為，免租期是從購物中心全面正式營業起算，如果免租期沒有開始，那么租金就無從算起。南京嘉業則因為合同未明確規定“全面正式營業”的定義，遲遲無法從真知味拿到租金及管理費。
就常理而言，真知味實際承租店鋪經營多年，但一分錢租金沒付，即真知味的租金支付情況和實際使用情況脫節。因此南京嘉業方面強調，其作為出租方承擔了所有的物業租金成本，無法獲得相應收益，承租方真知味反倒無限期免費使用物業，這明顯有違契約精神。
不過，真知味方面也覺得很冤。其創始人沈加華在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“當初嘉業國際城購物中心我們根本不想去，是嘉業招租打不開局面，后來硬拉著我去，給了些優惠政策，我們也聽信條款，考慮不周就進駐了。”
真知味方面認為，當初南京嘉業承諾做“一流的綜合體”，到現在都沒有全面正式開業。因其經營存在問題，導致購物中心現場缺少人流和商業氛圍，讓很多商戶血本無歸。
“我不是討巧，我們在這里10年也虧損了5千多萬。真知味在嘉業只是勉強維持經營，目前還在持續虧損。如果搬走了損失更大。”沈加華告訴記者。
結果：三度對簿公堂，房東輸了官司
這起“租鋪10年租金0元”案件，讓南京嘉業和真知味曾三度對簿公堂。
一位知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，雙方訴訟中，爭議最大的就是合同里“全面正式營業”這個提法，這也是法院一審以及再審判定“真知味無須支付租金”的依據。
這涉及到兩個時間點，一是真知味的開業日，二是嘉業國際城購物中心的開業日。到底哪個時間點為后者？“全面正式營業”如何定義？
南京市建鄴區人民法院在一審時認為，南京嘉業以真知味長期拖欠租金及物業管理費為由提出的解除租賃合同等訴訟主張，缺少確鑿證據支持，事實及法律依據不足，理由不充分，不能成立。
雖然南京嘉業于2011年9月28日籌劃舉辦了嘉業國際城購物中心的開業典禮。但法院一審時認為，開業典禮僅僅是南京嘉業單方自行舉辦的慶典儀式，和購物中心是否全面正式營業并沒有必然因果關聯，并不足以證明購物中心已經全面正式營業。因此，法院一審駁回了南京嘉業的訴訟請求。
南京嘉業不服一審判決，遂向南京中院提起上訴，并提交了“購物中心已經全面正式營業”的證據，即統計了所有的租約面積與商場總面積的比例。此外，還提交了開業相關媒體報道、商鋪租賃合同、物業費、水電費使用情況等材料，證明商場開業率接近80%。
但南京中院在二審時認為，雖然客觀上嘉業國際城購物中心的承租戶和人流量沒有達到飽和狀態，但真知味作為餐飲的經營者，不應以此作為拒付租金的理由。因此，二審最終判真知味支付南京嘉業租金、綜合管理費等合計1550萬元，但駁回了南京嘉業解除合同的要求。
對于這樣的結果，真知味方面自然不服。
在今年8月份的再審階段，南京嘉業要求解除雙方租賃合同，由真知味返還涉案房屋，判令真知味支付拖欠租金1291萬余元、物業費407萬余元，支付拖欠租金的違約金113萬余元、拖欠物業費的違約金81萬余元。
再審中，南京中院要求南京嘉業提交其與購物中心租戶簽訂租賃合同相對應的租金收取的相關證據，但南京嘉業拒絕提交，根據《最高人民法院關于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第九十條之規定，應由其承擔舉證不能的法律后果。
同時，南京中院認為，購物中心開業典禮是南京嘉業單方舉辦，僅為形式上的開業。報紙刊登的購物中心開業廣告及新聞報道等，只能反映南京嘉業為購物中心舉辦開業典禮的時間，不能證明開業典禮時實際入駐并開業的商戶數量及比例情況，故不能達到證明購物中心已經全面正式營業的合同約定標準。
對于南京嘉業上交的部分商鋪水電費繳納憑證，以及與其他商戶簽訂的租賃合同，南京中院認為，繳納水電費并不能直接證明商鋪已經實際開業。南京嘉業雖然提交了與其他商戶的租賃合同，但租賃合同的履行應以承租人實際入駐商場并交納租金為依據，租賃合同不能單獨直接證明商戶入駐商場并實際開業的事實。
南京中院經再審后判決，撤銷二審判決，維持一審判決。
不過，南京嘉業方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，如果用租金收取率去證明開業情況是不準確的。本來真知味是否支付租金，與其他商鋪是否支付租金無關。“商場開業率是按照面積來算的，租金收取率能統計到什么程度，和公司的經營相掛鉤，提供的清單可能都不夠全，根據這樣的租金流水來統計開業率并不準確。”
同時南京嘉業表示，租金收取的情況和真實開業的情況，不能反證。因為租金收取率必然會低于合同簽訂的開業率，很多商鋪是欠繳租金的，比如真知味的租金收取就只有0%。上述知情人士則告訴記者，如果拿南京嘉業提供的流水清單對照每一個合同，粗略算出該商場的租金收取率僅為11%。
不過這些質疑似乎并沒有用，真知味方面依然堅持要求按照合同履行。
現狀：位置優越，為何經營難以為繼？
由南京嘉業房產有限公司開發的嘉業國際城，規劃總建筑面積約25萬平方米，由4幢高層主體建筑和1幢裙樓共計5幢建筑組成。其中4幢高層（1幢和2幢為公寓式酒店共約7.6萬平方米，3幢為酒店式辦公約4.2萬平方米，4幢為高級辦公樓約3.5萬平方米）均已出售；5幢為大型商場約3.4萬平方米（即嘉業國際城購物中心），部分賣給小業主，剩余部分由開發商自持。
近日，《每日經濟新聞》記者在嘉業國際城購物中心實地走訪時發現，該項目確實存在大部分商鋪停業的情況，目前只有位于5樓的真知味餐飲和一家KTV在正常營業。
從位置看，嘉業國際城購物中心地處南京奧體大街與廬山路的交叉點，位于南京河西商務區CBD核心地段，鄰近河西中央公司CBD綠軸B區。處在這樣優越的地段，南京嘉業國際城購物中心的經營為何舉步維艱？
據了解，目前嘉業國際城購物中心共有小業主220余戶。南京嘉業方面告訴《每日經濟新聞》記者，公司一直在貼錢虧本經營，因此2015年租約到期之后想和小業主重新協商收益率（原來約定的返租收益率為8%）問題，但業主方面希望繼續按照年化8%的收益續簽合同，這顯然讓南京嘉業方面無法接受，這也導致嘉業國際城購物中心于2015年后商鋪陸續停業。
因為始終無法和小業主達成一致，期間又經歷了多起訴訟。南京嘉業方面表示，2015年商場曾和幾十名業主續簽過委托經營協議，隨后有幾十家商鋪繼續開業，但先后因為經營不善陸續退鋪至今。5年來，南京嘉業和剩余小業主的談判仍在艱難進行著。而經營管理不善以及產權租賃糾紛，也導致嘉業國際城購物中心荒廢至今。
南京嘉業方面向記者透露，目前正在談小業主的整租，已找了一家專門的承租方來統一經營，但租金部分始終無法達成一致，目前仍處于僵持階段。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，上述模式是典型的“售后返租”模式，即開發商將所售商鋪出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，這些購房者將已購物業出租給開發商指定的租賃對象，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報來作為一種投資方式。這種模式也是不少開發企業公認的投資開發的重要盈利點。
不過，張波指出，關鍵就是這個5年（商業項目的培育期一般就是開始的這5年），如果商業項目培育成功，開發企業盈利點就是吃租金的差價。同時，這類返租類物業最大的問題在于租賃期滿后的再續問題。如果有一批購房者不續簽租賃合同，那么商業項目的統一性將無從談起。這些售后返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對于處于弱勢的購房者來說就是風險。
從實際情況來看，嘉業國際城購物中心確實出現了經營不善的問題。但真知味卻一直在持續經營，并沒有受到購物中心的停業影響。
觀點：契約精神與合同條款，孰輕孰重？
出租方承擔了4000多平方米物業的所有租金成本，承租方反倒不用花一分錢租金就使用了物業10年。常理上講，這的確是有違契約精神。
對此，知名房地產律師、信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮向《每日經濟新聞》記者分析認為，根據現行《合同法》規定，合同要遵循公平原則和誠實信用原則，南京中院這一判決顯然有違各方當事人之間的利益平衡，不符合社會公平正義的主流導向。
他表示，即便如一審、二審和再審的宣判結果，作為承租人在經營10年間持續獲得利潤，卻無需支付出租成本，這也和經濟市場下權利義務相一致的原則相悖。真知味應該就企業每年獲利收入作出進一步舉證，以此證明實際情況。
“該案法官在審理過程中有自由裁量權，但是在平衡各方權利的時候存在著明顯的失衡，而且違背基本的生活常識，這是絕大多數人都無法接受的。最核心的是誠實信用原則，這是合同簽署的靈魂，也是雙方當事人必須遵循的。沒有對價的合同，在現實中是非常可笑的。”張茂榮律師直言。
此外，《合同法》還有一個公平原則，合同的雙方都是有對價的，租賃方的目的是取得房屋經營獲利，出租方為的是獲取租金，這是合同的主要內容。如果租賃合同按照一審和再審的觀點，起租期限都沒有開始算，這就相當于在出租方證明“全面正式營業”之前，承租方都可以免費使用，而不用支付對價。
張茂榮律師認為，“一方實際提供房屋，另一方實際使用卻不用支付任何費用，這無論按照合同法，還是按照生活常理，都是說不通的，是用良知都能判斷的事。但目前雙方當事人義務卻依然完全失衡。”
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- 來源：每日經濟新聞