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　　孩兒巷，東起中山北路，西至武林路，起源于宋代，自古就是一條繁華的商業(yè)街區(qū)，以零賣各類兒童玩具而著稱，在杭城家喻戶曉。

　　不到50個(gè)平方米，總價(jià)1080萬元，算下來一個(gè)平方米的單價(jià)超過22萬元，到底什么樣的“旺鋪”能在這個(gè)地段掛出這樣的價(jià)格？

　　在孩兒巷靠近延安路的路口，這個(gè)“傳說”中的旺鋪已被一家甜品店租下，門口有一個(gè)小男孩不停在張望里面的蛋糕，和周圍的小鋪比起來，這個(gè)商鋪開間大，進(jìn)深短，層高看上去也比較適中，的確有模有樣。從這個(gè)商鋪往西走不到一分鐘就是延安路，地鐵一號(hào)線鳳起路站近在咫尺。

　　商鋪的房東是一位女士，電話里的聲音聽上去很有氣質(zhì)，她說商鋪去年就掛出來賣了，因?yàn)檫@個(gè)鋪?zhàn)拥拇_不錯(cuò)，所以在價(jià)格上也很難再讓步了。

   地鐵催漲杭州主城區(qū)商鋪身價(jià)

　　在地鐵房、地鐵商鋪概念的不斷強(qiáng)化中，地鐵，似乎成了很多房地產(chǎn)物業(yè)身價(jià)飛漲的催化劑。

　　中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理胡曉玲告訴記者，目前杭州市中心商鋪的整體價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，尤其是延安路、武林路、孩兒巷等中心區(qū)域，本來地段就比較好了，反而身價(jià)受地鐵開通影響不是很大，而一些原本相對(duì)不是特別中心的商鋪，因?yàn)榭拷�地鐵站，身價(jià)暴漲。

　　比如西湖文化廣場(chǎng)站附近中山北路的商鋪，以往這里的均價(jià)基本在3萬多元左右，和周圍的住宅幾乎差不了多少，但隨著地鐵的動(dòng)工、開通時(shí)間的臨近，目前這附近不少商鋪每平方米的報(bào)價(jià)已經(jīng)飆升到了15萬元。

　　“賣家的心理價(jià)位節(jié)節(jié)升高，最早是3萬多，后來是五六萬，再后來是10萬，現(xiàn)在有的已經(jīng)報(bào)到了15萬多。”胡經(jīng)理說，“但漲的都是心理價(jià)位，因?yàn)榈罔F沒正式開通，很多房東都惜售，不誠心賣的。”

　　還有一位知情的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，目前孩兒巷的商鋪均價(jià)一般在8-10萬元，靠近延安路地鐵口的身價(jià)要高一些，大概要15萬元，但現(xiàn)在掛出來的很少，價(jià)格也很難談。

    有價(jià)無市 成交量少

　　雖然掛牌身價(jià)漲得熱鬧，但實(shí)際成交情況卻差強(qiáng)人意。

　　在許多房產(chǎn)中介的成交業(yè)績單中，今年商鋪的交易量寥寥可數(shù)。而像市中心一些黃金旺鋪，似乎更處于有價(jià)無市的尷尬。

　　“延安路的商鋪行情已經(jīng)到了40萬一個(gè)平方米，但這里的商鋪很多都是國營的，或者是單位的，私人的很少，基本沒有什么成交。”胡曉玲說，武林路的價(jià)格已經(jīng)到了30多萬元一個(gè)平方米，還是有掛牌的，但成交也不多。

　　一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映，一些商鋪雖然位置不錯(cuò)，但由于價(jià)格實(shí)在太高，有的甚至掛出來一年多乏人問津，咨詢看房的都很少，更別談成交了。而這些價(jià)格掛得太高的商鋪，也被質(zhì)疑出售的誠意，一些經(jīng)紀(jì)人也很難向買家推薦。

    小商鋪年租金回報(bào)率僅2%

　　“商鋪是金”，在投資渠道并不寬廣的現(xiàn)在，投資商鋪的熱度從未削減。

　　尤其是在租金逐年上漲的行情下，不少原本租賃的小業(yè)主都想咬咬牙自己買個(gè)門面。陳先生兩年前租下的市中心一個(gè)兩個(gè)開間的門面，原來年租金是20多萬元，簽了5年，而按照最新的行情，這一帶的租金已經(jīng)直逼40萬元。現(xiàn)在，他就想到處找找合適的店面，自己買一個(gè)，省得“到頭來為房東打工”。

　　但現(xiàn)在投資商鋪的租金回報(bào)率實(shí)在夠嗆。

　　“500萬元總價(jià)以下的商鋪年租金回報(bào)率可能只有2個(gè)點(diǎn)左右，”胡曉玲說，一般而言，目前的市場(chǎng)行情是總價(jià)越高，回報(bào)率越高，總價(jià)3000萬元以上的商鋪年租金回報(bào)率在5-6%左右。

    投資商鋪要有眼力

　　這樣的回報(bào)率是不是還有投資價(jià)值？這一點(diǎn)也是見仁見智。

　　投資客沈女士認(rèn)為，看中了好鋪，要算租金，也不能光算租金，商鋪本身也是會(huì)升值的，但投資商鋪很靠頭腦，沒有經(jīng)驗(yàn)和眼光，不要輕易入手，否則賺不到錢不說，還可能被套牢。

　　比如投資地鐵商鋪，在投資之前，還要多了解一下與地鐵站有關(guān)的規(guī)劃。因?yàn)橐粋�(gè)地鐵站的出口設(shè)置在哪里，設(shè)置了幾個(gè)，人流出來后，會(huì)往哪個(gè)方向多一些，都會(huì)直接影響到最后商鋪的回報(bào)。所以，購買之前最好以周邊居住者的身份，親身體會(huì)一下這個(gè)路線是怎么走的，才能更好地確定到底應(yīng)該買什么樣的商鋪。

　　而在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)出具的地鐵商鋪投資報(bào)告中，還提到要避免幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有的人認(rèn)為商鋪離市中心越近就越值得投資，其實(shí)也并不完全是這樣。以上海為例，由于購入總價(jià)較高，人民廣場(chǎng)以及與之類似站點(diǎn)，其租金回報(bào)并不理想。人民廣場(chǎng)的商鋪價(jià)格上千萬元，年租金回報(bào)不足1%。徐家匯站周邊天鑰橋路的商鋪，單價(jià)也要達(dá)10-15萬元/平米，租金年增幅僅為2-3%，即將進(jìn)入滯漲期。隨著上海新興商業(yè)區(qū)的增多，上述傳統(tǒng)城市中心、副中心商鋪投資回報(bào)已經(jīng)漸失競(jìng)爭力。最近幾年杭州快速發(fā)展，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

　　在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。