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    杭州孩兒巷商鋪掛牌單價22萬元

　　孩兒巷，東起中山北路，西至武林路，起源于宋代，自古就是一條繁華的商業街區，以零賣各類兒童玩具而著稱，在杭城家喻戶曉。“小樓一夜聽春雨，深巷明朝賣杏花”，自從宋朝大詩人陸游來到孩兒巷的第一天起，孩兒巷便有了詩，有了故事。如今，也有相關的協會在呼吁，期望將孩兒巷打造成集孕嬰童產品展示、銷售于一體的特色街。

　　初冬的上午，自東向西漫步在巷子里，兩旁林立著居民樓、各種五金雜貨美食店、服裝店、經濟型酒店，伴著學校里學童的嬉笑聲，空氣中不時飄過炒栗子的噴香，孩兒巷，彌漫著濃郁的杭州市井味道。

　　不到50個平方米，總價1080萬元，算下來一個平方米的單價超過22萬元，到底什么樣的“旺鋪”能在這個地段掛出這樣的價格？

　　在孩兒巷靠近延安路的路口，這個“傳說”中的旺鋪已被一家甜品店租下，門口有一個小男孩不停在張望里面的蛋糕，和周圍的小鋪比起來，這個商鋪開間大，進深短，層高看上去也比較適中，的確有模有樣。從這個商鋪往西走不到一分鐘就是延安路，地鐵一號線鳳起路站近在咫尺。

　　商鋪的房東是一位女士，電話里的聲音聽上去很有氣質，她說商鋪去年就掛出來賣了，因為這個鋪子的確不錯，所以在價格上也很難再讓步了。

   地鐵催漲主城區商鋪身價

　　在地鐵房、地鐵商鋪概念的不斷強化中，地鐵，似乎成了很多房地產物業身價飛漲的催化劑。

　　中原地產商業地產部經理胡曉玲告訴記者，目前杭州市中心商鋪的整體價格還是比較穩定的，尤其是延安路、武林路、孩兒巷等中心區域，本來地段就比較好了，反而身價受地鐵開通影響不是很大，而一些原本相對不是特別中心的商鋪，因為靠近地鐵站，身價暴漲。

　　比如西湖文化廣場站附近中山北路的商鋪，以往這里的均價基本在3萬多元左右，和周圍的住宅幾乎差不了多少，但隨著地鐵的動工、開通時間的臨近，目前這附近不少商鋪每平方米的報價已經飆升到了15萬元。

　　“賣家的心理價位節節升高，最早是3萬多，后來是五六萬，再后來是10萬，現在有的已經報到了15萬多。”胡經理說，“但漲的都是心理價位，因為地鐵沒正式開通，很多房東都惜售，不誠心賣的。”

　　還有一位知情的房產經紀人透露，目前孩兒巷的商鋪均價一般在8-10萬元，靠近延安路地鐵口的身價要高一些，大概要15萬元，但現在掛出來的很少，價格也很難談。

    有價無市少有成交

　　雖然掛牌身價漲得熱鬧，但實際成交情況卻差強人意。

　　在許多房產中介的成交業績單中，今年商鋪的交易量寥寥可數。而像市中心一些黃金旺鋪，似乎更處于有價無市的尷尬。

　　“延安路的商鋪行情已經到了40萬一個平方米，但這里的商鋪很多都是國營的，或者是單位的，私人的很少，基本沒有什么成交。”胡曉玲說，武林路的價格已經到了30多萬元一個平方米，還是有掛牌的，但成交也不多。

　　一些房產經紀人反映，一些商鋪雖然位置不錯，但由于價格實在太高，有的甚至掛出來一年多乏人問津，咨詢看房的都很少，更別談成交了。而這些價格掛得太高的商鋪，也被質疑出售的誠意，一些經紀人也很難向買家推薦。

    小商鋪年租金回報率僅2%

　　“商鋪是金”，在投資渠道并不寬廣的現在，投資商鋪的熱度從未削減。

　　尤其是在租金逐年上漲的行情下，不少原本租賃的小業主都想咬咬牙自己買個門面。陳先生兩年前租下的市中心一個兩個開間的門面，原來年租金是20多萬元，簽了5年，而按照最新的行情，這一帶的租金已經直逼40萬元。現在，他就想到處找找合適的店面，自己買一個，省得“到頭來為房東打工”。

　　但現在投資商鋪的租金回報率實在夠嗆。

　　“500萬元總價以下的商鋪年租金回報率可能只有2個點左右，”胡曉玲說，一般而言，目前的市場行情是總價越高，回報率越高，總價3000萬元以上的商鋪年租金回報率在5-6%左右。

    投資商鋪要有眼力

　　這樣的回報率是不是還有投資價值？這一點也是見仁見智。

　　投資客沈女士認為，看中了好鋪，要算租金，也不能光算租金，商鋪本身也是會升值的，但投資商鋪很靠頭腦，沒有經驗和眼光，不要輕易入手，否則賺不到錢不說，還可能被套牢。

　　比如投資地鐵商鋪，在投資之前，還要多了解一下與地鐵站有關的規劃。因為一個地鐵站的出口設置在哪里，設置了幾個，人流出來后，會往哪個方向多一些，都會直接影響到最后商鋪的回報。所以，購買之前最好以周邊居住者的身份，親身體會一下這個路線是怎么走的，才能更好地確定到底應該買什么樣的商鋪。

　　而在21世紀不動產出具的地鐵商鋪投資報告中，還提到要避免幾個認識誤區。有的人認為商鋪離市中心越近就越值得投資，其實也并不完全是這樣。以上海為例，由于購入總價較高，人民廣場以及與之類似站點，其租金回報并不理想。人民廣場的商鋪價格上千萬元，年租金回報不足1%。徐家匯站周邊天鑰橋路的商鋪，單價也要達10-15萬元/平米，租金年增幅僅為2-3%，即將進入滯漲期。隨著上海新興商業區的增多，上述傳統城市中心、副中心商鋪投資回報已經漸失競爭力。最近幾年杭州快速發展，也出現了類似的現象。

　　在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。