杭州TOD的“未來模式” TOD項目陸續崛起
- 杭州寫字樓網
- 2019/9/27 10:16:08
（原標題：TOD，為改變城市而生 許曉蕾、金萍）
對杭州而言，2022年是個特殊的節點。
2022年杭州亞運會，帶給杭州的是歷史性的、戰略性的重大機遇。未來三年，城市骨架將繼續拉伸，能級將繼續提升，杭州人的生活將出現更多翻天覆地的變化。和人們美好生活休戚相關的城市規劃、基礎建設、運營模式以及社區打造等都有了新要求。
TOD模式搭載著“軌道上的杭州”大行其道，集“旅游、養老、休閑、運動”于一體的復合型開發模式在各個小鎮中試點，樓齡幾十年的老小區有了電梯、智能門禁和實時監控，向著“未來社區”轉型……
今后，影響人們生活的趨勢還有哪些？“趨勢2022”，我們逐一詳述。
9月17日，杭州西站樞紐暨湖杭鐵路開工，被視作邁向“軌道上的杭州”新的一步，也再次讓人們的眼光聚焦到了“TOD”這個最近很火的名詞上。
TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通為導向”的開發模式。于杭州而言，已經在TOD之路上開啟了快進鍵，有可能迎來城市發展的另一個重要風口。未來，我們身邊出現的不光是像西站樞紐這樣的新型“大TOD模式”，也會出現更多比楊柳郡進階的“TOD社區”，更多像萬象城、嘉里中心等能激活城市活力的商業綜合體……
杭州TOD，后發或將先至
今天，我們聽到杭州越來越多項目都帶有TOD的字眼，像西站樞紐、剛剛出讓的新鴻基&平安江河匯綜合體、新世界望江新城綜合體、恒隆百井坊項目等等。不過，不能否認的是，杭州的TOD建設水平尚屬后發城市。
“可能現在我們能切身體驗到的是東站和城東新城這樣的TOD樞紐，楊柳郡這樣的早期TOD住宅，出行還只能靠三四條地鐵線點對點的出行，但到了2022年，地鐵線成網、更先進的高鐵樞紐建成、更多TOD項目啟用，杭州人的生活會發生明顯蝶變。”我們采訪了杭州國際城市學研究中心（浙江省城市治理研究中心）城市交通平臺秘書長毛燕武，在他看來，杭州的TOD有著“起步稍晚、機遇疊加、各界關注、潛力巨大”的特點，但后發者未必不能先至。
至2022年亞運會前，杭州預計將建成10條地鐵線、2條城際線、1條機場軌道快線，通車總里程516公里，這也意味著杭州以軌道交通為開發導向的TOD時代正式到來。可以說，在“后峰會、前亞運”新時代，在貫徹實施長三角一體化發展國家戰略的大背景下，TOD是杭州全面提升城市綜合能級和核心競爭力的助推器，是做大做強杭州都市圈、加速融入長三角城市群的黏合劑，軌道上的杭州、軌道上的長三角、軌道上的亞運都將成為現實。
在城市研究學者看來，TOD模式可以提升居民出行效率，推動人性化城市空間的營造，賦能新經濟新產業新業態發展，助推生態環境可持續發展；它的終極使命就是通過交通設施的銜接與互通，極大提升周邊物業的價值與收益，是基于基礎設施帶動土地增值、土地增值反哺城市發展的模式。
尤其在“大存量時代”（存量空間、存量經濟、存量消費），對于城市管理者而言，如何有效利用多種現代交通運輸方式來組織城市交通體系，引導城市空間的良性發展，也就成了城市規劃、建設、管理、經營中不可回避的問題。
“所以未來TOD可能作為一種理念深植于城市發展規劃的方方面面，不斷優化，不斷融合。”毛燕武舉了幾個例子，“比如構建中國城市軌道TOD發展指數框架，通過TOD指數、街道指數、樞紐指數等評估手段促進城市有序、健康、可持續發展；由或者，我們會建議調整建設規劃和用地許可證的審批依據，將《TOD規劃技術指南》的控制性指標作為大容量公共交通車站周邊地區建設項目的管理審批依據，使規劃管理更好地為TOD理念落地服務。”
這里或將成為TOD項目崛起的契機之地
“今后，城市之間的距離以高鐵時間論，城內的距離以地鐵時間論。TOD將賦能城市發展，也是城市發展的必然，它是為改變城市而生的。”毛燕武說。
對于未來杭州TOD發展的趨勢亮點，毛燕武分析認為，地鐵線路的換乘區域如奧體板塊、北部軟件園、未來科技城等板塊必將成為TOD項目崛起的契機之地。
在眾多項目之中，毛燕武提到了兩個代表，一是杭州西站樞紐，代表TOD組團形式；另一個則是云空之城（推廣名：天空之城），代表TOD社區。
打開全新的西站樞紐規劃藍圖，一個“站城一體”、“三生融合”（生產、生活、生態融合）的3.0版現代化高鐵新城呈現于眼前。它不再只滿足于一個車站、樞紐的定位與設置，而是在以鐵路西站站房為核心的1平方公里范圍內，實施高強度、高密度的超級TOD開發，力爭通過極點帶動方式，建成杭州科創服務新中心、生態宜居新典范、都市發展增長極。
想象一下，6層的站房如同大型機場般的設計，出站臺、高鐵站臺、候車廳、空中花園等功能明晰，確保動線通暢。圍繞著這個中心，周邊商業、科創、濕地生態等徐徐鋪開，成為又一個城市活力點，它未來引入的是新建的商合杭、滬乍杭、杭溫、杭臨績等鐵路，快速通達上海、南京、黃山、武漢、南昌及省內各個方向，真正為融入長三角一體化發展起到實質性作用。
而另一個代表未來TOD社區形制的云空之城也將為杭州人打開新的社區認知。作為地鐵5號線五常站的車輛段上蓋，云空之城的總開發面積約134萬平方米，是目前全國最大的車輛段上蓋物業之一，是TOD新時代的一個城市實驗。
充分利用車輛段優勢，升級地上地下一體化開發，巨型城市峽谷，兼顧效率與休閑的交通系統，涵蓋多樣化交流方式的復合場景打造……在一個百萬方級的項目中，打造一個“微縮型城市”，怎么聚合業態、出行動線，讓生活變得高效？怎么優化社區服務，讓生活變得有活力、人性化？這或將為我們描摹出一副未來TOD社區的圖景。
城市運營商
眼中的“TOD風口”
杭州的“TOD時間”已經到來，沿著軌道交通線拿地、打造TOD綜合體，亦已成為一眾城市運營商的風向所在。
對于開發與軌道交通結合的開發商來說，今后從一開始就需要從運營的角度去倒推項目的前期定位、規劃設計、招商引資，力求做到最大化利用軌道交通的優勢以提升自身的物業價值。關于“TOD”這個課題，各家龍頭企業都開啟了新一輪的研究與實踐，它們正在造或將要造的一個個項目，將直接定義未來三年杭州TOD的天際線。
華潤：杭州TOD城市綜合體的現實范本
對于杭州市民來說，現實中最能體驗到TOD帶來便捷與活力的商業綜合體之一，就是錢江新城的萬象城了。依仗地鐵線，住宅、寫字樓、SHOPPINGMALL、酒店等生活圈、工作圈、商業圈甚至是旅游圈都在這里重合，成為最早、也是影響最大的杭州TOD范本，帶動了整個錢江新城的進階。
早在今年初的華潤置地杭州公司品牌發布會上，華潤就將自己比作一股推動“城市進化的力量”。下半年，華潤置地在杭州的第二座萬象城TOD綜合體項目亮相北部新城，以城北萬象城（推廣名）重新定義城北商業格局，革新城北人居。
城北萬象城是雙地鐵線的上蓋，一棟不低于285米的寫字樓將成為杭州第6座高樓，將為城北副中心新添一個地標，以吸引更多企業總部進駐。而對于住宅+商業+辦公+樞紐的復合型開發，華潤置地經驗豐富，項目未來各個功能區塊的連通性將做得更到位，像香港那般，住宅里的人群可以直接通過商場進入地鐵站到達城市各個角落，辦公人群也可以從寫字樓直通樞紐。
對于城北來說，引進這樣一個高規格、高品質的TOD項目，有利于塑造區域CBD，激發城市活力，也是城市實現多中心發展的必然趨勢。
綠城：為城市奉獻TOD標桿
楊柳郡園（推廣名：地鐵綠城·楊柳郡）讓TOD住宅第一次大規模深入杭州市民的心中。從2015年底首次開盤到剛剛領出最后一張預售證，這個項目見證了杭州市場對TOD從陌生到了解再到熱捧的全過程。
綠城相關負責人認為，TOD繁榮的背后，其實也是城市規劃理念的升級、運營方式的轉變和市民生活狀態的革新。
作為杭州TOD住宅開發的先驅企業，綠城具備一定的先發優勢及成體系的投建運一體化經驗。比如，地鐵車輛段上蓋物業在設計開發階段具備一定的可復制性，基于杭州楊柳郡、寧波楊柳郡等TOD項目的經驗總結與模式提煉，可快速根據當地實際情況，在原有基礎上進行調整。與此同時，綠城已與多地軌交集團達成戰略合作，形成良好的發展勢頭，未來將在杭州、寧波、福州、天津、西安、大連、青島、哈爾濱、廈門、佛山等多個重點城市陸續落地TOD項目。
不過，該負責人也表示，TOD項目考驗的是企業綜合能力，包括品牌效益、資金實力、專業技術、運營能力等，且整體門檻較高、市場認知仍較為粗淺。盡管綠城在政策應用能力、區域價值塑造能力、產業資源整合能力、軌交經營籌劃能力、涉鐵技術管控能力、品質物業營造能力等方面已經有一定基礎，但探索和前進之路不會停止。“未來，綠城將持續為杭州的城市建設與運營貢獻自己的綿薄之力，無論是TOD、亞運村、城市更新還是未來社區，綠城都將積極參與其中，始終如一。”
萬科：既要效率、又懂生活
萬科是杭州操盤TOD項目最多的房企之一。就在昨天，萬科又以33.12億元競得地鐵5號線停車場下蓋區地塊，再次擴展其TOD版圖。事實上，萬科早在多年前就開始研究TOD與社區開發的關系，并結合多方力量共同探索新一代TOD實踐的可能性。
在萬科杭州設計管理中心負責人方海鋒看來，規劃設計“前置”是萬科能與不同項目完美融合的最重要因素之一。
比如，黃龍萬科中心所在區域是地鐵10號線和機場快線的換乘點（建設中）。為了實現與地鐵站廳的無縫互聯，萬科早在多年前就與相關部門進行了多次接洽，有效解決了因項目先行導致的兩者銜接問題。杭行金座（推廣名：地鐵萬科·杭行道）也前瞻性地提出從軌道交通站點向社區逐層滲透的開發理念，把商業設施直接“分享”到交通動線之中，為TOD商業開發提供了一個范本。
此外，萬科還提出“最短路徑就是最優路徑”的“效率”理念。在中尚匯府（推廣名：中城匯MIDTOWN）等項目中，住戶可刷卡直達地庫，免去了出站后“最后100米”的風吹雨淋。
下半年即將面世的云空之城，更是萬科杭州經過數年探索和實踐后的又一次迭代升級。為滿足業主的多種需求，項目規劃方案也經過多次調整。最新的方案“既有效率、又懂生活”。
方海鋒透露說，其實早期方案中曾規劃了一條貫穿住宅、商業、公共空間、綠化空間、公交站和地鐵站的“大動脈”，然而經過后期研討，他們認為這條“大動脈”是一條滿足“生活需求”的動線，但卻不夠有“效率”。“打個比方說，很多人希望上下班的時候都是一秒就到地鐵站，中間過程越短越好。所以我們在主路的基礎上，又設計了很多直通小區各個方向的小路。”
龍湖：打造高能TOD
今年初，龍湖集團副總裁宋海林就在公開場合表示，龍湖要打造高能TOD的思路。他認為：“TOD是城市級的服務空間，其核心在于激發空間、人，以及場景的活力。”
據了解，龍湖把繁復的TOD深度細分為四類，即“節點級”（單站點通道相連，影響節點式的社區）、“商圈級”（兩條以上的地鐵零換乘，同時具備了區域級、城市級的影響力）、“門戶級”（依托重要的城市樞紐，具有城市級甚至區域級影響力）以及“城市產業級”（通過軌道串聯的交通節點結合，進行產業布局，實施產業配套開發，形成交通、產業、城市的有機融合）。
在杭州，是理念或者機遇使然，龍湖2009年首度進駐杭州拿的第一個項目就是個地鐵上蓋項目，到如今，金沙天街已經成為城市東部的一個商業激活點，去年總客流達2555萬人次，位居杭州商業排行前三。
這種“天街+”的TOD模式也成為近年來龍湖在杭州市場的一大撒手锏。十年間龍湖已在杭州錨定6座天街TOD項目。對于這些綜合體建筑形制的設計、業態的規劃、與軌道交通的融合，龍湖因地制宜，不盡相同。
浙江龍湖的相關負責人透露，現在針對拿下的每一個TOD項目，公司內部都會成立對應的TOD小組，這是個虛擬小組，成員涵蓋了客戶研究、商業、研發、投資等多個部門，全程參與跟進，根據不同項目的屬性、地段、受眾等情況來規劃設計。由于龍湖旗下有地產、商業、養老、長租等不同的產業航道，未來會根據項目的具體情況，進行不同產業的融合。
藍綠雙城：不光是“軌道加房子”
隨著城鎮化率的不斷提高，城市框架進一步拉開、建設用地越來越稀缺，土地如何高效、集約、充分地開發成了一個重要課題。TOD模式應運而生，以城市交通帶動城市發展，最大化地實現軌道交通站點的集約開發與多重功能。
在藍綠雙城科技集團總裁顧建明看來，TOD的本質并不是軌道和房子的簡單相加，而是以城市配套運營商、服務商的思維模式，通過軌道交通的快捷連接優勢，重新作物理空間、數字空間與內部要素、人群流動等資源之間的互聯和匹配，并在此基礎上帶動土地溢價和物業升值。這也對參與企業提出了極高的專業能力要求，包括準入門檻、合作界面、操盤思路、運作周期、專業配置和運營能力等。
“所以整體來說，TOD是藍海，TOD涉及從前期策劃到最后的運營服務等方方面面，不是簡單的房地產，而是一個綜合體。它有非常高的門檻，需要積累，也需要整個行業的企業一起來推動。”
藍綠雙城從創立至今一直將TOD作為核心發展模式，構建TOD策劃、設計、營造、運營一體化綜合開發模式，提供一站式快捷、科技、低碳、高品質的都市生活方式，不到一年的時間就在杭州、濟南等多個城市落地TOD項目，同時正在設計地鐵經濟和高鐵經濟衡量指數，希望進一步推動地鐵經濟和高鐵經濟發展，為行業發展提供樣本。
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- 來源：杭州日報