寧波市物業項目服務退出管理新規下月起實施
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- 2010/7/28 8:51:21
記者昨天從市建委獲悉，為了加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，我市制定了《寧波市物業項目服務退出管理暫行辦法》，今年８月１日起正式施行。根據《暫行辦法》，如果業主要炒掉物業服務企業，必須有持有２０％以上且按合同約定按時繳物業服務費用的投票權業主提議提前解除合同，并有專有部分占建筑物總面積過１／２的業主且占總人數過１／２的業主表決通過。
四種情況不能提退出
物業服務項目退出或炒掉物業服務企業不能是毫無理由的，特別是在四種情況下，當事人一方不能隨意提出物業服務項目退出行為。這四種情況包括：
物業尚未交付或投入使用的，建設單位或物業服務企業不得擅自提出終止前期物業服務合同，退出物業項目服務管理。
前期物業服務合同期內，建設單位不得以返還或部分返還前期物業服務費為條件，要求物業服務企業退出物業項目服務管理。
同一地塊分期開發建設的項目，業主委員會尚未全部建立或增補前，業主委員會不得要求物業服務企業退出物業項目服務管理。
物業服務合同期內，未經專有部分占建筑物總面積過１／２的業主且占總人數過１／２的業主表決通過，業主委員會不得擅自決定，要求物業服務企業退出物業項目服務管理。
提前解約要公告１５天
除去上述四種情況，如果物業公司要退出，究竟該怎么辦呢？《暫行辦法》規定，物業服務合同期限內，物業服務企業明確合同期滿不再續約或提前解除合同的，物業服務企業應于擬解除合同３個月前，將退出原因、時間書面告知業主委員會，同時書面報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
對物業服務企業提出提前解除合同的，業主委員會收到書面報告后５日內，應將物業服務企業退出的相關事項在物業管理區域內公告征求業主意見，公告時間不少于１５日。公告期滿持異議的業主未超過專有部分占建筑物總面積１／２且占總人數１／２的，業主委員會應及時與物業服務企業進行協商，依法簽訂退管協議。
退管協議應在物業管理區域內公告７天，同時抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會備案。同時，業主委員會應當于簽訂退管協議之日起１５日內，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下開展選聘新的物業服務企業。
業主也可以炒掉物業
當然，除了物業服務企業主動退出外，如果小區居民對物業服務不滿意又該怎么辦呢？根據《暫行辦法》，物業服務合同期限未滿，業主大會可以要求物業服務企業提前解除合同。不過，這也是有條件的。
首先，必須有持有２０％以上且按合同約定按時繳物業服務費用的投票權業主提議提前解除合同。在收到提議之日后１個月內，業主委員會應召開業主大會進行表決。在召開業主大會１５日前，應將業主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業管理區域內公告１５日，同時告知轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
提前解除合同經業主大會表決通過的，業主大會應當在作出決議后３日內，將解約原因、解約的時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退管協議。同樣，退管協議應在物業管理區域內公告７日，并抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
同時，業主大會作出決議３０日內，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下，選聘新的物業服務企業并簽訂物業服務合同。
不過，如果業主大會表決未通過或者雙方未達成退管協議的，原物業服務合同應繼續履行。
可設立３個月緩沖期
如果物業服務企業提前解除合同的，公告期滿持異議的業主超過專有部分占建筑物總面積１／２且占總人數１／２的，或雙方未能達成退管協議的；或者物業服務企業明確合同期滿不再續約或提前解除合同的，但在物業服務合同終止前１５日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的該怎么辦呢？
《暫行辦法》明確，在這兩種情況下，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門應當與物業服務企業溝通，為平穩過渡增加３個月時間的緩沖期。
同時，轄區人民政府物業管理協調領導小組應在７個工作日內，組織轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、規劃、城管、勞動、價格、社區居民委員會及業主委員會等相關部門召開聯席會議，推行保安保潔企業化運作的管理模式進行管理，有條件的也可實行準物業管理、社區平安管理或小區業主自治管理。
物業退出前須經審計
在物業項目服務退出管理中，新選聘的物業服務企業未接收服務前，原物業服務企業應當繼續做好服務工作，業主也應當按合同約定繼續繳納物業服務費至合同解除之日。
值得注意的是，《暫行辦法》還規定，物業項目服務退出管理中，業主委員會對物業服務企業的財務賬目應聘請中介審計單位進行審計，并將審計結果向全體業主公布。那這筆審計費用由誰出呢？根據《暫行辦法》，審計費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。
審計的內容又是什么呢？《暫行辦法》明確，實行物業服務酬金制收費方式的，審計內容為物業服務各項資金的收支情況；實行物業服務包干制收費方式的，審計內容為利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業經營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
如果在物業項目服務退出過程中，雙方有爭議的話，可向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會申請調解，經調解不成的，應通過司法途徑解決。
原公司物業費仍要繳
物業服務合同終止了，是不是業主不用再繳欠的物業費了？《暫行辦法》給出了否定的答案。
業主欠繳的物業服務費用，原物業服務企業可依照原合同約定，委托新的物業服務企業代為收取，也可自行向業主收取或通過啟動轄區物業服務糾紛快速處理機制協調解決，調解不成功的可通過司法途徑解決。同時，原物業服務企業不得以業主欠費為由拒絕辦理移交。
此外，《暫行辦法》還規定，因物業項目規模較小，導致物業服務企業退出服務的項目，轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會，從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進行管理。
《暫行辦法》最后也明確，如果物業服務企業不按《暫行辦法》規定程序退出的，將作為企業不良行為記入企業信用檔案并向社會公示。同時，有關部門也將自社會公示之日起取消該企業１年內參與物業服務項目招投標的資格，其服務的物業項目１年內不得參與物業項目示范或優秀評選活動。
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- 來源：東南商報