寧波版“新拆遷政策”終于出爐 補償價不得低于市價
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- 2011/9/23 9:01:45
今年1月21日，國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》。經公開征求公眾意見，九次反復修改后，寧波版“新拆遷政策”終于出爐了。
與這個新政相關的有兩份文件，分別是《關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見(試行)》(以下簡稱《若干意見》)和《寧波市市區國有土地上房屋征收補償若干規定》(以下簡稱《若干規定》)。
新政將于10月1日開始正式施行。
昨天，寧波市住房與城鄉建設委員會專門對此進行了解釋。
背景：寧波版新政出臺前9易其稿
早在6月2日，寧波版的“新拆遷政策”就向社會公開征求意見。
期間，各政府部門和市民共提出了200多份反饋意見，有人建議被征收人的調查情況、補償情況應該公開透明，也有人建議承租人也應該獲得補償等。
梳理歸納各方意見后，市住建委經過9次反復修改，才完成了寧波版政策的制定工作。
其中，市民關于征收公開透明、補償隨時可查等合理意見，都得到了體現。
另外，寧波也結合實際情況和市民建議，將符合條件的承租人，納入征收補償范圍。而在國務院公布的《條例》中，并未提到相關規定。
“新亮點”：補償方案公布前須先征求拆遷戶意見
“新拆遷政策”與之前的拆遷補償政策，很大的不同之處在于，更關注民意，也更為合理公平。
新政規定，征收補償方案在公布前，要先征求被征收人的意見。
意見征求完后，還要公布征求意見及根據意見修改的有關情況，如采納了哪些意見，哪些未被采用等。
還有一種情況，屬于舊城區改造的房屋征收，如果擬征收范圍內超過半數的人認為征收方案不符合《條例》規定的，還應當組織召開聽證會。
另外，征收補償也更加“合理公平”。
原拆遷補償政策中，有關征收補償方面，只是以“按照市場化評估給予補償”簡單帶過，新政則明確了“按照房屋價值補償、搬遷補償、停產停業損失補償”等。
同時，新政首次提出，被征收房屋的補償價不得低于市場價。
一：選擇貨幣補償，怎么補
補償價不得低于市場價格，最高能獲35%獎勵。
被征收房屋價值的補償價格，由具有相應資質的房地產評估機構根據房地產市場價格，按照規定的房屋征收評估辦法評估確定，并不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
選擇貨幣補償的，除了補償款外，還能獲得最高不超過評估價35%的獎勵。
也就是說，一套被征收住房，假如評估價為100萬元，被征收人有可能最高能拿到135萬元。35%的獎勵，包括25%的補償資金和10%提前搬遷獎勵費。
不過，這一政策并非全市通用。目前已經明確的是，海曙、江東、江北區住宅用房的被征收人、承租人選擇貨幣補償的，可以按照房屋評估金額再增加25%的補償資金。
此外，被征收人和承租人在搬遷期限內簽訂補償安置協議并提前搬遷的，應給予提前搬遷獎勵。
海曙、江東、江北區住宅用房，按房屋評估金額的10%計發提前搬遷獎勵費，每戶低于2萬元的按2萬元計發。
征收住宅用房造成被征收人搬遷、臨時安置的，應當給予被征收人一次性的搬遷補償和臨時安置補償。
其中，海曙、江東、江北區住宅用房的一次性搬遷補償費，按被征收住房建筑面積每平方米300元的標準計發，不足1萬元的按1萬元發給；臨時安置補償費，按被征收住房建筑面積每平方米每月30元的標準計發，每月不足1650元的按1650元發給。
二：選擇產權調換，怎么換
安置地段低于被征收地段的，可適當擴大安置面積。
如果住宅用房的被征收人、符合條件的承租人，在房屋被征收后選擇直接安置的，可以參照以下辦法：
可安置面積，按被征收住房建筑面積為基數，或按被征收住房補償金額除以安置住房評估的75%后的價格為基數，向最接近面積的套型上靠確定。
如果安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一個地段等級增加建筑面積5平方米的標準擴大安置面積。比如，被征收房屋處于2類地段，調產的房源位于4類地段，評估出的可安置面積為100平方米，就可按110平方米的標準來拿房。要是房源中面積最接近這個標準的房子實際是120平方米，那就往上靠。擴大和上靠的20平方米，就按評估價的75%結算差價。
要是選擇中高層、高層，安置樓每單元有一部電梯的，安置面積基數可再增加3平方米；有多于兩部電梯的，其安置面積基數可再增加10平方米。增加部分的面積不付差價，仍按規定計入房屋產權登記面積。
上述規定只適用于海曙、江東、江北區。
三：評估機構怎么選
由被征收人協商選定。
房屋征收評估的房地產評估機構，由被征收人自房屋征收決定公告之日起10日內，從市房屋征收管理部門公布的評估機構名錄中自行協商選定，并向房屋征收部門提交協商選定房屋征收評估機構的書面意見。
如果協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者從公開報名的不少于3家具備相應法定資格的房地產評估機構中，通過隨機選定方式確定。
四：房屋承租人能否獲得補償
以下八類承租人在補償范圍內：
一是國家直管和單位自管的公有住房承租人；二是換約續租的落實政策私有住宅用房承租人；三是在1983年12月17日國務院《城市私有房屋管理條例》發布前已經實際居住，且有常住戶口的私房承租人；四是按照房改標準價購買房屋部分產權的公私混合產房屋的承租人(產權人)；五是房產部門代管的住宅用房承租人；六是由房產管理部門安排而承租宗教團體所有住房的承租人；七是按照《寧波市國家直管非住宅公房租賃合同》租用直管公有非住宅用房的承租人；八是房產管理部門代管非住宅用房的承租人。
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- 來源：錢江晚報