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    央企地王引發(fā)了新一輪對房地產(chǎn)市場的大聲討，隨后國資委和各地政府紛紛出臺整頓措施，3月22日國土資源部再出新政策，未出臺保障住房用地計劃的地方不得出讓土地。在房地產(chǎn)政策不斷收緊的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對，新鴻基、首創(chuàng)、復(fù)地重新尋找商機。

    從2009年年末開始，舊城改造仿佛一夜之間成為一線城市的熱門詞匯。特別是廣東，政策上的放松，讓原本必須通過招拍掛的舊城改造多了幾分彈性，也讓開發(fā)商看到了難得的商機。

    新鴻基地產(chǎn)（以下簡稱新鴻基）正是其中的急先鋒。從去年年底到今年3月，新鴻基花費了近百億元用于舊城改造的前期土地投入。這還僅僅是水面上的一部分，據(jù)透露，目前新鴻基僅在廣州周邊就尚有幾個處于談判階段的舊改項目。

    當(dāng)國內(nèi)政策嚴查囤地，港企在內(nèi)地“囤地生金”模式遭遇困境之際，新鴻基正試圖從廣州的舊城改造中尋找新的機會。

    百億資金投入舊城改造

    其實這幾年，包括萬科王石在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)大佬都在思考一個問題，一線城市的大城市病越來越嚴重，而開發(fā)商還希望在城市中心發(fā)展項目，途徑無非兩條，其一是持有商鋪、寫字樓等商用物業(yè)收租，其二就是舊城改造。

    新鴻基無疑在這方面擁有眾多的經(jīng)驗。去年下半年，新鴻基入賬物業(yè)銷售連同合作項目收益為46.07億港元，而集團租金總收入則達到53.6億港元。另一方面，舊改也是這個香港最大地產(chǎn)商的盈利法寶。

    近年新鴻基開始將自己的“舊改”經(jīng)驗復(fù)制到內(nèi)地市場。從去年12月底起至今年3月，新鴻基先后在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平方米，光前期土地總投入超過90億元人民幣。如果再加上2007年與富力、合景泰富一同投資的廣州獵德村改造項目，新地在廣佛兩地舊改項目的土地價已超百億。

    是什么促使新鴻基如此大力投入兩地的舊城改造？去年年底新鴻基高層曾對記者說過，一直非常希望能獲得更多廣州的開發(fā)項目，但“廣州近年土地拍賣的價格常常超出新鴻基地產(chǎn)的底線”，新鴻基不得不從合作、并購、舊城改造上下工夫。

    然而舊改項目從來都是復(fù)雜多變，牽涉面甚廣。盡管新鴻基成功地在香港觀塘、沙田、西九等地完成“舊改”項目，但他們這兩個第一批國內(nèi)舊改項目卻并不順利。

    位于珠江新城的獵德項目，地價為46億元，總投資額將達到100億元，新鴻基、富力及合景泰富所持權(quán)益各為三分之一。但在聲勢浩大的拍賣會之后，在長達近兩年的時間里，獵德村項目卻一直悄無聲息，毫無任何開工的跡象。媒體多次追問其中原因，三個開發(fā)商均不愿透露詳情，僅一再地重復(fù)因為“政府的拆遷工作尚未完成”。一直到2009年8月，該項目終于開始大規(guī)模動工，并且在今年下半年推出第一批住宅項目。

    同樣的，從2008年中開始，市場就傳出新鴻基打算退出深圳項目。然而事件雙方均未作出任何回應(yīng)。

    “舊城改造一個關(guān)鍵因素在于拆遷。”新鴻基執(zhí)行董事蘇仲強表示，新鴻基之所以放棄深圳的舊改項目，而將近百億元資金投入廣佛。其中一個重要原因就在于“廣佛有更為變通的辦法處理舊改項目”。

    新鴻基今年拿下的佛山項目涉及280萬平方米建筑面積，是供10萬居民居住生活的大型項目。廣州林和村改造雖然項目較小，但影響更大。因為該村位于廣州天河北CBD中心，是不折不扣的市中心地鐵上蓋物業(yè)。

    廣州佛山變通處理

    正如上文所述，舊城改造的難題之一就是各種利益糾纏的拆遷問題，而此次新鴻基獲得的兩個項目采用的分別是兩個大相徑庭的途徑：政府拆遷和村委會拆遷。

    佛山項目與廣州獵德村項目非常相似，由政府通過招拍掛的方式出讓土地，獲得的土地款其中一部分會用于原居民的賠償、拆遷。開發(fā)商最為頭疼的拆遷問題由政府負責(zé)，之后政府將完成拆遷的土地交由地產(chǎn)商開發(fā)，過程中開發(fā)商不需要直接面對拆遷居民。

    這種方法，好處是政府完成了舊城改造最為困難的部分，而招拍掛的方式又可以使這種出讓減少黑箱操作，更為公平。

    但由于不能與拆遷主體面對面直接談判，這往往使開發(fā)商的成本較高，例如廣州獵德村項目，獵德村總體的補償原則是“拆一補一”，即拆1平方米就補回1平方米。曾在改造中爭執(zhí)不下的違章建筑，也優(yōu)先享受補償安排，框架結(jié)構(gòu)房給予每平方米1000元的材料補償。如果村民需要增加安置面積，將按照每平米3500元的單價購買，在珠江新城房價接近3萬元/平方米的今天，這種安排等于半買半送。而拆村后分得最多面積的一戶村民擁有約1800平方米的回遷面積，幾乎相等于18套房子。

    相比較而言，廣州市政府給予的另一條舊改途徑開發(fā)商似乎能節(jié)省更多。去年年底，為了鼓勵城中村、舊廠房的改造。廣州鼓勵原單位自行或合作改造項目。新鴻基地產(chǎn)的林和村項目則采用這種途徑。“直接由村成立合作公司去開發(fā)，”新鴻基（中國）有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃少媚如是說。

    新鴻基則通過與林和村村委達成協(xié)議直接參與林和村舊城改造工作。據(jù)透露，這個占地6萬平方米的項目，新鴻基已經(jīng)打入9.5億元的前期款項。黃少媚介紹，該款項主要包括回遷、安置，以及重建費用的部分定金。而雙方成立的項目公司，新鴻基占了70%的股權(quán)。

    根據(jù)新鴻基方面公布的林和村改造的相關(guān)方案，整個規(guī)劃方案規(guī)劃建筑面積40萬平方米，其中回遷房21.5萬平方米，剩下的商品房僅不到18.5萬平方米。雖然無法盈利的回遷房面積已經(jīng)遠超商品房，但業(yè)內(nèi)人士依然認為新鴻基其中已經(jīng)節(jié)省了不少成本。

    如果用新鴻基前期投入的9.5億元除去18.5萬的建筑面積，樓面地價只有5135元/平方米。這在樓價已超過2萬元/平方米的廣州天河北，開發(fā)商已經(jīng)有賺無賠。“實際上新鴻基的成本可能更低。”一位參與了其中的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，因為新鴻基9.5億元的前期投入中，有近7億元是作為重建回遷房的定金打入監(jiān)控賬戶，也就是說這筆錢已經(jīng)包括大部分的建安費用。

    另一方面，黃少媚也透露，按照未經(jīng)規(guī)劃部門審批的初步方案，回遷房部分包含一棟寫字樓，寫字樓經(jīng)營權(quán)將有林和村和新鴻基共同持有。因此新鴻基成本只會更低。

    而根據(jù)協(xié)議，該項目的拆遷工作由林和村委成立的拆遷辦負責(zé)，新鴻基會等到拆遷戶全部遷出之后，才會以拆遷方的方式介入。因此舊城改造最為困難的拆遷問題新地也可順利避開。據(jù)黃少媚表示，規(guī)劃方案獲得了林和村村委全票通過，其規(guī)劃及補償方案亦獲得林和村90%以上的村民簽字認可。

    之所以能得到這么多村民的支持，規(guī)劃方案中回遷寫字樓的作用非常大。

    其實原林和村的村民大部分已遷出，村民的房子大多用于出租，這也是大部分村民的收入來源。但是城中村的大量“握手樓”使其居住質(zhì)量、居住環(huán)境都非常差，因此即使身處鬧市租金也無法上漲。城中村改造能提升樓盤質(zhì)量，村民當(dāng)然非常支持，但之前的改造方案，村民除了擔(dān)心無法回遷原地外，還有就是無法割舍那份租金收入。而現(xiàn)在新鴻基承諾建造一棟建筑面積達2.5萬平方米的商業(yè)大廈，將來可作為村集體的分紅之用，也就使得村民少了許多后顧之憂，對于項目也就沒有設(shè)置更多的障礙。

    林和村項目的初露曙光，讓新鴻基看到了舊城改造的新商機。據(jù)黃少媚透露，現(xiàn)階段新鴻基還有幾個“舊改”項目正在交涉。