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    未來的錢江新城又將多一個體量達(dá)28.7萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目。28.7萬平方米是個什么概念？比附近24萬平方米體量的萬象城購物中心還要再大近5萬平方米。

    周二下午杭城8月的首場土地出讓中，中國人壽保險有限公司浙江分公司以約26億元的總價拿下錢江新城一宗商業(yè)金融用地。該地塊位置絕佳，位于錢江新城核心區(qū)，周邊有已經(jīng)開業(yè)的萬象城、在建的來福士以及高德置地廣場。盡管目前尚不知中國人壽購得該地塊的明確用途，但部分自用作寫字樓的可能性應(yīng)該說相當(dāng)大。

    在上周由仲量聯(lián)行主辦的2010杭州商業(yè)地產(chǎn)研討會上，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也傳遞出了這樣一個訊息：今年起至2013年，錢江新城將有高達(dá)111萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)量，占到杭州寫字樓市場的半壁江山，金融類企業(yè)即將成為主力客群。研討會同時指出，供應(yīng)量的大增無疑也將帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)，目前空置率已達(dá)兩到三成的錢江新城，未來或?qū)⑦M(jìn)一步高企。

    未來三年杭州寫字樓將現(xiàn)爆發(fā)式增長
    近九成新增供應(yīng)量集中在錢江新城

    杭州的寫字樓市場目前大致分為四個片區(qū)：黃龍片區(qū)、武林片區(qū)、慶春片區(qū)和錢江新城片區(qū)。

    作為高端商務(wù)中心的黃龍片區(qū)，集聚了杭州目前較高端的一些寫字樓項(xiàng)目，比如世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際、公元大廈等，體量比較大，9個項(xiàng)目的面積有33萬平方米。武林片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)商務(wù)中心，有14個項(xiàng)目，面積也有約33萬平方米，和黃龍片區(qū)各占了眼下杭州寫字樓市場三分之一的天下。慶春片區(qū)幾乎是自發(fā)形成，集聚了大量的銀行、保險、證券等金融機(jī)構(gòu)。而新近崛起的錢江新城片區(qū)有大量的寫字樓項(xiàng)目，有8－10個五星級酒店，以及多個諸如萬象城的零售商業(yè)綜合體項(xiàng)目，是未來杭州的區(qū)域中心。

    隨著錢江新城日漸由藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這一格局即將發(fā)生巨大的變化。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，此前杭州在將近8年的時間里累積了110萬平方米的寫字樓體量，未來三年這一數(shù)據(jù)將再翻一倍不止，繼續(xù)增加120萬平方米。而從今年起至2013年，杭州寫字樓的新增供應(yīng)量將主要集中在錢江新城，占87％。屆時錢江新城片區(qū)的供應(yīng)量將占到總量的49％，黃龍、武林和慶春片區(qū)則各占到16％、15％和11％，形成四強(qiáng)競爭的局面。另外，從長遠(yuǎn)規(guī)劃來看，錢江新城的寫字樓規(guī)劃面積超過200萬平方米。

    仲量聯(lián)行將甲級寫字樓定義為非散賣型物業(yè)，也即由開發(fā)商或基金持有進(jìn)行出租的物業(yè)。除北京、上海等一線城市外，這樣的物業(yè)在二線城市的存量是較為稀缺的，杭州也不例外。目前來看，杭州僅有坤和中心、世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際等少量甲級寫字樓項(xiàng)目，而在2011年，杭州甲級寫字樓將出現(xiàn)一個供應(yīng)高峰，供應(yīng)量將達(dá)22.6萬平方米。

    三年內(nèi)杭州寫字樓市場供大于求
    金融類企業(yè)將成甲級寫字樓招租突破口

    未來三年如此巨大的新增供應(yīng)放量，無疑將對杭州寫字樓市場形成不小的沖擊，尤其是作為新興中央商務(wù)區(qū)的錢江新城，無論是從其體量還是地位來看，都將首當(dāng)其沖。

    “錢江新城的寫字樓租用市場目前處于起步階段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率也不低，為20％－30％。未來錢江新城寫字樓之間的競爭將非常激烈。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、戰(zhàn)略顧問部中國區(qū)總監(jiān)李杰介紹稱，市場對于寫字樓的吸納量將同時來源于租賃和購買自用，但新增供應(yīng)量在三年內(nèi)仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進(jìn)一步高企。“數(shù)據(jù)顯示，今年至2012年，杭州寫字樓的新增供應(yīng)量分別為近40萬、50余萬和30余萬平方米，但三年的市場吸納量均不到30萬平方米。”

    數(shù)據(jù)顯示，在目前杭州少量甲級寫字樓的租戶中，支付能力較強(qiáng)的金融類企業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)比例高于全市水平，分別達(dá)到20％和21％。李杰由此分析稱，隨著未來杭州甲級寫字樓數(shù)量的增加，金融類企業(yè)特別是外資性和全國性的金融類企業(yè)會優(yōu)先選擇甲級寫字樓設(shè)立辦公室，以符合其在全球市場的形象定位，因此這類企業(yè)將成為將來甲級寫字樓招租的突破口。同時，杭州作為省會城市，也將成為其他各類專業(yè)服務(wù)類企業(yè)在浙江設(shè)立辦公室的首選，比如國際性的咨詢、會計(jì)類企業(yè)等。此外，像高新技術(shù)等創(chuàng)新型企業(yè)隨著發(fā)展壯大，對甲級寫字樓的需求也將不斷增長。

    的確，以黃龍片區(qū)的歐美中心為例，自2008年年底交付以來已先后吸引十多家世界500強(qiáng)和29家金融業(yè)國內(nèi)外知名公司入駐，如德勤、大金、東芝、奔馳、索迪斯、中國國際金融公司、中投信托、星展銀行、平安銀行等。武林片區(qū)的坤和中心現(xiàn)也已有英國渣打銀行、美國輝瑞投資、美國利寶財(cái)險、中國平安人壽、法國金盛和日本煙草6家世界500強(qiáng)簽約進(jìn)駐，另外還有兩三家500強(qiáng)企業(yè)正在深度洽談中。

    另外，仲量聯(lián)行對企業(yè)租戶辦公需求的調(diào)查分析顯示，在硬件標(biāo)準(zhǔn)上，企業(yè)最關(guān)注的是電力供應(yīng)、層高、電梯等候時間、物業(yè)管理、空調(diào)和停車位等指標(biāo)。像電力供應(yīng)為雙路供電，凈層高為2.6－2.8米，電梯等候時間小于30秒，停車位配置標(biāo)準(zhǔn)不低于150平方米/個，這些都是大部分企業(yè)租戶希望達(dá)到的辦公標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)也將在未來漸漸成為杭州新增寫字樓項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配置。