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    外企員工小王最近傷透了腦筋。老板交代在漢口建設大道尋找辦公地點，誰知各大甲級寫字樓求租者已經排起長號，直到明年可能都還無樓可租。

    與火爆的租賃需求相比，另一個令人驚異的統計卻是，武漢甲級寫字樓近三年中幾乎沒有新增供應。這使得大量進駐武漢的名企難以尋覓到辦公地點。

    “這一局面將在2013年左右得到扭轉。”克而瑞總監汪洋表示，2013年武漢甲級寫字樓總量將達到80萬平方米左右，全面呈現井噴之勢。

    面對寫字樓市場已經到來的機遇和挑戰，5月6日，武漢房地產開發企業協會和新浪商業地產共同舉辦“寫字樓巔峰論道”，探討武漢寫字樓市場應對之道。

    寫字樓存量原地打轉

    從市場表現來看，寫字樓市場的發展和住宅市場的調控政策息息相關：當住宅市場火爆時，寫字樓呈現不斷萎縮的局面；一旦住宅市場遭到打擊，寫字樓市場則此消彼長。

    “從寫字樓新開工量的占比來看，2003至2008年呈現下降的趨勢，原因是住宅市場的持續火爆，將大量的資金吸引到住宅開發中去。”武漢房地產開發企業協會張恒哲介紹，2008年由于住宅市場受到調控，部分開發資金轉向商用物業；而2009年住宅市場再度進入高溫狀態，2010年的寫字樓開工量再度出現下降。“總體來看，寫字樓新開工面積占商品房開工面積的比重平均僅為2.73%。”

    “武漢甲級寫字樓存量只有50萬平方米，這個數據一直保存五六年。”新世界中國地產總監夏光明認為，從這點就能看出在住宅開發形勢一片大好的情況下，對于風險較高的寫字樓市場，投資商的開發意愿很低。

    租金與需求矛盾重重

    據統計，目前寫字樓租金最高的城市是北京和上海，單價最高已達600元/平方米/月。一線城市高端寫字樓的租金正常情況下都可以達到三、四百元的水平，而在武漢，目前甲級寫字樓的平均租金僅為70元/月/平方米。

    “武漢寫字樓市場相對一線、二線城市來說，發展的并不好。”汪洋分析，最近幾年，武漢甲級寫字樓需求非常旺盛，但矛盾的是，甲級寫字樓租金水平并沒有太大增長。原因就在于近幾年商業地產和住宅價格上漲速度非常快，而寫字樓租金和售價均沒有得到相應的大幅增長。這樣一來，很多發展商不愿意做寫字樓，導致供應緊張；已經做了寫字樓的開發商為了賺快錢，選擇出售寫字樓，后期管理維護也得不到保障，加重了租金的低迷水平。

    “目前成都寫字樓的平均租金已經超過100元/平方米/月，而武漢寫字樓供應將在2013年左右達到高潮，但租金水平仍不樂觀。”汪洋認為，讓寫字樓市場步入健康發展的軌道，需要整個行業來共同推動。

    注重前期定位和后期維護

    隨著武漢中心城市定位的確立，寫字樓市場的需求逐步放大。除了需求總量變大以外，企業對寫字樓的要求也越來越高。武漢寫字樓市場未來的發展方向在哪里？

    “在寫字樓開發當中，很多開發商存在短視的問題，開發完之后想盡快賣掉賺錢，不考慮未來發展。”黃英波認為，寫字樓規劃之初就必須預見中長期可能遇到的問題，才能使寫字樓不至于被淘汰。

    同時，跟別的物業類型不同，寫字樓開發之前就應該研究未來租戶的需求和特征。如果能做到“以銷定產”，無疑是競爭的強大籌碼。

    “武漢還有一個很突出的問題，很多開發商不關心寫字樓的后期維持。寫字樓變老變舊后，租金就不會上漲，開發商的收益受到限制。而一旦市場上有更高品質的寫字樓出現，租戶會立刻流失。”夏光明認為，在寫字樓運營中，基礎設施必須不斷改造，服務理念也要不斷更新。美國很多寫字樓大廈，雖然已經有三四十歷史，但始終是城市的地標建筑，這就是后期維護的功勞。